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　　三個(gè)多月前，筆者曾撰文建議將控制房?jī)r(jià)漲幅納入政府工作目標(biāo)（見《把控制樓價(jià)漲幅納入明年工作目標(biāo)》，上海證券報(bào)2010年12月20日）。令人欣慰的是，今年國(guó)務(wù)院“新國(guó)八條”第一條首次提出：各地制定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
　　時(shí)值3月下旬，已逼近了公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的最后期限，但各主要城市幾乎都不愿“敢為人先”。而為數(shù)不多的已公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的二、三線城市，形勢(shì)不容樂觀：銀川提出房?jī)r(jià)上漲幅度要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅以內(nèi)，同比增幅要低于10%；昆明提出房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)為低于ＧＤＰ和人均可支配收入增長(zhǎng)水平；上周五，太原表示房?jī)r(jià)控制將不設(shè)具體量化指標(biāo)，但漲幅不應(yīng)超過年度地區(qū)生產(chǎn)總值和人均可支配收入漲幅；同一天，廣東佛山明確新建住房?jī)r(jià)格漲幅不高于本年度GDP增長(zhǎng)速度。查各地政府工作報(bào)告，今年太原地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)13%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入預(yù)期均分別增長(zhǎng)10%以上；而佛山今年地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)計(jì)劃為12%。可見，各地已出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)幾乎都是兩位數(shù)。不能不說，如果各地房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)保持在兩位數(shù)，樓市調(diào)控前景將是令人憂慮的。
　　由此，筆者想對(duì)制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)應(yīng)當(dāng)注意的一些問題談點(diǎn)意見。
　　首先，樓市的投資性需求量跟房?jī)r(jià)的預(yù)期漲幅密切相關(guān)，如果房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅遠(yuǎn)超資金獲取成本或其他投資的機(jī)會(huì)收益率，就自然會(huì)引來逐利資金購(gòu)房投資。
　　如果人們普遍預(yù)期樓市會(huì)下跌，不僅會(huì)消弭投機(jī)性購(gòu)房需求，前幾年購(gòu)買的第二套乃至第N套住房都會(huì)急于出手，變成市場(chǎng)供給，由此帶來樓市供求形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)。因此，房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)宜低不宜高，而如果政府制定的房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)較高（比如10%），不僅無益，而且可能有害。
　　從理論上講，投資性購(gòu)房的收益=房?jī)r(jià)買賣差價(jià)+房租收益，目前購(gòu)買二套房的長(zhǎng)期貸款成本為年利率7.26%（5年以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%），假設(shè)有人購(gòu)買二套房后用于出租，租金年收益率為2.26%，則在不考慮其他次要費(fèi)用的情況下，當(dāng)預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅超過5%（即7.26%-2.26%=5%）時(shí)，以貸款投資性購(gòu)房就有利可圖。因此，只有將房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅控制在5%以下（也差不多是CPI的漲幅），才能從根本上抑制投資性購(gòu)房需求，平抑房?jī)r(jià)。從去年的各地房?jī)r(jià)漲幅、一年來樓市調(diào)控累計(jì)的政策效應(yīng)以及近期的市況看，5%以下的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是不難完成的。
　　其次，從已公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的幾個(gè)城市情況看，主要考慮了國(guó)務(wù)院要求各地“根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力”制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的前兩個(gè)因素，而未重點(diǎn)關(guān)注“居民住房支付能力”。以目前畸高的房?jī)r(jià)收入比、民眾對(duì)高房?jī)r(jià)不堪重負(fù)等實(shí)情，制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)首要考慮因素應(yīng)是“居民住房支付能力”，這才是國(guó)家調(diào)控樓市的本源及民心所在。溫州將降低“房?jī)r(jià)收入比”作為一項(xiàng)硬指標(biāo)，納入當(dāng)?shù)毓賳T考核體系的做法，是值得稱道的。
　　其三，制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的另一個(gè)初衷是，將房?jī)r(jià)漲幅跟地方政府的政績(jī)掛鉤，并使“房?jī)r(jià)問責(zé)制”具備可操作的依據(jù)。由于土地財(cái)政、GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴等原因，地方政府在房?jī)r(jià)上漲中能夠獲益，而使其對(duì)樓市調(diào)控缺乏內(nèi)在動(dòng)力，這也是房地產(chǎn)調(diào)控屢屢難見成效的根源之一。地方政府為了避免被問責(zé)，一般會(huì)傾向于制定較容易完成的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)——從已公布控制目標(biāo)的幾個(gè)城市看，今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)幾乎都遠(yuǎn)超其去年的實(shí)際房?jī)r(jià)漲幅。
　　有鑒于此，筆者以為，中央政府應(yīng)對(duì)各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)提出具體指導(dǎo)性意見，并對(duì)其審核后才能發(fā)布。否則，如果任由各地自行制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，會(huì)使房?jī)r(jià)問責(zé)制形同虛設(shè)。
　　其四，考慮到樓市調(diào)控的復(fù)雜性與艱巨性，可將房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)與樓市調(diào)控問責(zé)的房?jī)r(jià)漲幅分開設(shè)置。例如，制定房?jī)r(jià)漲幅不超過5%的目標(biāo)，若實(shí)際漲幅超過6%，則相關(guān)責(zé)任人須公開檢討思過；若實(shí)際漲幅超過8%，則對(duì)相關(guān)官員問責(zé)免職等。由此，采取“嚴(yán)目標(biāo)、寬問責(zé)”的方式，一方面可以通過較嚴(yán)格的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)加大地方官員的工作壓力，并降低公眾預(yù)期，以遏制投資性需求，另一方面又可避免過大面積的問責(zé)免職，影響地方領(lǐng)導(dǎo)班子的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
　　其五，今后若干年，我們應(yīng)將控制房?jī)r(jià)當(dāng)作比控制CPI更為重要和更具戰(zhàn)略意義的民生兼經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大事來抓，盡力促使各級(jí)地方政府在樓市調(diào)控上像抓“菜籃子”那樣“動(dòng)真格”。實(shí)際上，在CPI回落過程中，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的回調(diào)會(huì)傷及我們這個(gè)社會(huì)中最弱勢(shì)也最該“反哺”的農(nóng)民利益，挫傷農(nóng)民生產(chǎn)積極性，進(jìn)而會(huì)加劇農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)短缺，造成惡性循環(huán)；而樓市調(diào)控則相反，其會(huì)有利于敦促各地轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，縮小貧富差距、促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。因此，擬定房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)，較之?dāng)M定CPI、GDP目標(biāo)更具民生和戰(zhàn)略意義，應(yīng)作為常規(guī)項(xiàng)目在今后每年都納入政府工作目標(biāo)，并與地方政府工作報(bào)告一起提交人大審議。此外，考慮到樓市調(diào)控任務(wù)的復(fù)雜性與艱巨性，可以將房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)與樓市調(diào)控問責(zé)漲幅分開設(shè)置。