“小產(chǎn)權(quán)房”問題將會越拖越大
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2010-10-08 作者:潘璠 來源:中國青年報
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國慶節(jié)前夕,國土資源部有關(guān)官員披露的“小產(chǎn)權(quán)房問題的處理方案已經(jīng)上報國務(wù)院”的消息引發(fā)了各界的關(guān)注和猜測。此前,關(guān)于如何處理小產(chǎn)權(quán)房的問題,也一直有不同的聲音和消息。顯然,拖得越久,解決問題的難度越大。
所謂小產(chǎn)權(quán)房,說白了,就是因為在土地問題上沒有取得合法的手續(xù),所以,交易的房屋只有使用權(quán),而沒有所有權(quán),或者說是只能住而不能賣。其實質(zhì)在于:第一,無論是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會,還是涉地的農(nóng)民,都或多或少地得到一定收益,而其中大多數(shù)土地屬于國有資產(chǎn),而且是應(yīng)該保護的耕地,甚至是紅線以內(nèi)的指標(biāo),是不該賣也不能賣的;第二,由于土地轉(zhuǎn)讓的不合法性,多數(shù)開發(fā)商是以相對低廉的價格獲得了土地的開發(fā)權(quán),又以相對低廉的價格將建成的住宅賣給了購房者;第三,因為在土地所有權(quán)方面不具合法性,所以,住宅的價格要明顯低于大產(chǎn)權(quán)房。而對非投機性購房者來說,反正是自己住,便宜當(dāng)然更好。
因此,小產(chǎn)權(quán)房問題的實質(zhì)是地方(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會、部分農(nóng)民)、開發(fā)商鉆了政策或管理的空子,開發(fā)了本無權(quán)開發(fā)的國有土地,通過建房后出售獲得了一定的利益;而購房者在不得上市的條件下,以相對較低的價格獲得了使用權(quán),且使用權(quán)往往長達50年、70年。即使不“解禁”,三方也都是受益者。而“解禁”則可以使這種受益長期化合法化。當(dāng)然,在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)、建設(shè)和出售過程中,部分農(nóng)民或許受益相對較少,現(xiàn)在心有不甘。
由于購買者也成千上萬,且牽涉著許多人的實際利益。所以,如果久拖不決,一是賬面上的土地乃至耕地已經(jīng)變性,名不符實;二是購房者心里總不踏實。這個問題無論怎樣解決,都不應(yīng)留給后人。但如果無條件解禁,或只是象征性處罰,那么,帶來的實際問題,一是國有土地在法律層面上的真正流失(盡管其在使用形態(tài)上已經(jīng)流失);二是對更多花更高價錢購買大產(chǎn)權(quán)房的公民來說,則是一種不公。
因此,解決問題雖然不能一刀切,但也要兼顧平衡。就全國層面而言,應(yīng)該由國務(wù)院或至少是國土資源部、城鄉(xiāng)和住房建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部等部委攜手,對小產(chǎn)權(quán)房進行普查,并測算如果使其合法化,將有多少耕地、土地在賬面上變性,對紅線有多大影響。如果在可接受的范圍內(nèi),就分地區(qū)分情況制定處罰和補交標(biāo)準(zhǔn),穩(wěn)步推進,解決遺留問題。如果當(dāng)初各地嚴(yán)格執(zhí)法,出現(xiàn)一例違法案件就查處糾正,小產(chǎn)權(quán)房的問題本不會出現(xiàn)。更重要的是,今后必須違法必究。所以,對新建“小產(chǎn)權(quán)房”無論有多大阻力,都要堅決查處。在這個問題上不能再“撐死膽大的”。
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