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        房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)影響將在長(zhǎng)期內(nèi)顯現(xiàn)
        2011-01-17   作者:安邦咨詢  來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
         
        【字號(hào)
          房產(chǎn)稅終于慢慢浮出水面。據(jù)報(bào)道,財(cái)政部已原則同意重慶市開(kāi)征商品房房產(chǎn)稅。與此同時(shí),市場(chǎng)傳聞的上海版房產(chǎn)稅方案是,如果出現(xiàn)新增購(gòu)房,對(duì)名下所有房產(chǎn)面積,超過(guò)200平方米以上進(jìn)行征收。
          房產(chǎn)稅推出后對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有多大的影響?這是市場(chǎng)高度關(guān)注的問(wèn)題。從短期來(lái)看,房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微。據(jù)消息人士稱,在重慶的方案中,計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上,多套房建筑面積實(shí)施累加制,超過(guò)200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格的0.5%-1.5%。關(guān)于上海的房產(chǎn)稅,有消息稱將新老劃斷,只針對(duì)未來(lái)新出售的房產(chǎn)征收。
          莫尼塔投資公司數(shù)據(jù)顯示,以別墅和200平方米以上的高檔住宅為例,截至去年11月,重慶高檔房產(chǎn)占整個(gè)商品房銷售6%,銷售金額為10.4%;而從全國(guó)高檔房產(chǎn)占比來(lái)看;若在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)高端房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,影響范圍僅占整個(gè)地產(chǎn)銷售約為4.9%或更少。依照2009年全國(guó)高檔住宅銷售面積約為0.46億平方米估算,若房產(chǎn)稅率為0.8%,即使全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)新增高檔住宅征房產(chǎn)稅,只能征收38.5億元人民幣稅款,相對(duì)于去年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元,只是九牛一毛。而且拍賣土地的收入來(lái)得簡(jiǎn)單干脆,房產(chǎn)稅的征收則比較繁瑣。因此,房產(chǎn)稅不會(huì)動(dòng)搖地方政府對(duì)土地收入的依賴。
          因此,房產(chǎn)稅短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以忽略不計(jì)。去年重慶商品房?jī)r(jià)格一年內(nèi)上漲了約50%,而且是在把套內(nèi)面積計(jì)價(jià)改為建筑面積計(jì)價(jià)的情況下。這樣的投資收益,即使房產(chǎn)稅稅率是1.5%,也足夠覆蓋30多年的房產(chǎn)稅,更何況房產(chǎn)稅是按年分批交的。在有可能成為第二個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海,去年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)38.9%,按照前述分析,房產(chǎn)稅對(duì)投資需求的抑制同樣非常有限。這與2007年提高印花稅稅率但未能抑制股市投機(jī)是一樣的道理。
          不過(guò)從中長(zhǎng)期來(lái)看,房產(chǎn)稅影響較大,對(duì)房?jī)r(jià)影響將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。重慶與上海現(xiàn)在只是試點(diǎn),而最終的征收范圍肯定會(huì)擴(kuò)大到全國(guó)。如果最初只針對(duì)新購(gòu)的房產(chǎn),最終也有可能擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅的范圍,部分房產(chǎn)的稅率可能高出預(yù)期。重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在去年6月曾透露了重慶房產(chǎn)稅將實(shí)行累進(jìn)稅率。我們認(rèn)為,考慮到中國(guó)的國(guó)情,地方政府對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估有較大的影響力,房地產(chǎn)價(jià)值多少很可能由政府說(shuō)了算,而房屋估價(jià)與房產(chǎn)稅稅額成正比,因此房產(chǎn)稅將會(huì)成為調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)工具。
          目前房子已是少數(shù)人參與的游戲。中國(guó)截至2009年,按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)人均居住面積已超過(guò)30平方米。非城鎮(zhèn)戶籍的人雖有房產(chǎn)需求,但絕大多數(shù)缺乏有效購(gòu)買力。因此從總量上,中國(guó)住宅并不稀缺,推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的是少數(shù)富人的投資需求。央行最近在北京的一個(gè)調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4%,多套住房擁有率達(dá)到18.3%。一方面說(shuō)明北京住宅可為超過(guò)90%的家庭解決居住問(wèn)題,另一方面投資人持有了不少房產(chǎn)。預(yù)計(jì)今年房產(chǎn)增值幅度與稅率的倍數(shù)會(huì)大幅縮小,房產(chǎn)稅很有可能降低投資需求,并可能令部分投資人拋售閑置房產(chǎn),平衡樓市的供求關(guān)系。
          從國(guó)外的例子看,長(zhǎng)期而言房產(chǎn)只能保值而不能增值。在美國(guó),扣除通脹的美國(guó)真實(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)1890年為100,1990年也不過(guò)126,100年只增值了26%,一個(gè)很重要的原因是美國(guó)不包括阿拉斯加的幾十個(gè)州平均稅率為1.44%的房產(chǎn)稅的存在。中國(guó)一旦在全國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅,即使家庭唯一的住宅免稅,穩(wěn)定的現(xiàn)金流支出,也將形成對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期壓力,不斷擠壓中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。
          總而言之,短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將非常有限。但中長(zhǎng)期來(lái)看,隨著房產(chǎn)稅征收的全面鋪開(kāi),將不斷擠壓中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。
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