中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)20日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告表示，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但不會(huì)出現(xiàn)硬著陸的情況，預(yù)計(jì)明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)。當(dāng)日發(fā)布了《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》表示，目前樓市資金依然充裕，調(diào)整點(diǎn)尚未到來(lái)。
筆者認(rèn)為，難道貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑？我看未必，今年1—10月份全國(guó)固定資產(chǎn)的投資增速僅為24%，而中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速雖然從一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)的投資增速。
2009年月均銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸為1600多億元，而今年月均銀行對(duì)開(kāi)發(fā)的信貸超過(guò)了1900億元，可見(jiàn)在總的信貸規(guī)模7.5萬(wàn)億元比去年減少了2萬(wàn)多億元的情況下，房地產(chǎn)業(yè)獲得的銀行支持不是削弱了而是增加了。
2009年的在施面積約為30億平方米，而今年預(yù)計(jì)約為40億平方米。至10月份已超過(guò)了36億平方米，并還在增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積已超過(guò)了13億平方米，創(chuàng)了歷史的新高。土地購(gòu)置的面積大幅增長(zhǎng)，全年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)30%的增幅，這也是多年以來(lái)少有的。至少說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商不缺錢，也不缺沖動(dòng)的投資熱情。
筆者認(rèn)為，目前中國(guó)是學(xué)習(xí)美國(guó)的“微通脹方式”刺激投資或消費(fèi)或調(diào)整經(jīng)濟(jì)，例如美元或人民幣都是用一種微通脹的方式來(lái)發(fā)展。所以就算今年8月物價(jià)CPI已達(dá)到3%，說(shuō)明是通脹，甚至超過(guò)3%達(dá)到5%或6%，應(yīng)該疊加上去。因?yàn)檎臑榻?jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)是可以忍受的CPI高一點(diǎn)，高一點(diǎn)也不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么“不良影響”。從微通脹經(jīng)濟(jì)理論來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)每年要上漲一點(diǎn)是肯定的，這就是所謂的通貨膨脹預(yù)期，不僅可以吸引海外大批熱錢和國(guó)內(nèi)豐富的行業(yè)資金，還可以吸引更多有錢人的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2008年金融風(fēng)暴時(shí)，房地產(chǎn)是最具有抗房地產(chǎn)金融風(fēng)暴和通貨膨脹及價(jià)值貶值等保值的功能，2008年中國(guó)房?jī)r(jià)也沒(méi)下降多少，2009年房?jī)r(jià)大幅度的上漲，超過(guò)了下降幅度的10%。
目前中國(guó)每個(gè)城市的土地是越來(lái)越稀少和地皮年年會(huì)升值及土地是不可再生資源，尤其是一線城市的上海和北京及廣州等深圳四個(gè)城市，臺(tái)灣和香港及澳門三個(gè)城市，城市土地嚴(yán)重缺乏，2009年開(kāi)始大規(guī)模的實(shí)施規(guī)劃，三舊改造或者是填海挖山平地，目的是解決土地開(kāi)發(fā)利用資源疲乏的現(xiàn)象。最主要是土地是國(guó)家的，公有制，或者是集體的，集體制，而不是私有的。而房子可以居住或投資，或者可以作為不動(dòng)資產(chǎn)作為貸款或融資的條件。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房資本運(yùn)作模式的單一。2009年，房地產(chǎn)商品房項(xiàng)目資本金從35%硬拉到20%，意味著多出15%資金是可以供應(yīng)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)或資本儲(chǔ)備使用。