關(guān)于中國房地產(chǎn)調(diào)控問題及房地產(chǎn)稅等問題，現(xiàn)在整個社會都非常關(guān)心。我覺得應(yīng)該更理性和嚴肅地討論這個問題。從全局視野來看，推進房產(chǎn)稅試點應(yīng)是我們正在進行的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中不可或缺的制度內(nèi)容。
本次宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控新政正在明確樹立起宏觀調(diào)控層面的雙軌統(tǒng)籌框架目標。讓政府的歸政府，市場的歸市場。政府在房地產(chǎn)這個領(lǐng)域中，要明確認識到有“兩軌”，一個是保障軌，一個是市場軌。最高端的層面應(yīng)該是由政府統(tǒng)籌來管理，設(shè)計好一個總體的“頂層計劃”。具體到某一個地方政府，在整個轄區(qū)通盤規(guī)劃里，要把所有的相關(guān)事情考慮好，包括這里面的住宅怎么建，從廉租房到公租房和長租房，到一般商品住宅，到高端住宅。這是由市場主體怎樣試錯也試不出來的，必須由政府牽頭做好這種頂層規(guī)劃。在下一層面，保障軌上，政府首先要管托底，這個底首先從廉租房托起，進而托到適應(yīng)收入夾心層、年輕白領(lǐng)的公租房、長租房。如果能讓居民收入低端和收入夾心層“住有所居”，可以滿足這樣的保障性需求，那么政府在市場軌上就不用緊盯著房價，就不必使用那么多的手段去對付房價這么一個指標。政府還應(yīng)引導(dǎo)民間資本和社會資金進入建設(shè)領(lǐng)域，同時也包括引導(dǎo)民間資金參加建設(shè)保障房。
對于在市場軌上運轉(zhuǎn)的商品住宅、產(chǎn)權(quán)房，政府要在管規(guī)劃之下管規(guī)則，讓相關(guān)主體公平競爭，讓有錢的人自己來做選擇。另外管規(guī)則的后面還要管收稅，除了在交易環(huán)節(jié)征稅外，同時還要在保有環(huán)節(jié)收稅，而這恰恰是我們過去制度的缺失。在考慮市場經(jīng)濟發(fā)展和和諧社會大前提下，調(diào)控的力度不論如何“史無前例”，但在信貸手段、行政手段之外都離不開改革深化、制度建設(shè)、法制進步和不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度這樣的內(nèi)容。
這樣一個視野之下，我們簡單勾畫一下：為什么住房保有環(huán)節(jié)需要有房產(chǎn)稅？財稅制度改革是密切關(guān)系全局的，我們迫切感覺到，1994年形成基本制度框架的分級分稅體制，在“十二五”期間應(yīng)該有一個從上到下的貫通。
在現(xiàn)實生活里面有一個非常突出的問題，即在省以下的地方范圍內(nèi)，如何打造地方稅體系？我們現(xiàn)在還看不清楚現(xiàn)實生活中地方稅體系的模樣，但是我們應(yīng)該考慮怎樣使之合理化——一個重要支柱就應(yīng)是房地產(chǎn)稅。所以在一定意義上說，征收房地產(chǎn)稅不是首先考慮房地產(chǎn)調(diào)控，而是首先考慮為全局的改革配套。
地方稅作為一個體系，其中大宗穩(wěn)定的收入支柱首推房地產(chǎn)稅，因為它可以使地方政府內(nèi)在地形成一種物質(zhì)利益的合理引導(dǎo)：地方政府只要專心優(yōu)化投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平，其財源建設(shè)就可以隨著政府職能的履行越來越壯大。這種與市場經(jīng)濟導(dǎo)向內(nèi)洽的機制，也就是房地產(chǎn)稅可以發(fā)揮的最主要的正面效應(yīng)，可以支撐整個配套改革。房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的支柱，使省以下分稅制由不能落實變成可以落實，使地方政府短期行為得到制度性校正，這是真正可持續(xù)的長效機制。
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制度安排關(guān)鍵要促進供需動態(tài)平衡 |
當(dāng)然房地產(chǎn)稅還要有其他稅制來進行配套改革，這里要強調(diào)，房地產(chǎn)稅改革是不可或缺的，對房地產(chǎn)市場也是正面效應(yīng)，顯然會在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上，形成經(jīng)濟參數(shù)和稅負約束，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
