中國(guó)房地產(chǎn)的每個(gè)動(dòng)靜，每次變化，幾乎都有一個(gè)人的聲音在伴隨，同時(shí)此人的每一個(gè)觀點(diǎn)都會(huì)引來(lái)民眾的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑，這個(gè)人就是華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)。他被人們稱為“任大炮”、“全民公敵”。
11月13日，任志強(qiáng)帶著他的第三本書《任你評(píng)說(shuō)》風(fēng)塵仆仆從上海趕到杭州，參加由藍(lán)獅子讀書會(huì)等承辦的“2010浙江青年大講堂”。以口出狂言出名的他，這次也不忘強(qiáng)力向“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”開炮。
在我們業(yè)內(nèi)，馮侖先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一句話：房地產(chǎn)就像愛情一樣，每個(gè)人都在討論。從老人到孩子，都在參與這場(chǎng)愛情的討論。但是愛情最終能給人們留下來(lái)的最深記憶可能是沒有愛情，或者是沒有結(jié)果。比如說(shuō)國(guó)內(nèi)流傳最廣的梁祝，兩個(gè)人都準(zhǔn)備變成蝴蝶，七夕會(huì)，兩個(gè)人都隔著銀河。似乎沒有人能夠說(shuō)清楚愛情到底是什么，我們今天房地產(chǎn)就變成了似乎永遠(yuǎn)沒有人能夠說(shuō)得清楚的東西。
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未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌 |
在今年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限貸”、“限購(gòu)”等由政府主導(dǎo)的行政手段不斷出臺(tái)。
大家一定最關(guān)心未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我認(rèn)為，各種房產(chǎn)新政出臺(tái)，抑制了需求，但未來(lái)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)還是上漲的，不排除個(gè)別樓盤會(huì)出現(xiàn)下跌，但此前有聲音說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)下跌30%甚至50%，那是不可能的。
從全世界情況來(lái)看，80%的人口集中在離海岸線20公里距離附近，中國(guó)也是這樣，30%國(guó)土面積上住了90%的人口，原因是沿海地區(qū)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且教育、醫(yī)療和其他的市場(chǎng)基礎(chǔ)資源暫時(shí)不可能全部配備到所有人中去，這導(dǎo)致還是生活在大城市最好，人口一定是向城市集中的，人口向城市轉(zhuǎn)移，就會(huì)產(chǎn)生對(duì)樓房的需求。這個(gè)趨勢(shì)是不可能改變的。
所以在這種趨勢(shì)下，你今天買了明天一定比今天還貴，我說(shuō)的這個(gè)明天是“長(zhǎng)期的明天”。因?yàn)橥恋卦絹?lái)越貴，房子怎么會(huì)越來(lái)越便宜呢？不現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然我們不希望暴漲，暴漲政府一定會(huì)發(fā)怒，政府就會(huì)采取措施。
不過(guò)，從股市來(lái)說(shuō)，每個(gè)人都想抄底，買房也一樣，其實(shí)大家的心理真的是買漲不買跌，所以很難在最底部的時(shí)候出手。也許有時(shí)候有人碰上了，但是從長(zhǎng)期規(guī)律來(lái)說(shuō)不要去抄底，這個(gè)底沒有人能抄得住，神仙也不行。