一是允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)“預(yù)售”的方式回收資金，就是所謂的商品房預(yù)售制度。例如，2010年5月份時(shí)，廣西向國(guó)務(wù)院等部門建議取消商品房預(yù)售制度，在廣西南寧作為試點(diǎn)城市實(shí)施，結(jié)果全國(guó)開(kāi)發(fā)商一片恐慌和叫苦連天，甚至所有的批評(píng)和矛盾指向廣西。二是開(kāi)發(fā)商可以利用低開(kāi)高走的方式推盤，快速回收資金，解決下期的投資資金問(wèn)題。三是房地產(chǎn)商品房項(xiàng)目資本金才20%，利用這20%，就可以掘起幾十億，甚至幾百億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的資金。
例如可以通過(guò)土地貸款融資或者是延長(zhǎng)土地出讓金支付期限，雖然國(guó)土部有政策規(guī)定，但是地方政府一般是執(zhí)行不到位。其實(shí)開(kāi)發(fā)商只要通過(guò)一期或一批商品房預(yù)售，開(kāi)盤價(jià)格比市場(chǎng)低一點(diǎn)，就可以解決自有資金的部分。只要房地產(chǎn)商品項(xiàng)目資本金比例是20%，開(kāi)發(fā)商搶奪土地肯定是不會(huì)有所顧及的。例如國(guó)企和央企本來(lái)就資金富裕，或者說(shuō)有資金沒(méi)處投資，房地產(chǎn)作為暴利行業(yè)和利潤(rùn)回高及投資風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)業(yè)，選擇房地產(chǎn)作為未來(lái)今后主要產(chǎn)業(yè)是理所當(dāng)然的，因此決定了地王出現(xiàn)是正常的。
在中國(guó)房地產(chǎn)土地制度的拍賣規(guī)則“價(jià)高者等”的情況下，地價(jià)高也是必然的，地價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)高。并且地價(jià)低也可會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)高，因?yàn)樯唐贩渴袌?chǎng)化，房地產(chǎn)價(jià)格物價(jià)部門基本上沒(méi)什么有力的監(jiān)控和管理及采取指導(dǎo)價(jià)，另外是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門檻如果低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑質(zhì)量等問(wèn)題。
房地產(chǎn)已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入一半或三分之或主要的來(lái)源，土地處讓金和房地產(chǎn)稅費(fèi)及通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)的稅費(fèi)等。另外房地方產(chǎn)可以保增長(zhǎng)，讓GDP不往下跌。如果房?jī)r(jià)大跌，GDP必然會(huì)大跌的。況且地方政府需要通過(guò)房地產(chǎn)拉動(dòng)投資和消費(fèi)及開(kāi)發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，同時(shí)加快城市化的發(fā)展和三舊改造等問(wèn)題，還可以解決保障房的部分資金。目前地方政府建保障房的資金都是地方財(cái)政，主要是靠土地出讓金和政府部分補(bǔ)帖及銀行貸款或者是吸收民間資金，或者是委托給開(kāi)發(fā)商建，建好后，以市場(chǎng)價(jià)格的比例再回收。
再次，2007年開(kāi)始，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)比較多，但是沒(méi)有解決供應(yīng)和遏制投資投機(jī)炒房的具體政策和硬性規(guī)定的問(wèn)題。例如廣東珠三角規(guī)劃內(nèi)容中提到，讓商品房市場(chǎng)化，卻忽略了保障房的供應(yīng)和落實(shí)。“417”國(guó)務(wù)院“新國(guó)十條”政策調(diào)控目標(biāo)有明確的規(guī)定。另外是廣東省人民政府頒布的五個(gè)配套規(guī)劃中關(guān)于珠三角公共服務(wù)住房保障體系一體化內(nèi)容有明確的表示，讓市場(chǎng)去解決問(wèn)題，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲成為必然的事實(shí)。這次宏觀調(diào)控的口號(hào)就是遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快的現(xiàn)象。
