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2011-03-03 作者:徐秋慧(北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院) 來源:中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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京版“國八條”,即北京市調(diào)控樓市的15條政策如期出臺了。據(jù)媒體調(diào)查,有超過六成的受訪者表示贊成,但也有人強(qiáng)烈質(zhì)疑。例如,有人說,北京擁有獨(dú)特的政治、經(jīng)濟(jì)和文化資源,住房具有很高的投資價(jià)值,能夠吸引各種各樣的投資者和投機(jī)者,其高房價(jià)有合理之處,不必大驚小怪。也有人說,地方政府(暗指北京市政府)把抑制需求當(dāng)作全部政策的核心,是沒有全面理解“國八條”。其潛臺詞是“歪嘴和尚把經(jīng)念歪了”。還有人說,5年的連續(xù)納稅規(guī)定,充滿著嚴(yán)厲而無情的排外色彩。北京作為全國人民的首都,此舉必定讓北京蒙塵。略帶理論化的詰難則是:長期執(zhí)行這些政策,會嚴(yán)重扭曲市場,回歸半計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,等等。 質(zhì)疑京版“國八條”的說法很多,但集中到一點(diǎn),就是反對政府干預(yù),主張自由放任。用某些專家的說法,就是“政府的歸政府,市場的歸市場。政府的職責(zé)是維護(hù)市場秩序,而不是直接干預(yù)需求。”這種市場原教旨主義觀點(diǎn),除了背后的利益糾纏外,恐怕還同沒有把握樓市特點(diǎn)有關(guān)。 根據(jù)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)理論,如果市場上存在著壟斷、信息不完全、公共物品、外部性等,自由市場機(jī)制就會失靈。這時(shí),就需要政府干預(yù),以校正市場機(jī)制。住房是一種特殊商品。樓市是一個(gè)嚴(yán)重失靈的市場。政府直接干預(yù)有其客觀必然性。 其一,住房具有消費(fèi)品和投資品兩重屬性。經(jīng)驗(yàn)和常識告訴人們,城市住房不僅可以自住,還可以出租或炒賣。房子用于自住,是消費(fèi)品;用于出租或炒賣,就是投資品。我國當(dāng)前正處于工業(yè)化和城市化進(jìn)程中,城市土地和城市住房增值很快,投資住房是最有利可圖的。以北京三環(huán)附近的商品房為例,2004年均價(jià)大約7000元/平方米,三年后漲至約1萬元/平方米,去年“飆升”至4萬元/平方米。在這種情況下,如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié),就會有大量投機(jī)者和投資者涌入樓市,導(dǎo)致住房需求暴漲,房價(jià)飛漲,樓市失靈。據(jù)估計(jì),北京住房總需求中,投機(jī)性和投資性需求約占四成。這是導(dǎo)致住房需求剛性的重要原因。 其二,
住房具有生活必需品和奢侈品兩種類型。住房作為消費(fèi)品,大體上有兩種功能:一是滿足人們起居安寢等基本生存的需要,二是滿足人們享受、安逸、奢華、虛榮等精神層面的需要。由此決定,住房有兩類:必需品和奢侈品。在我國現(xiàn)階段,尤其是在北京,有錢的人和有權(quán)的人居多。他們?yōu)榱孙@示自己的身份、地位、權(quán)勢、財(cái)富,有激勵也有能力購買多處住房,特別是豪華住宅。在這種情況下,如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié),就會導(dǎo)致“豪宅”過多,“陋室”過少,住房結(jié)構(gòu)失衡。據(jù)估計(jì),目前北京有超過25%的房子空置,成為“鬼房”。同時(shí),又有許多中低收入者“蝸居”,淪為“蟻?zhàn)濉薄_@同住房結(jié)構(gòu)失衡有關(guān)。 其三,住房沒有替代品,需求彈性很小。在人們的消費(fèi)中,有些商品可以相互替代。例如,要消除饑餓感,人們可以食用面包,也可以食用饅頭。如果面包價(jià)格上升了,人們可以多食用些饅頭。這就會使替代品的利潤率趨于均等,促使資源按比例配置。與此不同,住房沒有相似的替代品。如果你不想做一個(gè)露宿街頭的流浪者,就必須有一間至少能放下一張床的房子。住房的這個(gè)特性決定了其需求曲線非常陡峭,需求彈性很小。在這種情況下,如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié),住房價(jià)格就會高于成本,導(dǎo)致資源流入過多,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。近幾年,我國多數(shù)產(chǎn)業(yè)步履蹣跚,唯獨(dú)房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn),就同樓市的這個(gè)特點(diǎn)有關(guān)。 其四,住房不能移動,且有若干差別。房子的載體是土地。土地是不能移動的,因而房子也不能移動。并且,不同房子的戶型、面積、朝向、樓層、周邊環(huán)境等屬性,也有或多或少的差異。由此決定,房子是一種有差別的同種產(chǎn)品,即壟斷競爭商品。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)證明,對于壟斷競爭商品,廠商有一定的定價(jià)權(quán)。在這種情況下,如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié),住房的價(jià)格就會較高,數(shù)量較少,資源配置效率較低。 其五,住房的自然壽命長,價(jià)值量大,在消費(fèi)者總支出中占比很高。房子是耐用消費(fèi)品,可以使用多年,因而其總價(jià)值量較大。