我個(gè)人覺得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候會(huì)跌？其實(shí)我已經(jīng)說(shuō)了，趨勢(shì)是漲，跌通常有三個(gè)因素：一個(gè)是我們的住房普及率在1∶1.1以上的時(shí)候，就是每一個(gè)城市家庭就有一套城市住房，他就不需要改善了。包括有棚戶區(qū)改造，有很多房子沒有衛(wèi)生間和廁所，那就是得改，所以這是一個(gè)建設(shè)過(guò)程。第二個(gè)有沒有后備力量進(jìn)入城市，也就是城市化率到多少，一般來(lái)說(shuō)65%以上到80%之間，這是緩慢增長(zhǎng)的過(guò)程，65%以上就是大頭進(jìn)城了。中國(guó)比較特殊，中國(guó)農(nóng)民如果不變成城市人的話，農(nóng)村土地沒有辦法集約化生產(chǎn)，沒有辦法提高收入。我們現(xiàn)在人均1.32畝耕種面積，你要把4億多農(nóng)民變成城市人的時(shí)候，這個(gè)土地才夠用。所以現(xiàn)在我們重點(diǎn)解決的也是城市化率和農(nóng)村變成城市的重要問題。在這種情況下，我認(rèn)為房?jī)r(jià)是不可能跌的。
我曾說(shuō)過(guò)商品房是給富人蓋的，有些媒體把它變成房子是給富人蓋的，于是很多人說(shuō)你太黑心了，只給富人蓋房子。其實(shí)我認(rèn)為，房子是給人住的，不分窮富，但商品房是按消費(fèi)能力享用的。
商品房具有金融與投資功能，首先土地就是房地產(chǎn)本身的一部分；然后是房屋，把土地變成房屋就變成了增值；第三是現(xiàn)金流，人們通過(guò)房屋的出租或者是通過(guò)房屋的買賣產(chǎn)生一個(gè)現(xiàn)金流，就形成了一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。更重要的一條是它的投資功能和金融功能，就是投資收益，因此最大的房地產(chǎn)商不是把房子建了就賣掉，而是把房子存起來(lái)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)升值的。
在杭州房子里面從開盤價(jià)到現(xiàn)在漲價(jià)過(guò)程當(dāng)中，是開發(fā)商拿到的多還是小業(yè)主拿到的多？在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)的條件下，開發(fā)商只拿到了前面三個(gè)部分，但很少有人把增值收益拿到，而小業(yè)主通常可以獲得增值收益。我們舉個(gè)潘石屹現(xiàn)代城的例子，賣的時(shí)候大概是8000元-15000元的價(jià)格，那他是不是還有成本？有土地成本有建安成本，但是現(xiàn)在小業(yè)主把它賣掉的時(shí)候已經(jīng)到了4.5萬(wàn)元，或者4.5萬(wàn)元以上，那么從一萬(wàn)多塊錢中間的差，從八千塊錢算的話，差大概有四倍的差，將近3.2萬(wàn)元，不管上多少稅賺得一定比潘石屹多。雖然有些人不愿意承認(rèn)這個(gè)事實(shí)，他們認(rèn)為自己是房奴。一個(gè)奇怪的問題，你的房子不斷增值，你怎么是奴隸呢？你賣了房子一定比你原來(lái)收益高得多，所以我從來(lái)不承認(rèn)房奴的問題，尤其是房子在不斷增值過(guò)程當(dāng)中。
那么我們商品房的功能到底是什么？很多人認(rèn)為商品房應(yīng)該保障基本生存權(quán)利，確實(shí)在聯(lián)合國(guó)人權(quán)公約上要求政府必須保證公民的居住權(quán)利，但是居住權(quán)利是什么概念，居住權(quán)利不是房產(chǎn)權(quán)利，所以居住權(quán)利和商品房沒有什么關(guān)系，商品房是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不是居住權(quán)利。所以我個(gè)人認(rèn)為，只要你認(rèn)為商品房是保障基本權(quán)利，決策一定是錯(cuò)誤的，指導(dǎo)思想一定是錯(cuò)誤的。商品房是在滿足基本生存權(quán)利之外去引導(dǎo)生活質(zhì)量生活方式，所以商品房一定是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。
