日前,上海房地產(chǎn)新政細(xì)則浮出水面。
房地產(chǎn)新政以行政手段為主,對銀行貸款、開發(fā)商定價(jià)、土地稅收的控制已經(jīng)到了細(xì)致入微的地步:除了房產(chǎn)稅尚未出臺,調(diào)控之手指向貸款、融資、定價(jià)等各個市場領(lǐng)域。三套房停貸,投資投機(jī)性購房無法使用金融杠桿;房價(jià)過高的開發(fā)企業(yè)喪失了融資機(jī)會,將面臨清查稅收的威脅;所得稅與土地增值稅進(jìn)行了調(diào)整,出臺房產(chǎn)稅的呼聲更是一浪高于一浪。
所謂房產(chǎn)稅,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者為了保有它們,每年都要繳付一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。其實(shí),對于廣大低收入群體而言,最為關(guān)注的是征收房產(chǎn)稅能否平抑居高不下的房價(jià)。
近年來,房地產(chǎn)價(jià)格居高不下已經(jīng)成為房市走向中值得關(guān)注的現(xiàn)象。持續(xù)火爆的房市同樣也是一把“雙刃劍”,它不僅占用大量的資金,同時(shí)也會帶來市場供需失衡,極易形成泡沫,亟待國家運(yùn)用稅收、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控。近期有關(guān)住宅房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅的消息也似乎已經(jīng)確鑿無疑。
不言而喻,征收房產(chǎn)稅,一方面能增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”,促使消費(fèi)者理性消費(fèi),進(jìn)而抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為;另一方面,能有效提高房地產(chǎn)資源的利用效率,鼓勵房地產(chǎn)流動,刺激土地的供給,避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)。此外,還能改變住房消費(fèi)習(xí)慣,使小戶型受到消費(fèi)者追捧。
早在1986年9月,國務(wù)院就發(fā)布了《房產(chǎn)稅暫行條例》,此后一擱就是20多年。暫行條例制訂時(shí),國內(nèi)住房制度改革還未進(jìn)行,居民住房大都為租賃型的公有住房,房產(chǎn)稅的開征意義不大。而在住房制度改革以后,房地產(chǎn)很快成為政府積極扶持的一個市場,房產(chǎn)稅無疑就被視為壓抑市場需求的消極因素而打入冷宮。現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場泡沫四溢,房市調(diào)控?fù)]出房產(chǎn)稅這記重拳似乎勢在必行,但房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在這種狀況,已經(jīng)使房產(chǎn)稅這個稅種抑制房價(jià)過快的功效大打折扣。
用業(yè)內(nèi)人士的話,征收房產(chǎn)稅,對于各方都有好處。地價(jià)下跌,對于開發(fā)商來說,成本下降,風(fēng)險(xiǎn)容易控制;對于購房者來說,房價(jià)下跌,使買房的門檻降低,能夠讓自己買得起房;對于政府來說,征收房產(chǎn)稅,讓政府有了長期穩(wěn)定的收入,不像現(xiàn)在,一些地方政府拼命抬高地價(jià),無疑是殺雞取卵。但房產(chǎn)稅真的能遏制高房價(jià)嗎?雖然,對處于保有階段的房產(chǎn)開征稅收后,會降低業(yè)主繼續(xù)保有房屋的愿望。但是,要實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)必須有一個前提條件,這就是商品房的供求基本平衡,甚至供大于求,其實(shí)在這種情況下即使不收稅,房價(jià)也會出現(xiàn)下跌。然而,我國房地產(chǎn)市場的情況顯然并非如此,以城市化帶動的對商品房的剛性需求日趨旺盛,而由于可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地增量有限,這決定了商品房市場的供求關(guān)系不可能因?yàn)樵黾佣愂斩玫礁淖儯u方、出租方完全可以把稅收成本轉(zhuǎn)嫁給買方、租賃方,這反而可能推動房價(jià)進(jìn)一步上升。
應(yīng)該說,完善合理的稅收體系,是衡量一個社會市場經(jīng)濟(jì)體系發(fā)育程度的重要指標(biāo),也是社會公正的具體體現(xiàn)。征收房產(chǎn)稅對于國家而言,能夠擴(kuò)大稅基,抑制投機(jī),控制兩極分化,但也會出現(xiàn)“買房容易養(yǎng)房難”的現(xiàn)象,如果調(diào)適失當(dāng)?shù)脑挘⒉粫o老百姓帶來直接的收益。在房價(jià)嚴(yán)重背離價(jià)值的前提下,房價(jià)的波動只會為開發(fā)商和炒家?guī)砘虼蠡蛐〉目臻g,并不會轉(zhuǎn)化為購房者的福利。
筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)稅收變革最重要的作用在于改革和完善國家財(cái)稅體制。征收房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響非常深遠(yuǎn),其引發(fā)的市場變化將非常復(fù)雜。我不贊同那種認(rèn)為“任何一項(xiàng)稅收改革,都是利用稅收這一杠桿撬動一部分人的利益,以達(dá)到平衡更多人利益的目的”的判斷。對于普通百姓來說,也許現(xiàn)在還很難用“好消息”或“壞消息”來概括征收房產(chǎn)稅的利弊得失。
總的看來,征收房產(chǎn)稅將會有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,但如何去執(zhí)行則需要政府有的放矢,穩(wěn)步推進(jìn)。普通百姓,最不希望看到的結(jié)果是,征收房產(chǎn)稅為新一輪房價(jià)上漲創(chuàng)造空間,從而引發(fā)新一輪的房價(jià)飆升。