最近，樓市再現(xiàn)量價(jià)齊升、“地王”頻現(xiàn)的情勢，而日前央行的問卷調(diào)查報(bào)告也顯示，45.2%的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資”，而在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”是居民投資首選。由此看，政府“堅(jiān)決遏制”的住房投資投機(jī)性需求（以下統(tǒng)稱為投資性需求）有再爆發(fā)的可能，并給樓市回暖火上澆油，導(dǎo)致“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)“調(diào)控”再次變成“空調(diào)”。
房地產(chǎn)投資連續(xù)成為居民投資首選，不僅因?yàn)閲鴥?nèi)投資渠道太少及國人對房地產(chǎn)特別偏愛，更因?yàn)檫^往房地產(chǎn)投資帶來的持續(xù)財(cái)富效應(yīng)與示范效應(yīng)——近幾年樓市投資者絕大多數(shù)賺了錢，甚至賺得盆滿缽滿，而投資中國股市賺錢者卻不足一成。正是這種持續(xù)的財(cái)富效應(yīng)，使很多人產(chǎn)生了房價(jià)只漲不會(huì)跌的錯(cuò)覺，進(jìn)而在房市已經(jīng)出現(xiàn)明顯泡沫且國家堅(jiān)決遏制的情況下，依然對房地產(chǎn)投資情有獨(dú)鐘，某些人甚至冒違規(guī)違紀(jì)的風(fēng)險(xiǎn)不惜弄虛作假“頂風(fēng)”貸款投資多套房。如此瘋狂且潛能巨大的投資需求若得不到有效遏制，就會(huì)使樓市泡沫進(jìn)一步被吹大，而如果“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控再次變成“空調(diào)”，必然會(huì)沉重打擊民眾對政府調(diào)控的信心，這又會(huì)加劇樓市進(jìn)一步看漲的市場預(yù)期，引發(fā)更多的投資性購買需求。
面對嚴(yán)峻事態(tài)，“第三輪調(diào)控”應(yīng)當(dāng)盡快出臺。新一輪的調(diào)控舉措，除了房產(chǎn)稅之外，筆者以為，應(yīng)當(dāng)采取一些長效舉措，穩(wěn)定樓市預(yù)期，根治投資性購房，而不是權(quán)宜地“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。長效舉措之中應(yīng)首先根除樓市泡沫的元兇——投資性購房需求，政府應(yīng)當(dāng)明確住房只能用于居住，而不得用于投資，并明文禁止投資性購房。
需補(bǔ)充說明的是，明文禁止投資性購房，是指在國家大政方針乃至基本國策層面，將“每個(gè)家庭在一個(gè)城市只能購買一套住房”像計(jì)劃生育一樣作為基本國策長期貫徹實(shí)施（當(dāng)然，跟獨(dú)生子女政策類似，對于某些特殊家庭如有特別需要或特別困難，可以允許購買第二套房，但只能用于自住，且5年乃至十年不得轉(zhuǎn)讓，限于篇幅對此不展開論述），由此將投資性購房列為禁止行為，其力度和長效性將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)行的權(quán)宜之策。例如上海推出的限購政策中有“一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”、“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房”，對投機(jī)性購買“商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款”等“暫時(shí)性”字眼。
禁止投資性購房理論依據(jù)主要有以下幾個(gè)方面：
首先，投資性購房需求是極其不穩(wěn)定的市場因素，會(huì)加劇樓市波動(dòng)，進(jìn)而影響中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響舉足輕重，其產(chǎn)業(yè)鏈較長，會(huì)牽連數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其穩(wěn)定是關(guān)乎整個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要因素，如果樓市激烈波動(dòng)，則會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。