不過(guò)，中國(guó)人的壞習(xí)慣就是認(rèn)為，這一輩子就買一次房，其實(shí)我們從發(fā)達(dá)國(guó)家情況看，比如說(shuō)美國(guó)，大部分家庭在家庭解體之前要買七次房，比如說(shuō)剛一開始是租，然后買一個(gè)小房，兩個(gè)人結(jié)婚稍微大一點(diǎn)，生了孩子再大一點(diǎn)，然后生兩個(gè)孩子可能就換一個(gè)更大一點(diǎn)，當(dāng)孩子上學(xué)或者具備獨(dú)立能力之后，又換回小一點(diǎn)的房子，這樣換來(lái)?yè)Q去一直換到快要退休的時(shí)候，或者退休以后為了避免遺產(chǎn)稅，完了趕緊抵押給銀行，用轉(zhuǎn)按揭的方式換取不再工作時(shí)候的消費(fèi)資金。這里還不包括他們?cè)谵D(zhuǎn)移工作地點(diǎn)的情況下必要的換房。
中國(guó)也應(yīng)該進(jìn)入這個(gè)過(guò)程，從租到買，從舊到新，從小到大，因?yàn)槿藗兊氖杖胪悄挲g小的時(shí)候最低，然后進(jìn)入一定職位收入越來(lái)越高，就像孩子也一定是從1歲開始長(zhǎng)起，而不是從10歲開始長(zhǎng)起，小孩子小一點(diǎn)可以一室，稍微大一點(diǎn)兩室，再稍微大一點(diǎn)三室，或者說(shuō)要有人照看，這樣一定是隨著年齡和收入結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)的。
合理的住房體系是，60%-70%是市場(chǎng)化房，20%-30%是租賃房（非政府公租房），5%-10%為廉租保障房。
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房產(chǎn)稅出臺(tái)“難度大”
要買房你可以使勁買 |
最近，深圳、上海和重慶三個(gè)城市申報(bào)收取房產(chǎn)稅，一時(shí)間，房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出臺(tái)，鬧得人心惶惶。對(duì)此，我的觀點(diǎn)是，房產(chǎn)稅不太可能會(huì)推出。
除了個(gè)別國(guó)家，全世界很少有對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行征稅的發(fā)展中國(guó)家。因?yàn)槟惚緛?lái)是在發(fā)展當(dāng)中，沒有什么錢還征什么？從申報(bào)的三個(gè)城市看，深圳是房產(chǎn)基礎(chǔ)資料最全的城市，房子情況好摸清。上海做了房屋普查，但很多政策還沒有決定下來(lái)。而重慶想收的是特別消費(fèi)稅，對(duì)別墅或者大房子進(jìn)行收稅。
其實(shí)，房產(chǎn)稅怎么收也沒有標(biāo)準(zhǔn)，有人提出就是人均普稅多少，有人提出免60-70平米，60-70平米之后征稅等等。但不管怎么收，其中有幾個(gè)障礙。
第一收取的前提條件是你的底數(shù)要清楚，比如知道張三李四有多少房子，否則張三收了李四沒有收，就會(huì)打架，但底數(shù)清楚的沒有幾個(gè)城市。第二評(píng)估現(xiàn)在沒有辦法做到，現(xiàn)在我們的注冊(cè)評(píng)估師一共三萬(wàn)多人，要解決660個(gè)地級(jí)市以上的城市，大概需要這三萬(wàn)個(gè)注冊(cè)評(píng)估師干150年。另外，我們還有一個(gè)情況評(píng)估不了，每一屆政府都有一個(gè)固定的稅收來(lái)源，征收房產(chǎn)稅的前提是沒有70年的使用權(quán)，不能前面交了70年的，后面又加了稅，所以一定是替代了比如前面的土地使用稅，或者是70年的土地出讓金的稅收等等，所以我們現(xiàn)在還面臨房屋收稅很大的矛盾，因此建設(shè)部明確規(guī)定作為試點(diǎn)，一個(gè)城市先試。比如深圳，深圳沒有什么老房子，因此可以先試點(diǎn)，試點(diǎn)完了之后有問題再改，這個(gè)試點(diǎn)城市可能不會(huì)擴(kuò)大，一直改到?jīng)]有矛盾了可能再擴(kuò)大。
我個(gè)人感覺它不太會(huì)出來(lái)，也不應(yīng)該會(huì)出來(lái)，所以不用擔(dān)心房產(chǎn)稅而不去買房子，要買房你可以使勁買。