要想真正解決當(dāng)前高房?jī)r(jià)困擾，就要禁止投資、投機(jī)性購(gòu)房，真正把住房市場(chǎng)回歸到其本質(zhì)屬性上來(lái)。
“新國(guó)十條”自今年4月17日出臺(tái)至今，已經(jīng)過(guò)了5個(gè)多月。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅已連續(xù)4個(gè)月收窄，這一方面有去年基數(shù)逐步走高的影響，一方面也顯示出房?jī)r(jià)調(diào)控的結(jié)果（房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比漲幅為零）。但政府關(guān)心的“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的部分城市——北京、上海和深圳等地房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，8月份銷售面積和銷售額雙雙環(huán)比正增長(zhǎng)，又給人房?jī)r(jià)仍然看漲的預(yù)期。人民網(wǎng)9月17日的調(diào)查顯示，64%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)有上漲壓力，超過(guò)90％的網(wǎng)友對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)不滿意，認(rèn)為居民購(gòu)房支付能力與房?jī)r(jià)之間還存在比較大的差距。
政府試圖從供需兩端進(jìn)行調(diào)控，一方面增加供給，一方面提高首付比例和利率水平抑制投資、投機(jī)性需求。但抑制投資、投機(jī)性需求的實(shí)際效果并不明顯，“熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在短期雖有小幅調(diào)整，但長(zhǎng)期來(lái)看肯定是漲的”仍是投資、投機(jī)性購(gòu)房者的普遍心理，投資不動(dòng)產(chǎn)仍然是其最好的投資渠道。筆者認(rèn)為，要想真正解決當(dāng)前高房?jī)r(jià)困擾，就要禁止投資、投機(jī)性購(gòu)房，真正把住房市場(chǎng)回歸到其本質(zhì)屬性上來(lái)。禁止投資、投機(jī)性購(gòu)房是保障房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)治之策。
經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律告訴我們，一種商品價(jià)格上漲，其本質(zhì)原因是供不應(yīng)求。當(dāng)房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)無(wú)法達(dá)到市場(chǎng)合意的供給量時(shí)，為了保持價(jià)格的基本穩(wěn)定，就必須從需求面進(jìn)行干預(yù)。對(duì)于必需品而言，這種干預(yù)是政府的責(zé)任，以維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和公平正義；當(dāng)是奢侈品（或投資品）時(shí)，政府大可袖手旁觀，價(jià)格自會(huì)上漲到讓市場(chǎng)出清，價(jià)高者得之，一來(lái)滿足了效用最大化原則，二來(lái)政府可由此得到更多收入，再通過(guò)轉(zhuǎn)移支付補(bǔ)貼困難群體，達(dá)到社會(huì)財(cái)富的再分配，這種奢侈品其實(shí)充當(dāng)了社會(huì)財(cái)富再分配的一種媒介，在筆者看來(lái)，奢侈品的這種財(cái)富傳導(dǎo)機(jī)制比奢侈品效用本身的意義大多了。
多年來(lái)我們把住房的生活必需品屬性及其投資和奢侈品屬性混為一體，且往往有意或無(wú)意更多地強(qiáng)調(diào)了其投資性的一面。在供給相對(duì)有限的情況下，在必需品剛性（包含改善性需求的準(zhǔn)剛性）和投資剛性（在很多投資者看來(lái)，房地產(chǎn)是傳統(tǒng)意義上最安全最有價(jià)值的投資品）的合力下，住房?jī)r(jià)格一路飆升也就是最符合邏輯不過(guò)的了。對(duì)于剛性需求者而言，房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的只是名義上的財(cái)富；而對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，則是實(shí)實(shí)在在的回報(bào)，而由此產(chǎn)生的樓市泡沫則剛性地由后來(lái)的剛性需求者買單。過(guò)去十幾年歷次房產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的“只漲不跌”的總體價(jià)格路徑，反過(guò)來(lái)增加了投機(jī)買房只賺不賠的信心。這種財(cái)富循環(huán)產(chǎn)生了極大的社會(huì)不公和更多的望房興嘆者。
