許多開(kāi)發(fā)商對(duì)政策抱有幻想，以為還會(huì)像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次幸福的過(guò)山車(chē)，讓房?jī)r(jià)會(huì)在短暫的抑制之后再來(lái)一次甜蜜的反彈。但事實(shí)是2011年的房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)從嚴(yán)。
中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)因房地產(chǎn)而下滑嗎？大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，不是房地產(chǎn)決定經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)決定著房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)變化。2011年的整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚無(wú)大慮，因此房地產(chǎn)也不會(huì)有大的下滑，政府擔(dān)心的不是經(jīng)濟(jì)下滑而是防止過(guò)熱。這才有了一松的財(cái)政政策和一緊的貨幣政策兩手不同的政策取向。從緊的政策中，當(dāng)然包括房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)資金需求量最大的行業(yè)。
當(dāng)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有“保八”的壓力時(shí)，民生的福利保障就會(huì)上升到重要地位，保障房建設(shè)與價(jià)格的控制就會(huì)成為主要矛盾。通脹壓力預(yù)期增長(zhǎng)中，抑制資產(chǎn)價(jià)格的上升就首當(dāng)其沖了。因此2011年這種對(duì)房地產(chǎn)從緊的調(diào)控政策仍將持續(xù)。
2008年美國(guó)或說(shuō)全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響，因此在連續(xù)多年的嚴(yán)控之下出現(xiàn)了為拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的松動(dòng)。而這種松動(dòng)被一些開(kāi)發(fā)商誤以為是不得不救，于是被特殊的優(yōu)惠沖昏了頭腦，以為還會(huì)再來(lái)一次或以為總會(huì)不斷地反復(fù)。
中國(guó)的房地產(chǎn)將有一個(gè)較長(zhǎng)的高速增長(zhǎng)周期，至少在2020年之后才會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定或適度增長(zhǎng)的階段。而土地供給的矛盾、對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)又讓土地的價(jià)格處于一個(gè)較高的增長(zhǎng)過(guò)程，短期的剛性需求也在近十年內(nèi)處于高峰或高位，約在2018年之后下滑(但仍保持較高水平)。這就讓房?jī)r(jià)處于上漲壓力遠(yuǎn)大于預(yù)期且處于可支付能力增長(zhǎng)的沖突之中，因此政府將保障體系尚未健全之下的房?jī)r(jià)當(dāng)作調(diào)控的重點(diǎn)就成為了一種必然的常態(tài)。
就像北京市政府治堵的手段一樣，“建、管、限”也成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策特征。“建”是擴(kuò)大有效供給，包括保障性住房的大躍進(jìn)式的建設(shè)方式和不斷擴(kuò)大的土地供給與市場(chǎng)商品房的供給，用擴(kuò)大供給、分散消費(fèi)的方式緩解市場(chǎng)中的供求壓力。
“管”是對(duì)市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管、控制價(jià)格短期內(nèi)的波動(dòng)變化，保證市場(chǎng)運(yùn)行的穩(wěn)定性，確保質(zhì)量、安全及銷(xiāo)售的市場(chǎng)秩序。
“限”則從開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者兩個(gè)角度出發(fā)，一是對(duì)開(kāi)發(fā)商限價(jià)銷(xiāo)售、限囤限捂、限期生產(chǎn)、限融資渠道、限信貸規(guī)模，總之是不給開(kāi)發(fā)商利用政策寬松而上調(diào)價(jià)格的機(jī)會(huì)，但并非是限制擴(kuò)大供給。二是對(duì)投機(jī)消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的限制，用差別信貸政策抑制了部分改善型需求，信貸政策的收緊與成本的提高會(huì)用門(mén)檻分流和限制一部分消費(fèi)需求。
“建、管、限”的政策將在一個(gè)較長(zhǎng)周期內(nèi)延續(xù)，與政策的博弈中要用常態(tài)的心情平靜地面對(duì)這種政策變化。當(dāng)然，即使將現(xiàn)有的政策當(dāng)作一種常態(tài)，也并不意味著市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展的條件。2011年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售將恢復(fù)一個(gè)適度的增長(zhǎng)。在市場(chǎng)價(jià)格合理定位、供給增長(zhǎng)中，銷(xiāo)售的增長(zhǎng)也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。