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        樓市調(diào)控莫陷入急功近利的桎梏
        2010-11-02   作者:馬光遠(經(jīng)濟學博士)  來源:東方早報
         
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          馬光遠

          “9·29”樓市新政滿月,市場又傳出政策繼續(xù)加力的消息。據(jù)報道,在各地通過限購令等抑制投機性購房,對高燒不退的樓市滅火的同時,北京和上海等地,有關部門通過口頭通知的方式要求,從11月1日起,商業(yè)性個人住房貸款利率的下限將由現(xiàn)行貸款基準利率0.7倍上調(diào)為0.85倍,這一方面意味著歷經(jīng)兩年的首套房貸款利率7折優(yōu)惠將成過去,另一方面,房地產(chǎn)政策從重點打擊投資、投機,開始轉(zhuǎn)向全面為樓市降溫。
          這樣,以“9·29”為起點,樓市“第二波”調(diào)控政策的主要利器都已經(jīng)出臺,無論是限購令,還是房產(chǎn)稅,以及最新的全面取消首套房的7折利率優(yōu)惠,不管效果如何,管理層對于樓市降溫的急迫心情躍然眼前。
          以本輪調(diào)控的主打動作“限購令”為例,目前出臺限購令的城市有10多個,作為一項特殊時期的特殊舉措,限購令本身對樓市的快速冷卻作用是不容置疑的:“十一”黃金周期間,北京、上海等地的樓市成交量環(huán)比暴跌,北京二手房成交量甚至暴跌97%。但從民眾的反應看,大家對限購令本身的療效還是有很多的疑慮。一是限購令不可能長期執(zhí)行,限購令只是一項臨時性的舉措,一旦各地的限購令停止執(zhí)行,市場可能會迎來報復性的反彈;二是限購令折射出中國樓市供應面依舊非常緊張,“短缺經(jīng)濟學”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場依舊有效,限購有可能不僅不會安撫恐慌,反而因為短缺引起更大的恐慌。實事求是而言,第二輪調(diào)控的政策力度甚至嚴于“十號文”,但為什么民眾對于政策的長期信心不足?關鍵的因素就在于政策本身的短期和功利,一旦政策周期結束,民眾最大的擔心是房價的再次反彈。
          至于大家抱有期待的房產(chǎn)稅,盡管迄今為止依舊沒有揭開神秘的面紗,但即使稅率如深圳即將試點的定位0.5%左右,對房價的打壓也是極為有限的。因為這意味著只要房價上漲1%,就足以彌補房產(chǎn)稅的損失,對于持有多套住房的人而言,并不構成真正的負擔。而且,即使民眾對于政策讓房價回歸具有極強的期待,但從目前房產(chǎn)稅的一系列制度設計看,政策設計者迄今都說不清楚房產(chǎn)稅的政策目標究竟是什么,是完善房地產(chǎn)稅收體系,還是為了抑制高房價?要完善稅收體制,就要在征收房產(chǎn)稅的同時,大幅度地取消其他的稅費,而要抑制高房價,就不應該針對居民個人,而應該對那些擁有三套以上住宅的,還有別墅等豪宅的征稅,或者對炒房者直接征收暴利稅。在以上種種的疑問得不到回應的情況下,強行推行房產(chǎn)稅試點,甚至對個人擁有的所有住房征收房產(chǎn)稅,不僅無法抑制房價,反而會引發(fā)更多的不公平。
          正是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的兩個主打政策備受質(zhì)疑,從而使得民眾對于未來政策的效果并不樂觀。以這次取消7折優(yōu)惠為例。以30年期的100萬元按揭貸款而言,在基準利率6.14%的基礎上,如果優(yōu)惠利率從7折調(diào)整為8.5折后,每月月供要多交555元左右,意味著一年要多交6663元,30年的話要多交近20萬元,對于普通的購房者而言,這絕對不是小數(shù)字。很顯然,隨著政策從對投機性購房等行為的打擊,到包括普通購房者在內(nèi)的全面滅火,所謂差別化的利率政策事實上已經(jīng)淪為全面的打擊。對于普通購房者而言,隨著新的政策出臺,其購房的門檻和成本越來越高,一些購房者即使對于未來房價的預期依然理性,但出于對政策的恐懼,本來處于觀望的,也可能選擇立即入市。也就是說,如果調(diào)控政策在打擊投資、投機性購房的同時,并沒有給普通購房者一個合理的預期,則政策的效果可能適得其反。
          基于此,我們認為,目前的第二波房地產(chǎn)調(diào)控,因為政策的急功近利和種種的先天性殘缺,外界對新政的評價和期待都遠不如4月份出臺的國務院“十號文”,而且,考慮到限購令等行政性舉措只具有短期的效應,大家更擔心藥效過后的報復性反彈。也就是說,“9·29”新政這種主要依靠行政舉措來為樓市降溫的措施,如果沒有后續(xù)的制度性措施接棒,則不排除樓市后期出現(xiàn)報復性反彈的可能。
          鑒于此,中國的房地產(chǎn)和房價問題都極其復雜,讓房地產(chǎn)健康發(fā)展和房價回歸理性需要時間,需要給民眾一個長效的政策期待,而不是搞運動式的調(diào)控,如果將希望僅僅寄托在一些只能取得短期效應的政策上,恐怕永遠會陷入調(diào)控的痛苦周期不能自拔。對于中國房地產(chǎn)而言,缺少的不是短期的調(diào)控政策,而是長期的穩(wěn)定的制度性舉措,中國房地產(chǎn)應該及早告別不正常的戡亂期,進入正常的建設周期。
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