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        相比“國八條”房產(chǎn)稅已不重要
        2011-01-27   作者:楊紅旭(房地產(chǎn)研究人士)  來源:東方早報
         
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          正當(dāng)大家都在等著房產(chǎn)稅“靴子”落地之際,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“天兵”突降。國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作,也即所謂的“國八條”。
          為什么此時會出新一輪調(diào)控?這有些出人意料,不過又不失情理。主要原因是去年連續(xù)三波的調(diào)控效果不給力。去年1月的“國十一條”,只讓樓市降溫了兩個月,中間還有春節(jié)淡季因素;4月的“國十條”,讓大城市商品房成交量低迷了近四個月;9月底的“國五條”,效果卻不明顯,全國商品房成交量高位盤整,價格反而重新上漲。三波調(diào)控的“猛藥”下去,沒能達(dá)到預(yù)期效果。恰在此時,我國CPI持續(xù)上漲,而且今年上半年還將盤踞高位,房價如果繼續(xù)上漲,顯然不利于國家抑制高通脹。第四波調(diào)控出籠,也算“師出有名”了。
          新政有八條內(nèi)容,涉及價格管理、信貸、稅收、限購、土地供應(yīng)、住房保障、約談問責(zé)等,基本上涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)控各個環(huán)節(jié)。其主要特點是在進(jìn)一步強(qiáng)化和落實既有政策的基礎(chǔ)上,于部分領(lǐng)域進(jìn)一步加大調(diào)控力度。總體而言,是一個調(diào)控升級版,其中最鮮明的特點是行政干預(yù)措施加碼。
          首先,限購范圍擴(kuò)大、程度加強(qiáng)。去年以來,陸續(xù)有20多個城市實行限購,但絕大多數(shù)城市還允許一個家庭新購一套房。而新政規(guī)定:各直轄市、計劃單列市、省會城市,和房價過高、上漲過快的城市,對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和T诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。即是說,全國重要城市都須進(jìn)行限購,且本地有2套以上房的家庭不能再新購房了。這將抑制很多投資投機(jī)性購房需求。
          其次,首次限制房價水平。穩(wěn)定房價已進(jìn)行了很多年,但各地并無明確參照系,大家都不知道一個地區(qū)的房價水平多高才算合理。而新政中史無前例地要求:“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。”不管最終各地制定出的房價控制目標(biāo)具體為何,畢竟這將成為相對明確的年終考核指標(biāo)。由此可見,地方政府今年將面臨巨大的壓力。
          再次,進(jìn)一步收緊信貸和稅收政策。“調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。”以前按差額征收,現(xiàn)在改為按全額,征稅基數(shù)增大很多,稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加。土地增值稅問題去年已有界定,上海等少數(shù)城市已出細(xì)則,尚未出臺細(xì)則的城市或也將出臺細(xì)則;個人所得稅以前一般按二手房交易總額的1%~2%征收。接下來,國稅總局可能要求各地按差價的20%從嚴(yán)征收。“對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%”,而以前的規(guī)定是不低于50%。關(guān)于房貸政策,一直以來商業(yè)銀行都有較大回旋空間,接下來要看央行和銀監(jiān)會的細(xì)則會否大幅擠壓這種空間。
          最后,嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。值得關(guān)注的是,“各地今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。”這有助于增加未來商品住宅供應(yīng)量,盡量保持供大于求的市場格局,從而有利于抑制房價。另外,大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地,將導(dǎo)致限價房的規(guī)模進(jìn)一步增加,包括上海在內(nèi)的多數(shù)城市都沒有限價房這一產(chǎn)品,將來全國實行限價房手段的城市可能會大大增加。
          接下來,國務(wù)院或國務(wù)院辦公廳或多部委,將會出臺進(jìn)一步細(xì)化“國八條”的文件。原本,人們以為房產(chǎn)稅試點政策將成為進(jìn)一步抑制房價的“撒手锏”,不料“國八條”實在夠嚴(yán)厲,著實搶了房產(chǎn)稅的風(fēng)頭,房產(chǎn)稅何時出、如何出,實際上已不再重要。
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