我認為房地產(chǎn)總體的矛盾可以從供需關(guān)系上來理解。首先一條制約是自然壟斷的地皮。有人說就是由于地方政府形成了對土地的壟斷，抬高地價進而提高房價。我認為這種認識其實是不成立的。設(shè)想如果不是地方政府擁有土地所有權(quán)，任何別的主體，包括私人管理，也一定是壟斷的（最典型的壟斷案例是日本成田機場，半個多世紀了，幾個釘子戶造成第二條跑道仍然建不起來，他那里的地價高不高？高得無法想象，政府用了五六十年時間仍然沒有辦法把這塊地買下來）。所以這個問題是一個偽命題：說是地方政府造成了壟斷，其實不對，這里的真問題實際上是面對自然壟斷，如何在合理規(guī)劃之下，怎樣形成適應(yīng)各社會階層的有效供給。最基本的問題首先是在引導(dǎo)需求方面，但最重要的關(guān)鍵點是促使供需動態(tài)平衡的制度安排問題，即有限供給制約下的需求運行機制如何合理化。地方政府即使真的把地價壓低，開發(fā)商也不會必然將房價壓低，供不應(yīng)求情況下，這樣的房子本可以賣出很高的價位，那么哪個開發(fā)商會按低價賣房？他肯定隨行就市，賣個好價錢，地方政府壓地價的行為等于是增加他的暴利空間。這個道理應(yīng)該說清楚。
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房地產(chǎn)稅將持續(xù)發(fā)揮正效應(yīng) |
現(xiàn)在展開分析住房的需求及房地產(chǎn)稅的效應(yīng)。需求的第一種類型就是買了房以后自住。有房地產(chǎn)稅后，人們大多會考慮實惠轉(zhuǎn)而購買小一些的戶型，這種中小戶型需求的上升，正好符合科學(xué)發(fā)展觀的要求：集約利用土地，緩解地皮這種最稀缺資源所產(chǎn)生的制約矛盾，財稅制度的正面效應(yīng)首先在這方面可以有很好的體現(xiàn)。
第二種需求是囤房，認為存錢不如存房子。房子在我手上，我買的就是養(yǎng)老保障。但是如果有了保有環(huán)節(jié)的稅，房主就會考慮，既然房子是空著的，那么就可以租出去對沖稅負壓力，這樣整個社會沒有增加一分錢實際投入，一下子提供出很多原來空置的不動產(chǎn)資源，這顯然提高了不動產(chǎn)資源配置效率，使供需矛盾得到了緩解，這種正面效應(yīng)是非常明顯的。
第三種需求是轉(zhuǎn)手賺差價，我們稱之為炒房。我不認為可以明確劃分投資和投機的界限，所以合到一類。只要在保有環(huán)節(jié)建立不動產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅，雖然不能說可以使中國的炒房行為一下子消失，但肯定會使之有所收斂。有人說炒樓可以賺很多錢，不在乎這一年不到1%的稅，這句話是有一定道理的，但是征稅改變的首先是整個氛圍，同時炒房者自己也會掂量炒什么，會更多地改炒中小戶型，因為接盤買家很可能需要的是中小戶型用來自住。另外，如果擔(dān)心中小戶型出手不順利，持有成本可能要炒房者自己承擔(dān)，那么炒房者就會收斂一點。比如，原來炒十套八套，現(xiàn)在改炒五套三套。還要注意，這時候租房市場將活躍起來，很多空置房將進入租房市場，另外政府的廉租房、公租房的大量建設(shè)，涌現(xiàn)出來大量低端的有效供給，“夾心層”也不必再不顧一切地以當(dāng)“房奴”的悲壯心情去爭搶低端商品房了，那么炒房者敢像原來那樣無所顧忌、肆無忌憚地炒嗎？他一定要收斂一些。這還是正面效應(yīng)，可以減少原來瘋炒的力量，不會使我們的住房價格過快上漲，使大起大落這種現(xiàn)象的風(fēng)險隨之下降，整個房地產(chǎn)市場就會顯得更平穩(wěn)，更少泡沫。從未來幾十年的時間段來看，我不認為這樣一個稅可以改變我們的城市化率從目前的40%多一路上升到70-80%過程中房價的上揚曲線，但是有了這個制度因素之后，上揚曲線會變得比較平緩，特別是在演變過程當(dāng)中，大起大落的波動會減少。
另外一個正面效應(yīng)就是我們社會迫切需要的收入再分配效應(yīng)。住房保有環(huán)節(jié)的稅能使住大房、住好房的人對國庫多做一些貢獻，國庫增加這部分收入后，轉(zhuǎn)過去扶助低收入階層，這是市場經(jīng)濟承認與施行的按照承受能力抽肥補瘦的機制。
最后應(yīng)該指出，這項改革，可以按照鄧小平同志說的有些事情可以“先行先試”。按照這個精神，房地產(chǎn)稅爭議這么明顯的事情，既然不能一下子全局鋪開，也不可能在一線城市一起鋪開，那么就要考慮比較便捷的、在少數(shù)城市以征收房地產(chǎn)稅這個名義先行先試的改革路徑。既然這樣，不同地區(qū)存在方案差異也是必然的，不能要求所有試點地區(qū)都是一個方案，重要的是應(yīng)該先建一個基本框架，然后讓社會各界從方方面面來共同探討，由粗到細地改進。此事還需要積極征求各方的意見，開明地展開討論，這可以在很大程度上校正網(wǎng)上的非理性討論。我們可以把討論水平提升到更嚴肅、更理性的狀態(tài)，這對全社會很有意義。
另外，我認為應(yīng)該積極安排培訓(xùn)交流活動。在社會心態(tài)方面，現(xiàn)在宣傳上應(yīng)該更多一些理性的聲音，不應(yīng)該認為這個稅種的推出就是要和大多數(shù)的中國人為敵。比如在重慶，保障房要覆蓋30%-35%的社會成員，他們都和商品房、產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的所謂房價問題沒有直接關(guān)系，更和這個稅沒有什么關(guān)系，恰恰是這個稅可以使這些人間接地得到更多的政府公共資源的關(guān)照，可以改善他們相對弱勢的境遇。不是高端的住房擁有者，也不會被此稅覆蓋。至于被此稅覆蓋的社會高收入階層，有相應(yīng)的承受能力，對社會多回報一些貢獻不會使他們傷筋動骨，而且有益于維護社會穩(wěn)定、保障他們安享“先富起來”的幸福感，這也是符合他們的長遠利益、根本利益的。