而投資性購房需求具有明顯的追漲殺跌特點(diǎn)：房價(jià)上漲時(shí)，投資性購房會(huì)大量涌入放大需求，拉動(dòng)價(jià)格和供給大幅增長，并促進(jìn)GDP增長（此類增長實(shí)際上是透支未來的不可持續(xù)需求拉動(dòng)的，我國近幾年即出現(xiàn)了此類情形，造成了房市持續(xù)供不應(yīng)求的假相，而另一方面大量房子被閑置）；而房價(jià)下跌時(shí)，投資性購房又會(huì)成為殺跌的力量，迅速增加樓市供給，造成市場供過于求，使增量房供給大幅減少（開發(fā)投資減少），嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長（次貸危機(jī)后的美國、房地產(chǎn)泡沫破滅后的日本都是典型例證）。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，就要從源頭上根除危害樓市的主要不穩(wěn)定因素。而自住型購房增長一般較穩(wěn)定的，所以禁止了投資性需求，樓市的穩(wěn)定也就可控可期。
其次，投資性購房是樓市泡沫的元兇。各類市場泡沫本質(zhì)上都是投機(jī)過度的產(chǎn)物，禁止了投資性行為，樓市的泡沫也就失去了溫床，房地產(chǎn)市場才能長治久安。從社科院的《住房綠皮書》看，全國35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房價(jià)泡沫為29.5%，而在我國已經(jīng)出現(xiàn)明顯泡沫的背景下，有必要對投資性購買采取堅(jiān)決措施，以免房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大。
第三，住房是人們生活的必需品，房價(jià)問題關(guān)乎民生與社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)只能用于自住，而不應(yīng)該作為投資品。目前，投機(jī)炒作農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)被界定為違法行為，而住房同樣作為人們生活的必需品，理當(dāng)將房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作列為明文禁止行為，對房地產(chǎn)市場司空見慣的土地違規(guī)閑置、囤地捂盤、捏造散布漲價(jià)信息以哄抬價(jià)格、牟取暴利等行為予以懲處。當(dāng)前形勢下，政府應(yīng)當(dāng)明確住房只能用于居住，而不能用于投資，由此逆轉(zhuǎn)樓市供求關(guān)系及市場預(yù)期。為此，筆者建議，下一步政府應(yīng)該禁止樓市的投機(jī)行為，明文禁購第三套，限制第二套的購買（例如，僅限于非投資目的改善性過度二套房或特殊家庭有特殊需要的自住二套房）。此外，有必要對針對當(dāng)前樓市的亂相制定有針對性市場與價(jià)格監(jiān)管法規(guī)。
第四，投資性購房會(huì)加劇貧富差距，影響社會(huì)和諧。近些年在投資性購房大量涌入市場后，一方面房價(jià)不斷攀升，造就了富豪榜上諸多的房地產(chǎn)業(yè)大鱷，也使一些購買了二套房乃至N套房的平民百姓身價(jià)倍增，某些家庭投資房產(chǎn)收的入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了薪酬，讓實(shí)業(yè)投資者和上班拿死工資者艷羨；而另一方面，隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，眾多無房者離住房夢越來越遠(yuǎn)。
第五，美國房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)了次貸危機(jī)，日本房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)二十年來一蹶不振。當(dāng)前，全球主要經(jīng)濟(jì)體中唯獨(dú)中國的泡沫還堅(jiān)而未破，且有被再吹大的危險(xiǎn)，已成為中國經(jīng)濟(jì)的“堰塞湖”，我們不能再任由房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大而貽害子孫后代，因此必須采取一些他國都不曾有過的特別措施，而明文禁止投資性購房則屬此列。
明文禁止投資性購房后，租房房源從何來？實(shí)際上，租房需求應(yīng)當(dāng)主要由有政府提供廉租房以及大型房地產(chǎn)企業(yè)提供只租不售的房源來滿足（目前國內(nèi)房企大多數(shù)是開發(fā)性公司，而物業(yè)類公司明顯偏少），這有利于形成租房市場的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，也便于對流動(dòng)人口和租房城市的規(guī)范。而另一方面，隨著投資性購房被明文禁止，房價(jià)很可能回歸理性，越來越多的人有望實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢想，而使租房需求逐步減少。