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2011-03-01 作者:郭文婧 來源:國際金融報
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地方兩會已經(jīng)進入尾聲,房價、樓市無疑是今年地方兩會焦點問題之一,限購、房產(chǎn)稅和保障房建設(shè)是話題的中心。3月,全國兩會就要拉開帷幕,今年兩會期間,房地產(chǎn)話題會不會比去年還熱?兩會后房地產(chǎn)調(diào)控政策會不會加碼?兩會會不會又成為房地產(chǎn)問題的“博弈場”? “竹外桃花三兩枝,春江水暖鴨先知”。地方兩會是地方民意的聚集,是地方大事的民主決策。先于全國兩會召開的地方兩會,無論在議題設(shè)置上,還是在實質(zhì)決策上,都會對全國兩會產(chǎn)生重要影響。地方兩會關(guān)于樓市的表態(tài),也極有可能為全國樓市政策走向打下基調(diào)。 從目前來看,地方關(guān)于2011年樓市的表態(tài),都是在正面呼應(yīng)“新國八條”。這也說明,“新國八條”對地方政府更加明確的樓市調(diào)控要求已經(jīng)開始發(fā)酵,樓市調(diào)控將逐步擺脫“中央熱、地方應(yīng)付”的狀態(tài),開始向縱深方向發(fā)展,隨著整個國民經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的深入發(fā)展,中央和地方在樓市調(diào)控方面的合力也會越來越大,房價回歸理性、房地產(chǎn)行業(yè)回歸滿足居民居住需求,已是不可抵擋的趨勢。 縱觀中國的房地產(chǎn)市場,總體來看是牛多熊少,因此,調(diào)控的聲音幾乎不絕于耳。近年來,除了2008年金融危機導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場短暫熊市之外,其他年份的調(diào)控政策出臺呈現(xiàn)出大致的規(guī)律性。 第一階段:從中央經(jīng)濟工作會議召開到全國兩會結(jié)束,中央和地方房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺,人們紛紛預(yù)測全年房價走勢,輿論圍繞中央政策集中一處,調(diào)控效果曇花一現(xiàn)。第二階段:調(diào)控政策出臺兩月之后,輿論開始分散,房地產(chǎn)商及其利益代言人的聲音開始活躍,對調(diào)控政策的各種質(zhì)疑開始冒頭,關(guān)于調(diào)控政策要“被調(diào)整”或者“被取消”的消息不脛而走,于是市場出現(xiàn)所謂的報復(fù)性反彈。第三階段:年中偏后,面對市場上的紛繁輿論和假消息,以及“報復(fù)性反彈”的民意壓力,相關(guān)部門義正辭嚴(yán)地出來辟謠,強調(diào)中央決心,并出臺配套政策或者新調(diào)控政策,市場再次進入觀望期。第四階段:金九銀十,市場對“夏季表態(tài)”的利空消化殆盡,房價和成交量走出一個新的小高潮。 當(dāng)一個循環(huán)走完,人們盤點當(dāng)年樓市的時候,會發(fā)現(xiàn)往往是“風(fēng)聲大雨點小,在高期待中夢碎”,于是期待新的一年有更“給力”的調(diào)控以便圓夢。于是,新的一個循環(huán)又開始了。 2011年的房地產(chǎn)調(diào)控,會走出這一“怪圈”嗎?1月26日晚,國務(wù)院出臺“新國八條”,被稱為“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策,號稱“核武器”的房產(chǎn)稅也利劍出鞘,上海、重慶開始試點。接著,地方兩會召開,一些象征性的表態(tài)和落實細(xì)則紛紛出臺。似乎中了“怪圈”的頭,但2011年是否仍在“怪圈”中打轉(zhuǎn),還需時日觀察。 房地產(chǎn)市場,是一個政策性很強的市場。房價走勢、調(diào)控政策的出臺,歸根結(jié)底是利益的博弈。具體來說,就是五組利益的博弈,一是房地產(chǎn)商與購房者之間的博弈,二是房地產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟整體之間的博弈,三是中央政府與地方政府之間的博弈,四是地方政府與房地產(chǎn)商之間的博弈,五是政府與百姓之間的博弈。 房地產(chǎn)調(diào)控,關(guān)鍵取決于對“讓房價回到合理價位”的“合理價位”的界定。目前,利益博弈的各方面對“合理價位”都沒有明確的說法,更不用說“共識”了。如果要真正掌握房地產(chǎn)市場調(diào)控的規(guī)律,必須建構(gòu)起“房價、財政收入、經(jīng)濟增長、居民收入”的函數(shù)模型。雖然國外在這方面有一些探索,但具有中國特色的函數(shù)模型,依然在摸索之中。這也就決定了,目前我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控,不會是“暴風(fēng)驟雨”式的,極有可能延續(xù)著以前的“怪圈”。
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