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        愛爾蘭危機再給中國樓市敲響警鐘
        2010-11-29   作者:馬躍成  來源:鳳凰網(wǎng)博客
         
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          馬躍成

          最近愛爾蘭也深陷深陷債務(wù)危機,而這次又是因為房地產(chǎn)惹的禍。“次貸”風暴的刮起讓愛爾蘭金融泡沫瞬間破滅,盡管18個月以來,愛爾蘭政府積極采取調(diào)控、緊縮措施,并曾接受過歐洲央行940億英鎊救助資金,但情況并未因此好轉(zhuǎn),反而更加嚴重,愛爾蘭終于撐不住了。
          經(jīng)濟泡沫和外國投資帶來房價的飆升,愛爾蘭的建筑業(yè)一度占據(jù)了12%的國家GDP份額和貢獻了主要的就業(yè)率。2004年愛爾蘭新建了80000棟新房屋,同時期英國只興建了16000棟。
          愛爾蘭經(jīng)濟增長持續(xù)了20年。由一個以農(nóng)牧為主的歐洲窮國,一躍成為歐洲第三富國,推動愛爾蘭經(jīng)濟增長20年的支柱產(chǎn)業(yè)之一是房地產(chǎn)業(yè)。愛爾蘭經(jīng)濟快速增長得益于地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但是這個也是潛藏著的隱患,房地產(chǎn)泡沫不斷積累的重要表現(xiàn)之一就是房價一路飆升。從1995年到2007年,愛爾蘭房價平均上漲了3到4倍,房價相對家庭年收入的系數(shù)也從4增長到10。
          1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比是5%;2006年,是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長是愛爾蘭投資增幅最大的領(lǐng)域。愛爾蘭居民將新到手的財富再投資于房地產(chǎn)。開發(fā)商將碼頭變成辦公樓,將牧場變成居民住宅區(qū)。2006年,開發(fā)商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。
          從1995年到2007年,新房價格增長3.5倍,二手房價格增長3倍,房價與家庭年收入之比由4增長到10,在首都都柏林,是17。房價暴漲,暴增了居民賬面收入,更進一步吸引投資、投機資金介入地產(chǎn),推升房價進一步上漲。房價上漲,帶來了巨額增值稅和印花稅收入。據(jù)測算,增值稅和印花稅占房價的28%。2000至2007年,愛爾蘭的增值稅和印花稅收入從3%提高到9%。政府從房價上漲中獲益多多。
          地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個富裕的愛爾蘭,政府無疑是最大的贏家。然而對房地產(chǎn)泡沫監(jiān)管的放任,只會導致泡沫越吹越大,直至破裂。2010年的房價比2006年房價最高值下降了35%,已跌至2002年的房價水平,所有個人投資者資產(chǎn)均縮水35%以上。隨著泡沫的破裂,沒有一個人是真正的贏家。
          上世紀80年代后期,伴隨著日元升值,美國向日本推行金融自由化,加速日本泡沫經(jīng)濟的形成。日元升值刺激境外資金大規(guī)模流入,推動房價及股市持續(xù)大幅上漲。
          無論是日本“失去的10年”,還是眼下從“老虎”變成“病貓”的愛爾蘭,一個共同的教訓是金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度放縱。過度寬松的財政貨幣政策加劇資金過剩,助長泡沫膨脹;大批公共工程上馬增加了對土地需求,進一步刺激地價上漲,各種因素疊加共振,使地價、房價飛漲。
          寬松的房貸條件和政府失察,最終成為壓垮這些“誕生經(jīng)濟奇跡”國家的最后一根稻草。在泡沫膨脹過程中,銀行扮演了重要角色。漲了若干倍的房地產(chǎn)居然被視為最可靠的“硬擔保”,留下巨大風險敞口。而持續(xù)上漲的房地產(chǎn)市場驟然失速,依靠信貸支撐的房貸體系就會出現(xiàn)大筆壞賬,從而把銀行和整個經(jīng)濟拖入深淵。
          曾幾何時,愛爾蘭經(jīng)濟奇跡享譽歐洲,地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個富裕的愛爾蘭。然而,在這場泡沫游戲中,隨著泡沫的破裂,沒有一個人是真正的贏家。

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