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        保障房必須同享土地出讓金饕餮盛宴
        2010-11-30   作者:楊紅旭(房地產(chǎn)研究人士)  來源:東方早報
         
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          有研究機構(gòu)數(shù)據(jù)表明,去年“千億俱樂部”只有杭州和上海,而今年將增加新面孔,截至11月22日,大連、天津亦分別達(dá)到893億、866億元,年內(nèi)“破千億”可能性也很大。
          或許很多人會心存疑竇,從年頭就開始房地產(chǎn)調(diào)控,而且4月和9月兩次升級,為何地方政府的土地出讓金收入又創(chuàng)新高?主要原因有三。
          一是,雖然調(diào)控政策好似暴風(fēng)驟雨,房地產(chǎn)市場的溫度也的確比去年有所下降,但市場交易規(guī)模依然還在增長。比如,1-10月,全國新建商品房成交面積比去年同期增長9.1%,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長36.2%。
          二是,土地供應(yīng)量增加。按年初國土資源部的規(guī)劃,今年全國住房用地擬供應(yīng)18.5萬公頃,與去年76461公頃和前五年平均年度實際供地量54650公頃相比,大幅增長。不過,今年上半年只完成了全年指標(biāo)的36%,估計下半年各地會加快供地速度,近期北京、上海等地已有所表現(xiàn)。即便是全年供地規(guī)模打個八折,依然比去年增加很多,土地出讓金也會同步猛增。
          三是,今年以來地價繼續(xù)上漲。1-10土地購置費8006億元,同比增長79.2%,增幅遠(yuǎn)大于面積增幅,簡單計算可知,土地成交價格較去年同期大漲32%。而1-10月全國新建筑商品住宅成交均價上漲僅5.6%。再次證明一個規(guī)律,地價波動幅度顯著大于房價。今年調(diào)控地價的效果,遠(yuǎn)不如房價。土地單價上漲,有力推高了土地出讓金的總金額。
          對于房地產(chǎn)市場來說,地方政府土地出讓金“大豐收”有何利弊?這涉及到一個深層次的問題。1994年分稅制改革后,形成了地方稅少、事多的格局,這固然有利于國家集中財力做大事,卻不利于地方發(fā)展經(jīng)濟和城市建設(shè)。進(jìn)入新世紀(jì)以來,隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,土地出讓金和房地產(chǎn)稅收,漸漸成為很多地方政府財政收入的主干。
          不妨看幾個數(shù)據(jù)。2009年全國土地出讓收入達(dá)1.42萬億元,相當(dāng)于同期全國財政收入的20.8%。2009年我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項稅種合計增收1155.51億元,對稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8%。如果加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅,則全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過35%。2009年末,我國地方融資平臺貸款余額高達(dá)7.38萬億元,而這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進(jìn)行融資的。
          地方財政口袋寬裕了,確實可以加快城市建設(shè)、培育新產(chǎn)業(yè)、改善民生等,但過度依賴房地產(chǎn),尤其是土地財政,則會影響中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果。當(dāng)房地產(chǎn)低迷時,將會出現(xiàn)地價下跌、土地流標(biāo)、房地產(chǎn)稅收減少等影響地方財政收入的情況。所以,對于中央的緊縮型調(diào)控,地方不愿全力落實;對于中央的寬松型調(diào)控,地方又會過度刺激市場。如此,則難以抑制房價上漲。
          近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興公開表示,當(dāng)前中國房地產(chǎn)價格波動前所未有,調(diào)控壓力前所未有,調(diào)控面臨六大難點,其中一點就是“地方政府對土地財政的依賴”。由此可見,中央對于這一問題早已是了然在心,只不過這一問題牽一發(fā)而動全身,暫時難以進(jìn)行根本性的調(diào)整或治理。
          實際上,在土地國有制條件下,出讓土地總歸會有收入,這些收入進(jìn)入地方財政亦無可厚非。民眾所關(guān)心的是,巨量收入管理是否規(guī)范,支出是否合理。2007年之前,很多地方的土地出讓金屬于預(yù)算外收入,也即是地方的“小金庫”,賣地收入有多少、怎么花,都不受地方人大和中央相關(guān)部門的監(jiān)督。為此,2006年8月,國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》,規(guī)定將土地出讓收支全額納入預(yù)算,實行“收支兩條線”管理。并且規(guī)范了土地出讓收入使用范圍:征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出、其他支出(其中包括廉租住房保障支出)。
          在房價屢調(diào)屢漲的無奈情況下,將巨額土地出讓金部分用于住房保障,則民怨可減。于是,2007年出臺《廉租住房保障辦法》中首次明確:土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。然而,部分地方政府卻不愿這么干。近期國家審計署公布了“19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調(diào)查結(jié)果”,發(fā)現(xiàn)22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)要求。
          另外,按三部委最新文件,住房保障體系中的“新貴”——公共租賃住房,也將向土地出讓金伸手要資金。由此可見,地方政府要想安心享受土地出讓金之“饕餮盛宴”,還真得拿出誠意,保質(zhì)保量地分食于住房保障和安居工程建設(shè)了。

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