例如,目前北京的住房平均價(jià)格約為2.2萬元/平方米,一處60平方米的小戶型住房,均價(jià)130多萬元。住房消費(fèi)是勞動力成本的重要組成部分,應(yīng)當(dāng)由工資的相應(yīng)部分補(bǔ)償。因此,居民收入和房價(jià)之間應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的比例。在成熟市場經(jīng)濟(jì)中,收入房價(jià)比一般在1∶3到1∶6之間。據(jù)測算,早在2000年,北京的收入房價(jià)比就達(dá)到了1∶11,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了公認(rèn)的正常范圍。到2009年,又飆升到1∶38。也就是說,一對夫婦不吃不喝打拼38年后才能憑自己的收入買到一套住房。如此高企的住房價(jià)格,完全是失靈的自由放任市場使然。 此外,樓市的信息是高度不完全的,多數(shù)購房者常常被忽悠。這也是一種市場失靈。 鑒于上述住房特點(diǎn)和樓市失靈的客觀現(xiàn)實(shí),政府必須承擔(dān)責(zé)任,用經(jīng)濟(jì)的、法律的和行政的手段干預(yù)樓市。政府調(diào)控樓市的基本目標(biāo)是:讓住房回歸居住本質(zhì),使房價(jià)回歸合理水平,確保市民有尊嚴(yán)的居住需求。當(dāng)前,樓市調(diào)控的重點(diǎn)是需求。長期內(nèi),調(diào)控的重點(diǎn)是供給。 在調(diào)節(jié)住房需求方面,首先要遏制投資性和投機(jī)性住房需求。我國的基本國情是人多地少,尤其是城市住房建設(shè)用地,就更加緊張。保障每個(gè)城市家庭擁有一套住房,實(shí)屬不易。所以,為了保障市民有尊嚴(yán)的居住需求,在相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期內(nèi),政府必須遏制投資性或投資性住房需求。京版“國八條”規(guī)定,對已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭,暫停向其售房。這個(gè)限購規(guī)定向正確方向邁出了一步,但存在著戶籍歧視。應(yīng)當(dāng)改進(jìn)的是,不管是北京戶籍的居民家庭,還是非北京戶籍的居民家庭,只要已經(jīng)有了1套住房,就不能再購買房子了。在賣出原有住房的前提下,再購買改善性住房,不在此列。京版“國八條”還規(guī)定,無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭,暫停向其售房。這個(gè)“限外”規(guī)定雖然遲到了點(diǎn),但還是可取的,不存在排斥外地人的問題。住房的不動產(chǎn)特點(diǎn)決定,北京的住房只能供在當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)的人居住。否則,借口北京是全國人民的首都,允許不在北京創(chuàng)業(yè)的外地人來京置業(yè),致使在京業(yè)者買不起房,就是對北京建設(shè)者的不公!據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì),目前北京樓市有40%左右的購房者是外地人。這是北京住房需求“剛性”增長、中低收入者購房困難的一個(gè)重要原因。所以,任何一個(gè)明智的執(zhí)政者都會選擇適當(dāng)?shù)摹跋尥狻闭摺F浯危拗粕莩扌宰》啃枨蟆V饕峭ㄟ^建立雙軌制住房市場,把奢侈性住房需求限定在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi),比如20%以內(nèi),從而確保中低收入者的基本住房需求。 在調(diào)節(jié)住房供給方面,主要是增加保障性住房供給。京版“國八條”規(guī)定,“十二五”期間,確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%,各類保障性住房和中小型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%,并計(jì)劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套,大約每年供給20萬套。相對于北京每年新增加60萬人、約20萬個(gè)家庭來說,這些保障房只能解決增量人口的住房需求,存量人口的住房問題仍然不能解決。因此,在增加供給方面,政府還應(yīng)當(dāng)加大力度。可以考慮:(1)允許有條件的園區(qū)、企業(yè)、事業(yè)單位利用自有土地,建設(shè)公共租賃房,解決員工過渡性住房需求。(2)允許農(nóng)民按照政府規(guī)劃,利用集體的土地建設(shè)保障性住房,用于出租或出售。(3)規(guī)范開發(fā)商的定價(jià)行為,包括直接管制住房價(jià)格和管制資本回報(bào)率。目前實(shí)施的“雙限房”價(jià)格,就是價(jià)格管制的一種形式。管制資本回報(bào)率,使開發(fā)商只能獲得平均水平的利潤,也可以在一定程度上控制住房價(jià)格。(4)盡快出臺房產(chǎn)稅。在近期內(nèi),房產(chǎn)稅可以增加住房持有成本,促使擁有多套住房的業(yè)主出售或出租,增加住房供給。長期內(nèi),房產(chǎn)稅可以增加政府收入。根據(jù)我國國情,自住型住房應(yīng)當(dāng)免繳房產(chǎn)稅。 根據(jù)公共選擇理論,政府也會失靈。人們耳熟能詳?shù)母蝗蓑_購保障房案例,就是政府失靈的一種表現(xiàn)。但是,相對于自由放任的住房市場而言,有政府干預(yù)的市場效率較高。真實(shí)世界中沒有十全十美的經(jīng)濟(jì)制度和機(jī)制。兩利相衡取其重。在嚴(yán)重失靈的樓市上,政府必須有所擔(dān)當(dāng)。
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