一年一度的福布斯富豪排行榜，折射了社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的另一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。
今年，除了百度CEO李彥宏以94億美元身家新登內(nèi)地富豪榜首引人注目之外，華人首富李嘉誠(chéng)的名字仍舊雷打不動(dòng)。受益于香港樓市攀升接近20%，身為香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事局主席，李超人資產(chǎn)大漲50億美元，排名比起去年更是有所上升，在《福布斯》新全球富豪排行榜排名11，遠(yuǎn)超李彥宏第95的排名。
這并不是例外，香港前十大富豪超過(guò)一半涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全部上榜富豪中有三分之一是地產(chǎn)商。內(nèi)地富豪榜上房地產(chǎn)商也是主力之一，十大排行榜中以房地產(chǎn)為主業(yè)者占去三席；排行榜前20名里，則有六位房地產(chǎn)商，分別是吳亞軍55億、許家印51億、王健林46億、楊惠妍41億、張欣29億、郭廣昌28億，其余上榜富豪中從事房地產(chǎn)業(yè)者更不在少數(shù)。
早在幾年以前，就有很多言論談及美國(guó)富豪中前四十名都沒有房地產(chǎn)商身影。華人為何偏好房地產(chǎn)業(yè)？與其從文化基因上分析原因，倒不如從土地制度談起。香港的土地制度屬于公共土地批租制，其基本核心在于：政府擁有土地，對(duì)公眾只租賃而不出售；土地開發(fā)權(quán)通過(guò)公開拍賣獲取；確定土地最低價(jià)格同時(shí)與最高者簽訂租約，同時(shí)禁止未向政府通報(bào)的私人土地交易。香港土地租賃期幾經(jīng)變故，最終確定為99年，這也與英國(guó)殖民者的香港租期從1898年到1997年到期99年息息相關(guān)。港英政府一直實(shí)施低稅收政策，土地拍賣收入遂成財(cái)政收入一大來(lái)源。為了保證財(cái)源穩(wěn)定，港英政府一直限定土地供給。1984年“中英聯(lián)合聲明”之后，香港土地批租制度得到繼承，此后在有所修改后實(shí)行土地批租制和土地年租制的混合體制，同時(shí)規(guī)定每年只供應(yīng)土地50公頃。
于是，從上世紀(jì)八十年代中期到亞洲金融危機(jī)之前，伴隨著土地稀缺的預(yù)期，土地拍賣收入成為港英政府財(cái)政重要來(lái)源。在1970年到2000年三十年間，香港政府通過(guò)土地批租獲得的財(cái)政收入一路飛升，達(dá)961億美元。如此，香港的制度也導(dǎo)致了畸形高房?jī)r(jià)，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志近日發(fā)布的全球二十個(gè)經(jīng)濟(jì)體樓價(jià)指數(shù)顯示，以房?jī)r(jià)升幅計(jì)，香港為全球之冠，去年房?jī)r(jià)上漲了20.1%。反映房?jī)r(jià)是否被高估的售租價(jià)格比率，香港為53.7%，是僅次于澳大利亞的世界第二被高估的地區(qū)。
房?jī)r(jià)為什么那么貴？大多數(shù)人第一反應(yīng)往往是地少。香港如今有700多萬(wàn)人，而面積僅1097平方公里，土地資源確實(shí)珍貴，但關(guān)鍵原因還是港府有意識(shí)地限制土地供給。
當(dāng)下，號(hào)稱最自由的香港未必得到最公平的結(jié)果。近幾年，反對(duì)地產(chǎn)霸權(quán)的民間聲浪不絕于耳。新鴻基創(chuàng)辦人郭得勝的前助理潘慧嫻便稱香港病在“高地價(jià)政策”：2009年，香港人均本地生產(chǎn)總值與瑞士相當(dāng)，貧富差距的基尼系數(shù)卻高達(dá)43.4，僅次于中非共和國(guó)的43.6，有123萬(wàn)人是生活在貧困線以下，其中10萬(wàn)人居住在環(huán)境惡劣的所謂籠屋內(nèi)。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)成為最吸金的行業(yè)，不僅催生了無(wú)數(shù)富豪，也無(wú)形中擠出了其他行業(yè)的生存空間。眼下，房地產(chǎn)也成為香港經(jīng)濟(jì)主流，與之相關(guān)的股票占港股市值4成以上，僅地產(chǎn)六大家族就控制香港股市總市值的14.7%，超過(guò)6成投資支出以及3成銀行貸款都給予了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。高昂的租金其實(shí)也是無(wú)形的稅負(fù)，有論者就指出，租金已占餐飲等行業(yè)成本的五到六成，說(shuō)全香港人都在間接為李嘉誠(chéng)等地產(chǎn)商打工亦不為過(guò)。
盡管土地限量供給的做法往往有保護(hù)土地城市規(guī)劃的旗號(hào)，然而地方政府在創(chuàng)收激勵(lì)之下，必然人為壓低供給。已有研究表明，限定土地供給的批租制，往往促使有關(guān)部門在土地高價(jià)時(shí)增加土地供給，在土地低價(jià)時(shí)減少土地供給來(lái)達(dá)到財(cái)政收入穩(wěn)定目標(biāo)。如此人為壓低供給的土地轉(zhuǎn)讓制度，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上揚(yáng)，而且事實(shí)也證明，城市規(guī)劃就此并未發(fā)揮多大優(yōu)勢(shì)。
近期有份關(guān)于城市土地出讓制度改革的研究報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)香港地區(qū)、新加坡等地土地出讓制度以土地政府所有制為前提，通常具有土地供給有限，主要滿足住宅需求；有償出讓是主流等特點(diǎn)。與之對(duì)比，英國(guó)、美國(guó)等地土地征用制度主要通過(guò)法律、經(jīng)濟(jì)手段建立并實(shí)施。具有如下特點(diǎn)：土地產(chǎn)權(quán)明晰；公共利益界定征地范圍；土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化；土地征用制度較為有效地保障了土地所有者的利益。
縱觀我國(guó)香港地區(qū)的土地出讓制度，自有其歷史原因與客觀限制，而內(nèi)地不少城市的土地政策作為后來(lái)者，在一些方面吸納之后卻并無(wú)改進(jìn)，比如在低稅制以及公租房政策上裹足不前。如今，伴隨著房產(chǎn)調(diào)控及廉租房的推出，也許是到了突破利益集團(tuán)阻礙，改變土地批租加大土地供給的時(shí)候了！