但是，遺憾的是，對(duì)于絕大數(shù)中國(guó)居民而言，房子還屬于生活必需品。當(dāng)政府無(wú)法通過(guò)保障性住房滿足絕大多數(shù)中低收入居民的安居時(shí)，就要從需求的另一個(gè)側(cè)面——投資、投機(jī)性需求尋找答案。具體可以從以下兩方面做起：
第一，根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)，規(guī)定人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的就認(rèn)為是投資、投機(jī)性購(gòu)房，禁止交易。如果只是通過(guò)諸如稅收、信貸等政策加以限制，則不會(huì)阻止外來(lái)資金通過(guò)資金轉(zhuǎn)移到本地居民進(jìn)行投資投機(jī)。
第二，禁止異地購(gòu)房。很多熱點(diǎn)地區(qū)的投資投機(jī)者都是外來(lái)人士，尤其像北京、上海等地，再多的供給也滿足不了外部投資、投機(jī)性需求，這種需求具有無(wú)限性。對(duì)于那些對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有一定貢獻(xiàn)的外來(lái)人士，可以通過(guò)“綠卡”或“榮譽(yù)市民”的身份獲得與當(dāng)?shù)鼐用裢鹊臋?quán)利。而一些其他群體，可以通過(guò)租房解決居住問(wèn)題（事實(shí)上很多外來(lái)務(wù)工人員都是通過(guò)租房解決居住問(wèn)題的）。
表面上，禁止投資、投機(jī)性購(gòu)房是典型的“反”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的做法，會(huì)招致很多人的反對(duì)和攻擊，但別忘了，自由市場(chǎng)有效的前提是，價(jià)高者所獲得的商品對(duì)其真正是高效用的（相對(duì)價(jià)低者），但房地產(chǎn)市場(chǎng)排斥在這個(gè)前提之外。試想一個(gè)有著多套房子的投資客斥巨資（自然是出價(jià)高者，好像這商品對(duì)他的效用極高）購(gòu)房投資，而一個(gè)沒(méi)有房子的剛性需求者（出不起前者的價(jià)格，好像這住房對(duì)其效用較低）望房興嘆，你真覺(jué)得這房子對(duì)剛性需求者的效用比投資客低么！
有人擔(dān)心這樣會(huì)極大打擊房地產(chǎn)投資。但我們知道，很多地方，尤其是房?jī)r(jià)高漲、投資投機(jī)需求旺盛的熱點(diǎn)地區(qū)，很多當(dāng)?shù)鼐用袷菦](méi)有自己的住房的，很多中低收入群體在等待著保障房，而很多收入稍好一點(diǎn)的“夾心層”也在艱難地為安居而努力。筆者相信，限制投資、投機(jī)性購(gòu)房，不會(huì)減少房地產(chǎn)投資，減少的只能是房地產(chǎn)價(jià)格和開(kāi)發(fā)商的一部分利潤(rùn)。
一個(gè)大家都知道的遠(yuǎn)景是：隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程，總體來(lái)看，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)是處于上漲通道的。這也是很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和地方政府能夠放任目前房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)基準(zhǔn)判斷，認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)怎么漲，在長(zhǎng)期來(lái)看都不構(gòu)成泡沫，且可以解決政府當(dāng)前的很多困難（主要就是財(cái)政收入了）。但筆者要提醒的是，就像我們個(gè)人按揭貸款，透支一部分未來(lái)滿足現(xiàn)在需求是必要的，但也要在自身的承受范圍之內(nèi)，否則將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可承受之重，將帶給經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久的蕭條。筆者相信，“慢熱”的而非激進(jìn)的房地產(chǎn)發(fā)展之路才是可持續(xù)的發(fā)展之路。
近日，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，相信會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生積極影響。