● 市場(chǎng)調(diào)控需要運(yùn)用稅收手段
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形成導(dǎo)向糾正地方短期行為
● 調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求抑制囤房炒作
● 進(jìn)行收入再分配“抽肥補(bǔ)瘦”
關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控問題及房地產(chǎn)稅等問題，現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)都非常關(guān)心。我覺得應(yīng)該更理性和嚴(yán)肅地討論這個(gè)問題。從全局視野來(lái)看，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)是我們正在進(jìn)行的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中不可或缺的制度內(nèi)容。
本次宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控新政正在明確樹立起宏觀調(diào)控層面的雙軌統(tǒng)籌框架目標(biāo)。讓政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。
對(duì)于在市場(chǎng)軌道上運(yùn)轉(zhuǎn)的商品住宅、產(chǎn)權(quán)房，政府要在管規(guī)劃之下管規(guī)則，讓相關(guān)主體公平競(jìng)爭(zhēng)，讓有錢的人自己來(lái)做選擇。另外管規(guī)則的后面還要管收稅，除了在交易環(huán)節(jié)征稅外，同時(shí)還要在保有環(huán)節(jié)收稅，而這恰恰是我們過去制度的缺失。在考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和諧社會(huì)大前提下，調(diào)控的力度不論怎樣“史無(wú)前例”，但在信貸手段、行政手段之外都離不開改革深化、制度建設(shè)、法制進(jìn)步和不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度這樣的內(nèi)容。
地方稅作為一個(gè)體系，其中大宗穩(wěn)定的收入支柱首推房地產(chǎn)稅，因?yàn)樗梢允沟胤秸畠?nèi)在地形成一種物質(zhì)利益的合理引導(dǎo)：地方政府只要專心優(yōu)化投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平，其財(cái)源建設(shè)就可以隨著政府職能的履行越來(lái)越壯大。這種與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向內(nèi)洽的機(jī)制，也就是房地產(chǎn)稅可以發(fā)揮的最主要的正面效應(yīng)，可以支撐整個(gè)配套改革。房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的支柱，使省以下分稅制由不能落實(shí)變成可以落實(shí)，使地方政府短期行為得到制度性校正，這是真正可持續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制。
當(dāng)然房地產(chǎn)稅還要有其他稅制來(lái)進(jìn)行配套改革，這里要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)稅改革是不可或缺的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是正面效應(yīng)，顯然會(huì)在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上，形成經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
在住房的需求中，第一種類型就是買了房以后自住。有房地產(chǎn)稅后，人們大多會(huì)考慮實(shí)惠轉(zhuǎn)而購(gòu)買小一些的戶型，這種中小戶型需求的上升，正好符合科學(xué)發(fā)展觀的要求：集約利用土地，緩解土地這種最稀缺資源所產(chǎn)生的制約矛盾，財(cái)稅制度的正面效應(yīng)首先在這方面可以有很好的體現(xiàn)。
第二種需求是囤房，認(rèn)為存錢不如存房子。房子在我手上，我買的就是養(yǎng)老保障。但是如果有了保有環(huán)節(jié)的稅，房主就會(huì)考慮，既然房子是空著的，那么就可以租出去對(duì)沖稅負(fù)壓力，這樣整個(gè)社會(huì)沒有增加一分錢實(shí)際投入，一下子提供出很多原來(lái)空置的不動(dòng)產(chǎn)資源，這顯然提高了不動(dòng)產(chǎn)資源配置效率，使供需矛盾得到了緩解，這種正面效應(yīng)是非常明顯的。
第三種需求是轉(zhuǎn)手賺差價(jià)，我們稱之為炒房。我不認(rèn)為可以明確劃分投資和投機(jī)的界限，所以合到一類。只要在保有環(huán)節(jié)建立不動(dòng)產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅，雖然不能說(shuō)可以使中國(guó)的炒房行為一下子消失，但肯定會(huì)使之有所收斂。有人說(shuō)炒樓可以賺很多錢，不在乎這一年不到1%的稅，這句話是有一定道理的，但是征稅改變的首先是整個(gè)氛圍，同時(shí)炒房者自己也會(huì)掂量炒什么，會(huì)更多地改炒中小戶型，因?yàn)榻颖P買家很可能需要的是中小戶型用來(lái)自住。另外，如果擔(dān)心中小戶型出手不順利，持有成本可能要炒房者自己承擔(dān)，那么炒房者就會(huì)收斂一點(diǎn)。比如，原來(lái)炒十套八套，現(xiàn)在改炒五套三套。還要注意，這時(shí)候租房市場(chǎng)將活躍起來(lái)，很多空置房將進(jìn)入租房市場(chǎng)，另外政府的廉租房、公租房的大量建設(shè)，涌現(xiàn)出來(lái)大量低端的有效供給，“夾心層”也不必再不顧一切地以當(dāng)“房奴”的悲壯心情去爭(zhēng)搶低端商品房了，那么炒房者敢像原來(lái)那樣無(wú)所顧忌、肆無(wú)忌憚地炒嗎？他一定要收斂一些。這還是正面效應(yīng)，可以減少原來(lái)瘋炒的力量，不會(huì)使我們的住房?jī)r(jià)格過快上漲，使大起大落這種現(xiàn)象的風(fēng)險(xiǎn)隨之下降，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)顯得更平穩(wěn)，更少泡沫。從未來(lái)幾十年的時(shí)間段來(lái)看，我不認(rèn)為這樣一個(gè)稅可以改變我們的城市化率從目前的40%多一路上升到70%-80%過程中房?jī)r(jià)的上揚(yáng)曲線，但是有了這個(gè)制度因素之后，上揚(yáng)曲線會(huì)變得比較平緩，特別是在演變過程當(dāng)中，大起大落的波動(dòng)會(huì)減少。
另外一個(gè)正面效應(yīng)就是我們社會(huì)迫切需要的收入再分配效應(yīng)。住房保有環(huán)節(jié)的稅能使住大房、住好房的人對(duì)國(guó)庫(kù)多做一些貢獻(xiàn)，國(guó)庫(kù)增加這部分收入后，轉(zhuǎn)過去扶助低收入階層，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)承認(rèn)與施行的按照承受能力“抽肥補(bǔ)瘦”的機(jī)制。