繼北京4月30日對本地及外地居民發(fā)出“限購令”之后,上海、深圳、廈門、寧波等城市在樓市“第二波”調(diào)控中相繼祭起了“限購”的大旗。
料想不久,將有更多的城市加入限購的行列,為樓市降溫。從目前發(fā)出
“限購令”的城市看,上海、北京和廈門的大同小異,都是對新購套數(shù)進(jìn)行限制,而深圳則明確規(guī)定,有深圳戶籍的總共可以購買兩套房,沒有深圳戶籍的只能購買一套房,可算“限購令”里最嚴(yán)的了,但諷刺的是,在國慶黃金周期間,北京、上海的樓市基本冷凍,而深圳的成交量卻依舊不菲,被視為猛藥的“限購令”并未讓樓市立即退燒,實(shí)屬政策的尷尬。
應(yīng)該說,自9月29日,中央發(fā)起第二波房地產(chǎn)調(diào)控,地方隨即跟隨,無論是信貸,還是“限購”,都可謂史上嚴(yán)上加嚴(yán),然而,房地產(chǎn)股卻似乎彈冠相慶,迎來大漲,各地樓市盡管成交清淡,但也冷熱不均,原因何在?
以上海的政策為例,上海的政策總體給人的感覺比較軟,表現(xiàn)在:其一,限購令,規(guī)定上海和外省市居民家庭只能在上海新購一套商品住房,但這已經(jīng)不新鮮,北京、深圳河廈門已經(jīng)開始實(shí)施;
第二,對各界非常關(guān)注的房產(chǎn)稅,上海新政并沒有明確具體的內(nèi)容,只是提出將按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求,積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,讓外界期待上海率先出臺房產(chǎn)稅的希望落空;
第三,土地增值稅,普遍依然實(shí)行2%的預(yù)征,而只有價(jià)格明顯超過上一年的均價(jià)的,才給予懲罰性的5%的預(yù)征,而并沒有強(qiáng)調(diào)在預(yù)征之后按照實(shí)際的價(jià)格匯算清繳,這使得土地增值稅本身的威力大打折扣;
第四,在土地供應(yīng)政策上,再次強(qiáng)調(diào)了保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%,但這個政策具體怎么樣保證執(zhí)行到位,并沒有明確的實(shí)施細(xì)則和配套政策,具體執(zhí)行仍然留下了很大的疑問。
因此,上海房產(chǎn)新政總體內(nèi)容并沒有超出9月29日,中央有關(guān)部委出臺的細(xì)則的政策范疇,并沒有像外界預(yù)料的有極強(qiáng)的殺傷力,政策本身相對而言,仍以溫和調(diào)控為主,無論是差別化的信貸政策,還是行政性限購住房套數(shù),在全國不會成為最嚴(yán)厲者。
除了各地總體的政策這一次普遍反應(yīng)沒有新意之外,外界對“限購令”等政策的執(zhí)行力似乎失去了足夠的信任和耐心。評估一個政策的實(shí)際效用,最重要的還是要看政策的執(zhí)行力,再嚴(yán)厲的政策,如果不執(zhí)行,等于形同虛設(shè)。而事實(shí)上,自4月17日,國務(wù)院“十號文”出臺之后,中國房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果,房價(jià)堅(jiān)挺,最主要的還是政策本身缺乏執(zhí)行力。無論是4月17日的“十號文”,還是9月29日有關(guān)部委出臺的第二波調(diào)控政策,嚴(yán)厲程度實(shí)屬罕見,但對于未來的執(zhí)行力,大家依舊信心不足。從中國房地產(chǎn)市場歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看,從來都不乏政策,但政策的落實(shí)因?yàn)殚_發(fā)商等的對抗而乏善可陳。4月17日“十號文”出臺之后,出臺實(shí)施細(xì)則的少而又少就是明證!
而且,
用“限購令”這樣明顯違背市場規(guī)律的手段,一方面意味著,樓市的有效供應(yīng)依舊緊張,另一方面,這樣的猛藥一般都沒有持續(xù)性。限購令就好像給一個發(fā)高燒的病人潑了一頭的冰水,可以立即起到降溫的效果,但最終不但治不了病,反而會更加加重病情,完全屬于亂投藥。正因?yàn)槿绱耍坪鯂?yán)厲的“限購令”在外界的眼里就成了紙老虎,況且“限購”的政策不可能長久,廈門明確規(guī)定,期限到12月31日,作為一項(xiàng)特殊的行政措施,本身的有效期限就短,再博弈一段時(shí)間,藥效基本就過去了,期待限購能夠給房地產(chǎn)退燒,并且將其作為最重要的藥,顯然是不現(xiàn)實(shí)的。
中國房地產(chǎn)利益博弈非常復(fù)雜,房價(jià)問題不是一個簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題,因此,對于房價(jià)調(diào)控一定要有持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備,是一場拳擊賽,總共12個回合,而不是一個回合,要看最后的結(jié)果而不是第一個回合的表現(xiàn)。不能把真正的希望寄在“限購令”這些舉措上,而應(yīng)該連續(xù)出拳,并且用不同的組合拳,否則,迎接樓市的,肯定是更猛烈的反彈。