對(duì)于過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，運(yùn)用行政、法律與市場(chǎng)的手段進(jìn)行調(diào)控未嘗不可，但最近出臺(tái)的限購(gòu)房政策，卻犯下雙重過(guò)錯(cuò)：以一刀切的行政手段，行違背市場(chǎng)規(guī)律之事，結(jié)果將是，既無(wú)法達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的，還會(huì)顛覆房地產(chǎn)新政理該蘊(yùn)含的基本價(jià)值觀。
北京、上海、深圳、廈門(mén)等城市最新出臺(tái)的房地產(chǎn)細(xì)則，不約而同地祭出限購(gòu)大旗，這是房產(chǎn)過(guò)熱可以暫時(shí)限購(gòu)套數(shù)政策的延續(xù)，也是遵從9月29日房地產(chǎn)新政統(tǒng)一指令的必然結(jié)果。
各地細(xì)則大同小異，北京“自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房”，上海“自本意見(jiàn)發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)”；廈門(mén)限購(gòu)政策從2010年10月1日起實(shí)行。
這是一項(xiàng)莫名其妙的政策，以粗暴的行政手段撕裂了房地產(chǎn)調(diào)控的合理性。
限購(gòu)政策不符合市場(chǎng)邏輯。限購(gòu)一套房的目標(biāo)很明確，是為了抑制投資與投機(jī)性購(gòu)房，不幸的是，限購(gòu)政策完全無(wú)法起到抑制投資與投機(jī)性購(gòu)房的作用。
各城市出臺(tái)的限購(gòu)房沒(méi)有區(qū)分已經(jīng)持有的物業(yè)套數(shù)，不管是尚未購(gòu)房的居民，還是擁有七八套住房的居民，一律可以再購(gòu)一套新商品房，與其說(shuō)這是對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制，不如說(shuō)是對(duì)投資者的鼓勵(lì)，他們不必多付出成本，還能夠再擁有一套住房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。沒(méi)有已購(gòu)房基數(shù)的限定，限購(gòu)政策反而成為拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。目前城市家庭約有兩億戶，如果房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升、房地產(chǎn)還是主要投資品，那就意味著城市家庭還需要1億套以上的商品房，所謂的限購(gòu)一套房政策顯然是可笑而荒唐的。
顯然，限購(gòu)政策潛臺(tái)詞是有關(guān)方面認(rèn)可房?jī)r(jià)在上升，而且還會(huì)繼續(xù)上升，因此以限購(gòu)一套房的方式對(duì)試圖多吃多占多買(mǎi)者進(jìn)行懲罰。絕望的房地產(chǎn)限購(gòu)政策無(wú)疑向市場(chǎng)暗示，起碼目前的市場(chǎng)仍有拓展的空間，拓展的范圍就是城市居民新購(gòu)的商品房。
9月29日新政出臺(tái)后，與4月出臺(tái)的“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)新政”出臺(tái)效果大致相同，除深穗等城市之外大部分城市商品房成交量急挫，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。這說(shuō)明市場(chǎng)仍處于觀望階段，在全球貨幣發(fā)行量有增無(wú)減的情況下，出臺(tái)限購(gòu)政策有害無(wú)利。
要抑制房地產(chǎn)投資，有很多合法、合理、合乎規(guī)則的辦法，以體現(xiàn)政府的公信力與正確的價(jià)值觀，價(jià)值觀中包括對(duì)法律、對(duì)規(guī)則、對(duì)市場(chǎng)的尊重。
如動(dòng)用貨幣手段，嚴(yán)格控制國(guó)內(nèi)的通脹壓力，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格失去上升動(dòng)力。如動(dòng)用規(guī)則中已有的財(cái)稅手段，對(duì)擁有兩套以上住房者征收物業(yè)稅，以體現(xiàn)多占用資源者多納稅的公平原則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到消費(fèi)者需求為主體的健康市場(chǎng)。
很可惜，新政以來(lái)我國(guó)的房產(chǎn)稅一直雷聲大雨點(diǎn)小，傳聞中出臺(tái)的稅率僅為0.4%左右，遠(yuǎn)低于國(guó)際平均水準(zhǔn)，這將大大增強(qiáng)投資者對(duì)未來(lái)的收益預(yù)期，更糟糕的是，如此低的固定稅率，將使房產(chǎn)稅蛻變?yōu)槎嗳缗Ｃ姆康禺a(chǎn)稅費(fèi)中的一項(xiàng)，而不是大眾所寄望的擺脫土地財(cái)政的體制性改革。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)以滿足國(guó)民住房需求為主，對(duì)于沒(méi)有納稅證明的外籍投資客首先以國(guó)民平等待遇衡量，嚴(yán)格招待沒(méi)有一年以上納稅證明的純粹投資客不允許購(gòu)房的政策。同時(shí)，外籍人士炒作房地產(chǎn)應(yīng)該支付比國(guó)民更重的稅收。
房地產(chǎn)調(diào)控從來(lái)不是單獨(dú)的事件，而是與中國(guó)收入分配體制密切相關(guān)，不合理的收入體制加上投機(jī)的稅收政策縱容了投機(jī)者。有房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)指出，我國(guó)25%的購(gòu)房直接由現(xiàn)金支付，4月新政后北京有60%的二手房交易由現(xiàn)金支付。如果按照王小魯提出的5.4萬(wàn)億灰色收入計(jì)，可以撬動(dòng)的杠桿在十萬(wàn)億元人民幣以上。而大部分國(guó)有單位與政府機(jī)構(gòu)擁有福利性質(zhì)的住房，冠之以商品房之名。特權(quán)階層與灰色收入的存在，加上寬松的貨幣，挑起房地產(chǎn)投資的熊熊大火。
房地產(chǎn)新政細(xì)則要想收效，必須動(dòng)既得利益者的蛋糕，必須通過(guò)房產(chǎn)稅與貨幣手段平抑市場(chǎng)，以限購(gòu)房政策抑制房?jī)r(jià)是行政權(quán)力的自?shī)首詷?lè)。
限購(gòu)房新政沒(méi)有區(qū)別不同的購(gòu)房階層，不加區(qū)別對(duì)所有居民一刀切，是對(duì)政府價(jià)值觀、對(duì)市場(chǎng)效用雙重考驗(yàn)。