中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所等機構(gòu)20日發(fā)布的一項研究報告表示，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴重問題，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但不會出現(xiàn)硬著陸的情況，預(yù)計明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時點。
那么，短期內(nèi)房價是否會下跌？如果房價下跌，調(diào)控政策能否延續(xù)？一旦政策退出，樓市有無再度反彈的可能？對此問題，本報連線宏觀經(jīng)濟研究專家黃益平。
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短期預(yù)測
房價確實存在下跌的風(fēng)險 |
半島晨報：從4月“新國十條”頒布到9月末新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”跟進推出，政策在房地產(chǎn)所顯現(xiàn)的效果如何？房價單邊上漲的預(yù)期是否已經(jīng)打破？
黃益平：房價是否已經(jīng)進入下降通道，主要看幾個方面的因素：一是流動性；二是調(diào)控政策；三是供求關(guān)系；四是投資者預(yù)期。近期，為應(yīng)對通脹預(yù)期及對沖國際熱錢，央行逐步回收流動性，部分行業(yè)甚至明顯感受到了信貸收緊的效應(yīng)。不過從總體上來看，流動性狀況還是十分寬松的。
前段時間媒體紛紛報道全國存在大量的空置房和待售房，如果所有這些房子被推向市場，價格自然會暴跌。但這些空置房其實一直存在，并非今年才形成的。因此最關(guān)鍵的決定因素是投資者或買房者是否認為房價進入了一個長期拐點，如果市場認為房價上升的過程已經(jīng)或者即將結(jié)束，需求就可能急劇減少，進一步推動房價迅速下降。但問題是，如果出現(xiàn)這種可能性，政府的調(diào)控政策可能很快就會松動。
從綜合因素來看，短期內(nèi)房價確實存在下跌的風(fēng)險，這也是我自年初以來形成的判斷。但無論從政策決策動機、流動性走勢還是投資者預(yù)期看，短期內(nèi)房價暴跌的可能性并不大，不過今后兩到三年下跌風(fēng)險會大幅度上升。
半島晨報：房地產(chǎn)企業(yè)是否有出現(xiàn)普遍資金鏈緊張的可能性？資金鏈斷裂對于企業(yè)和銀行意味著怎樣的風(fēng)險？
黃益平：如果房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，直接結(jié)果是導(dǎo)致一批實力相對薄弱及前段時間擴張過度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉，全國也許會再次出現(xiàn)一批爛尾樓。銀行需承擔(dān)呆壞賬快速上升的后果，不過目前看來還不至于導(dǎo)致嚴重的銀行或金融危機。即使最壞的情形出現(xiàn)，對未來的房價走勢將產(chǎn)生何種影響，現(xiàn)在也難以完全確定。
房地產(chǎn)行業(yè)崩潰，自然會嚴重打擊與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟活動。但造成爛尾樓的結(jié)果是供應(yīng)量也將明顯減少。未來價格是漲還是跌，不好說。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在比較嚴重的泡沫，因此長期來看，跌是無法避免的。但長期趨勢不等于短期走勢。
半島晨報：樓市調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，對于市場有怎樣的意義？對房價走勢將產(chǎn)生怎樣的影響？
黃益平：政策調(diào)控自始至終的目標(biāo)都是穩(wěn)定或放慢房價上升的速度，而不是將房價打壓下來。我相信政府對房價大跌的擔(dān)憂已經(jīng)不亞于對房價暴漲的擔(dān)憂，理解這一點對判斷未來政策走勢十分重要。
現(xiàn)在一直在強調(diào)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，從字面理解當(dāng)然并不錯，以后也會希望房價相對穩(wěn)定，避免暴漲暴跌。但從實際操作層面來看，持續(xù)性和穩(wěn)定性的提法不太科學(xué)，既然是調(diào)控，就是為了解決問題。如果問題的性質(zhì)開始發(fā)生變化，調(diào)控政策就需要相應(yīng)地調(diào)整。我理解是，目前政策制定者，擔(dān)心房價尚未完全穩(wěn)定，一旦明確政策逆轉(zhuǎn)，價格再度暴漲的勢頭便難以抵擋，因此強調(diào)持續(xù)性也許是明智的。只要政策沒有完全失控，暴漲或暴跌的可能性都不大。