毫無(wú)疑問(wèn)，主要有三層意思，第一是政府從來(lái)沒(méi)說(shuō)過(guò)要打壓房?jī)r(jià)，或者是打壓到房?jī)r(jià)下降到30%或50%，或者是達(dá)到老百姓心理的調(diào)控價(jià)位，或者是下降的幅度，或者是老百姓能夠購(gòu)買得起，政策調(diào)控就是達(dá)到政策的調(diào)控的目的。第二是政府調(diào)控的目的是防止房?jī)r(jià)大起大落，上漲過(guò)快影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的不和諧。因此，出政策調(diào)控樓市，保持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。第三是政府也沒(méi)明確說(shuō)，支持房?jī)r(jià)上漲，僅僅是把房?jī)r(jià)問(wèn)題讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié)或者是回到市場(chǎng)去解決，政策調(diào)控僅僅是政府短期性的政府行政和市場(chǎng)監(jiān)督行為。
2009年為經(jīng)濟(jì)刺激發(fā)了4萬(wàn)元和近10萬(wàn)貸款，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，解決了2008年金融危機(jī)之后出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑坡的現(xiàn)象。但是導(dǎo)致市場(chǎng)剩余資金流動(dòng)過(guò)快。今年9月-12月房?jī)r(jià)上漲是肯定的。一是今年8月份“CPI達(dá)3%”，甚至?xí)_(dá)5%或6%。二是銀行存款出現(xiàn)“負(fù)利率”了。三是人民幣和通貨膨脹預(yù)期依然存在。四是其他行業(yè)資金和熱錢會(huì)一直如影隨形的跟著房地產(chǎn)。五是dGDP增長(zhǎng)和寬松的貨幣政策。六是地方土地財(cái)政收入。七是城市化進(jìn)程，流動(dòng)人口暴增，城市戶籍制度改革，城市人口不斷的膨脹，例如結(jié)婚或工作或小孩讀書，將產(chǎn)生巨大的購(gòu)買需求。八是家庭結(jié)構(gòu)分裂快速，購(gòu)買需求增加。九是房地產(chǎn)關(guān)系到60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
最后，政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)大跌，也不會(huì)讓房?jī)r(jià)暴漲，只會(huì)讓房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上漲。政策調(diào)控之下，9月份紛紛入市。CPI是政府可控制或允許的范圍內(nèi)，由于新政對(duì)購(gòu)房者心理的預(yù)期有影響，導(dǎo)致房?jī)r(jià)緩慢上漲到明年。今年房?jī)r(jià)稍微上漲速度放緩慢。是因?yàn)檎{(diào)控沒(méi)有打到樓市的“關(guān)鍵點(diǎn)”。目前決定房?jī)r(jià)上漲的最主要因素，依然是房地產(chǎn)項(xiàng)目資本運(yùn)作模式。開(kāi)發(fā)商的“命根子”商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，簡(jiǎn)單說(shuō)資金運(yùn)作如何建房的模式。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門公開(kāi)的數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要資金，其中50%資金是自有資金和預(yù)售款及30%工程款，另外20%開(kāi)發(fā)商的銀行貸款資金。
如果政府不打在開(kāi)發(fā)商的“資金命脈”上，繼續(xù)保持商品房開(kāi)發(fā)樓盤的資本金20%，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是可以看見(jiàn)的。2009年，國(guó)務(wù)院在原來(lái)房地產(chǎn)商品房項(xiàng)目資本金35%的比例，下降到20%以后，地王就出現(xiàn)了，同樣一塊地多賺到了15%。當(dāng)然地價(jià)會(huì)漲，房?jī)r(jià)也會(huì)漲。2004年“121號(hào)文件”中提出取消商品房預(yù)售制度，地產(chǎn)大老就叫苦。如果沒(méi)有取消預(yù)售制度，沒(méi)有把資本金的門檻提高.另外是解決土地市場(chǎng)供應(yīng)不平衡，完全把巨大庫(kù)存釋放，房?jī)r(jià)是不可能大跌。說(shuō)明政府確實(shí)不是想讓房?jī)r(jià)掉下去，政府不喜歡大漲大跌，開(kāi)發(fā)商和買了房的購(gòu)房者也不答應(yīng)。