房地產(chǎn)市場正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，這種變化可以向好的方向轉(zhuǎn)變，也可以劣質(zhì)化。在此關(guān)鍵時(shí)刻，有關(guān)方面必須改變方式，防止房地產(chǎn)泡沫借城鎮(zhèn)化之機(jī)向三四線城市蔓延，使中國還沒有城鎮(zhèn)化，就已經(jīng)產(chǎn)業(yè)空心化與資產(chǎn)泡沫化。
僅看數(shù)據(jù)，我們會(huì)對(duì)房地產(chǎn)新政沮喪不已，新政紙老虎被市場一戳就破。但泡沫已經(jīng)出現(xiàn)了變異，不用多久，我們就會(huì)看到房地產(chǎn)市場的變化，這個(gè)變化從三四線城市、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)股開始。
從平均數(shù)看，中國房價(jià)整體上升，一線城市泡沫加劇。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年12月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8564元/平方米，環(huán)比上漲0.9%，其中82個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，18個(gè)城市環(huán)比下跌。四大一線城市全年新建商品住宅均價(jià)大幅上漲，北京2010年新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；上海全年均價(jià)達(dá)22261元/平方米，堪稱全國房價(jià)最高的城市，全年均價(jià)同比漲幅為40%；廣州2010年均價(jià)也突破萬元大關(guān)，達(dá)到11579元/平方米，同比上漲23%；深圳均價(jià)也已站在2萬元以上，達(dá)到20596元/平方米，同比漲幅為33%。
房地產(chǎn)在2010年的變化是三四線城市堅(jiān)挺，買地由城市深入鄉(xiāng)村，城市綜合體方興未艾，商業(yè)地產(chǎn)好于住宅地產(chǎn)。從好的方面解讀，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在加速，房地產(chǎn)商與地方政府自覺把房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)結(jié)合到一起；從壞的角度解讀，中國很可能陷入城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房產(chǎn)泡沫陷阱，急劇上升的房價(jià)透支了未來的城鎮(zhèn)化后勁與城鎮(zhèn)內(nèi)需潛力。
從房價(jià)收入比等數(shù)據(jù)看，二線以下城市的房地產(chǎn)泡沫高于一線城市，但被絕對(duì)價(jià)格所掩蓋。
根據(jù)中國社科院去年底公布的《住房綠皮書》，全國35個(gè)大中城市平均房價(jià)泡沫達(dá)29.5%，二三線城市的泡沫開始高于一線城市：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊泡沫指數(shù)最高，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上；位列其后、泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％~50％之間的城市有北京、深圳、武漢、上海等。
從2009年、2010年開發(fā)商拿地的重心可以看出，未來土地儲(chǔ)備與房地產(chǎn)炒作將逐漸轉(zhuǎn)移到二三線城市。2009年一線城市土地競爭較為激烈，二三線城市同樣成為焦點(diǎn)。萬科在2009年12月新增的8個(gè)項(xiàng)目全部位于二三線城市，包括大連、沈陽、天津、武漢、煙臺(tái)、東莞、廈門和長春。到2010年年初，公開數(shù)據(jù)顯示，萬科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三線城市新增土地儲(chǔ)備的建筑面積超過1200萬平方米，占到其總新增土地儲(chǔ)備建筑面積的60%以上，而在一線城市的新增土地儲(chǔ)備最少，占比在20%左右。
從筆者看到的情況，二線以下的城市大規(guī)模拿地蔚為壯觀，地方政府希望開發(fā)商拿走大塊土地，除了一次性土地出讓兌現(xiàn)以后，還能夠引入品牌，提升當(dāng)?shù)氐南M(fèi)層級(jí)，而開發(fā)商則要求摻上商品住宅的沙子保證盈利。雙方一拍即合。
從商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格來看，可能透支了未來數(shù)年的盈利空間。上海、北京、深圳等地的商鋪和寫字樓出現(xiàn)了明顯的上升。廣州市十區(qū)的一手商鋪成交均價(jià)已接近40000元/平方米；內(nèi)地一些城市中心地區(qū)每平方米在3萬到4萬左右；深圳寫字樓連漲5月，商鋪均價(jià)半年漲1.3倍。與債券收益率比較，尤其是企業(yè)債相比，除了江陰等地區(qū)外，我國的商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值已經(jīng)不高。許多人投資商業(yè)地產(chǎn)是為了轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)租，而不是為了經(jīng)營。事實(shí)上，包括家樂福等大型零售企業(yè)在內(nèi)，多數(shù)時(shí)間在為房東打工。
軌道交通熱潮，伴隨著城鎮(zhèn)化而深入。很可惜，中國城鎮(zhèn)化的深入首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格的提升與房地產(chǎn)交易的旺盛，從事實(shí)體與經(jīng)營者只能靠優(yōu)惠政策與風(fēng)險(xiǎn)投資等為生。
中國一線城市集聚了全國資源造就房地產(chǎn)價(jià)格高地，三四線城市則吸盡當(dāng)?shù)氐馁Y金才能支撐高房價(jià)。如果能夠控制住虛擬經(jīng)濟(jì)規(guī)模，中國房地產(chǎn)向消費(fèi)、城鎮(zhèn)化進(jìn)軍的結(jié)構(gòu)性變化，就會(huì)成為第二輪改革的有力推手；反之，就會(huì)成為竭澤而漁的樣板，數(shù)年之后，成長中的小城鎮(zhèn)與農(nóng)村就會(huì)因?yàn)楦叻績r(jià)而凋敝。