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　　中國(guó)的城市化率很快將達(dá)50%，并還將繼續(xù)提速深化。這種理論上的城市人口數(shù)量膨脹，給商品房市場(chǎng)可能出現(xiàn)的所謂持續(xù)繁榮提供了論據(jù)。很多人都認(rèn)為商品房?jī)r(jià)格會(huì)不斷走高。這種直線(xiàn)思維，無(wú)疑有其唐突和輕率之處。
　　人口數(shù)量增加，必然產(chǎn)生相應(yīng)的需求量，然而，這只是毫無(wú)根據(jù)的假定。這種想象中的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，若要成為現(xiàn)實(shí)，須具備幾個(gè)不能跨越的前提：首先，那些新城市人口得固定在城市里，而不是在城市與鄉(xiāng)村之間奔波游走，或者身在城市里，家卻安在鄉(xiāng)村，陡有“新市民”之名。而要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，這些新增人口需要有充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，如果不能在城市化大潮中找到與自身能力相稱(chēng)的崗位，就不可能通過(guò)向社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)，哪怕?lián)碛辛顺鞘袘?hù)籍，也留不下來(lái)。其次，新增城市人口的收入必須具有可持續(xù)性，并且收入水平還不能過(guò)低。其三，新增城市人口的社會(huì)福利和保障必須覆蓋到位，必須充分健全。
　　若不具備以上三點(diǎn)，那么所謂的城市化，只是許多人進(jìn)行了一次物理反應(yīng)意義上的空間轉(zhuǎn)移與集合，而這種人口爆炸性增長(zhǎng)，也只是物理反應(yīng)意義上的簡(jiǎn)單數(shù)量遞增與復(fù)制，在質(zhì)量上并沒(méi)有發(fā)生什么變化，因此也就不可能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)久不衰。
　　中國(guó)是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大國(guó)，向工業(yè)化國(guó)家邁進(jìn)，還是近三四十年的事情，與工業(yè)化相伴隨的城市化，從來(lái)就是一件任重道遠(yuǎn)之事，非常復(fù)雜，需要解決許許多多的前置性、伴生性和矛盾性的任務(wù)。將農(nóng)地變成工地、將農(nóng)民變成市民，完成了一次身份置換，只是城市化進(jìn)程一個(gè)小小開(kāi)頭，還處于名義上的城市化階段。我們還有一個(gè)二次城市化的問(wèn)題，這需要使得大家分別在收入和福利、保障等方面取得與城市化速度相并進(jìn)的增長(zhǎng)，并且這個(gè)綜合權(quán)益結(jié)構(gòu)層面轉(zhuǎn)變達(dá)到非常穩(wěn)固的水平。本質(zhì)地看，這才是城市化的終極要領(lǐng)。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，既是一個(gè)建構(gòu)堅(jiān)實(shí)社會(huì)福利的過(guò)程，也是一個(gè)培育消費(fèi)能力的過(guò)程。繞開(kāi)這一個(gè)環(huán)節(jié)去談城市化與商品房市場(chǎng)的關(guān)系、與商品房高價(jià)格的關(guān)系，就會(huì)陷入一種無(wú)本之木、無(wú)源之水的危險(xiǎn)。
　　進(jìn)一步考察，在城市人口特別是新增城市人口初步的財(cái)富積累還沒(méi)有完成時(shí)，盲目樂(lè)觀地強(qiáng)調(diào)城市化對(duì)于樓市的推動(dòng)力量，就有可能助推泡沫。因?yàn)檎麄�(gè)樓市的推進(jìn)和房?jī)r(jià)的高企完全是基于一個(gè)虛無(wú)的成因。即使是受此鼓勵(lì)勉強(qiáng)將更多人推進(jìn)城市，推入市場(chǎng)，也只會(huì)使整個(gè)局面更混亂，反而抑制了需求的有序和良性轉(zhuǎn)化與釋放。這樣的城市化，是衰退的、低效率的城市化，將造成更為嚴(yán)峻的城市貧困現(xiàn)象。聯(lián)合國(guó)人居署、住建部等方機(jī)構(gòu)今年聯(lián)合發(fā)布的中國(guó)城市狀況報(bào)告已明確提出，部分中低收入家庭和大批 “新城鎮(zhèn)居民”，尤其是“蟻?zhàn)濉钡淖》繂?wèn)題尤為突出。北京因“蟻?zhàn)濉本劬佣�聞名的唐家�(guī)X，至少居住著十萬(wàn)左右大學(xué)畢業(yè)生，租住房屋小到幾平方米。 還有1000多萬(wàn)戶(hù)家庭居住在各類(lèi)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)。倘若城市化下人人都具備購(gòu)買(mǎi)力，試問(wèn)誰(shuí)還會(huì)去“蟻居”？我們又何必再去一輪接一輪改造城中村？
　　不錯(cuò)，需求永遠(yuǎn)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但未經(jīng)培育的需求則毫無(wú)益處。按理說(shuō)城市化過(guò)程中因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)占有的結(jié)構(gòu)比重提高，是可以消化很多剩余勞動(dòng)力，增加不少就業(yè)機(jī)會(huì)，然而工業(yè)化本身也向勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提出了更高要求，而受傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性的影響，當(dāng)下勞動(dòng)力素質(zhì)參差不齊，可以說(shuō)總體水平不高，這一點(diǎn)如果無(wú)法得到及時(shí)的升級(jí)，城市化對(duì)于數(shù)億勞動(dòng)者來(lái)說(shuō)就是一個(gè)漩渦。有必要看看他們的收入狀況，從2005年到2009年，中國(guó)農(nóng)村居民年人均純收入分別是3255元到5153元，這個(gè)收入，是穩(wěn)步提高的。不要忽略，在實(shí)際上已包含了絕大部分城市化所得，因?yàn)楝F(xiàn)在的農(nóng)村居民收入構(gòu)成中，真正占主要支撐的部分并不來(lái)源于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，大多數(shù)人已轉(zhuǎn)崗到城市并借此獲取收益。但這個(gè)收入水平，放在城市里能干什么呢？能解決很多連城市白領(lǐng)階層都不能擺脫的基本生存困擾嗎？而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果只是依靠這種強(qiáng)行為之的增長(zhǎng)模式去踉踉蹌蹌地拉動(dòng)，市場(chǎng)本身怎么可能發(fā)育成熟？
　　當(dāng)前價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際的商品房市場(chǎng)，對(duì)于中國(guó)大多數(shù)普通家庭（包括新增城市人口）而言，是沒(méi)有關(guān)系和沒(méi)有意義的，很多切身需要于是被宣判為無(wú)效。無(wú)論長(zhǎng)期還是短期，他們只能進(jìn)入租賃市場(chǎng)。可以預(yù)見(jiàn)，在市場(chǎng)矛盾沒(méi)有得到完全解決前，這些新增城市人口對(duì)于租金價(jià)格的推升將一直被維持，結(jié)果也許會(huì)構(gòu)成隱患——城市化帶來(lái)的寄居需要對(duì)租金的拉動(dòng)效應(yīng)，必使投資性購(gòu)房行為得到鼓勵(lì)或暗示，從而助長(zhǎng)靠房地產(chǎn)來(lái)?yè)棋X(qián)的投機(jī)風(fēng)氣。這或許是城市化與高價(jià)商品房的唯一聯(lián)系了。要化解這種成本大于收益的城市化風(fēng)險(xiǎn)，政府推行的公租房政策如果能被有效率地執(zhí)行，那是具備了潛在的優(yōu)勢(shì)的。