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2010-09-10 作者:馬光遠(yuǎn) 來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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近日,媒體關(guān)于樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經(jīng)。據(jù)媒體的報道,8月份,30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲,其中11個城市上漲幅度超過50%,而作為全國風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來首次集體飆升。 對于目前房地產(chǎn)市場的“全面回暖”現(xiàn)象,有如下幾個觀點和看法:一是認(rèn)為在經(jīng)歷半年之久的調(diào)控而房價并未回落的情況下,大量累積的剛性需求不得不出手,樓市的全面回暖是真實的,可持續(xù)的;二是認(rèn)為,這不過是開發(fā)商等利用所謂的“金九銀十”給低迷中的樓市打氣,數(shù)據(jù)和交易本身的真實性不值得信賴,這種“人造回暖”已經(jīng)在以前的調(diào)控中屢屢上演;三是認(rèn)為目前成交量的反彈只是一種季節(jié)性表現(xiàn),樓市整體仍然低迷,價格向下的趨勢明顯。 筆者認(rèn)為,判斷樓市全面回暖的關(guān)鍵是數(shù)據(jù)的真實和可信,而恰恰是這種最基本的判斷依據(jù),其真?zhèn)螌嶋y判斷,成交量的反彈究竟如何,價格究竟是回落抑或上漲,可謂混亂不堪。 比如,按照第一創(chuàng)業(yè)證券研究所的數(shù)據(jù),8月份,上海成交17119套,環(huán)比增長15%;北京成交9211套,環(huán)比增長32%。而中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的最新數(shù)據(jù)卻顯示,8月上海商品住宅市場成交面積環(huán)比上升61%;平均成交價格在持續(xù)3個月下調(diào)后,重回到2萬元以上,達(dá)20973元/平方米,環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計表明,8月份北京住宅成交5564套,環(huán)比上漲12.7%,商品住宅成交均價為21008元/平方米,環(huán)比上漲10.6%,創(chuàng)下調(diào)控以來的最大漲幅,也是自調(diào)控以來均價首度回到2萬元以上。 在官方數(shù)據(jù)缺乏,民間數(shù)據(jù)打架的情況下,依據(jù)這些數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場是否全面回暖本身就是個謬論。以目前市場上熱炒的京滬兩地的價格“上漲”為例,一個簡單的常識是,由于每月開盤的地段、樓盤本身的品質(zhì)等原因,除了同地段或同一個樓盤之外,比較月份之間的成交均價本身意義并不大,但這些明顯不足以支撐房地產(chǎn)全面回暖的信息經(jīng)過媒體的熱炒,其誘導(dǎo)和誤導(dǎo)的效應(yīng)卻不容低估,在中國房地產(chǎn)市場信息傳導(dǎo)信號扭曲的情況下,媒體、開發(fā)商和中介等的瘋狂炒作已經(jīng)屢屢制造了“三人成虎”的事實。因此,我們擔(dān)心,不管目前的樓市“全面回暖”是真是假,如果在缺乏真實數(shù)據(jù)的情況下,聽任媒體和開發(fā)商熱炒,2009年年初人造的“小陽春”演化成全面瘋狂的悲劇可能再次上演。 無論是政策因素,還是整個房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,“全面回暖”的基礎(chǔ)并不存在:首先,房地產(chǎn)的調(diào)控政策不僅沒有放松,反而加碼的跡象明顯,無論是高層的多次表態(tài),還是相關(guān)部門的具體舉措,都明確地透露出高層調(diào)控的決心,這和2009年初經(jīng)濟(jì)處于最危險時的情況截然不同,對銀行、開發(fā)商和中介機構(gòu)集體違法,制造繁榮的做法絕不會坐視,金融機構(gòu)也好,國土管理部門也罷,在政策上毫無松動的跡象;其次,開發(fā)商本身的資金鏈繼續(xù)吃緊。剛剛披露的上市公司中報顯示,上半年房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債近8000億元,而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負(fù)的837.56億元,去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中,保利、萬科、金地和招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流都為負(fù)數(shù),而且,銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資貸款繼續(xù)收緊。按照目前的情況,預(yù)計到今年年底,整個房地產(chǎn)市場的資金缺口將高達(dá)萬億,回到金融危機之前的水平;第三,供需狀況發(fā)生逆轉(zhuǎn)。按照上市公司的半年報,上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。上市地產(chǎn)公司截止到6月底的庫存高達(dá)7753.80億元,較去年同期的3970億元大增53%。加上2009年開工的很多樓盤在9月份以后將大量上市,預(yù)計未來庫存量將高達(dá)3億平方米左右,創(chuàng)下歷史新高。 很顯然,這些基本面預(yù)示著,上演超級大逆轉(zhuǎn)的可能幾乎不存在。
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