|
隨著房地產(chǎn)市場回暖，要求新一輪調(diào)控的聲音居高不下。房地產(chǎn)市場需要的不是新的調(diào)控政策，而是已有調(diào)控政策的落實(shí)。
我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策不可謂不嚴(yán)，有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及后續(xù)政策涉及地根、銀根、閑置地處理以及預(yù)售款三方監(jiān)管等，如果落實(shí)到位，房地產(chǎn)市場資金鏈緊崩，開發(fā)商不得不加緊銷售回籠資金，坐地起價(jià)、待價(jià)而沽不復(fù)存在。可以說，除了房產(chǎn)稅等少數(shù)措施之外，其他政策已經(jīng)應(yīng)出盡出。
到現(xiàn)在為止，針對房地產(chǎn)市場主要措施如下。
對房地產(chǎn)單獨(dú)加息。二套房貸、三貸房貸加息三成以上，幅度不可謂不大。針對個(gè)人按揭與開發(fā)貸款實(shí)行控制，手段不可謂不強(qiáng)硬。雖然銀行各有小算盤，但在銀監(jiān)會(huì)的五指山下，就算有心增加貸款也只能小打小鬧。
房貸增速有所回落。根據(jù)央行上海總部公布的數(shù)據(jù)，上海的每月個(gè)人房貸新增量從今年4月到7月依次為83.1億、56.9億、30.8億和2.7億。另據(jù)央行7月底發(fā)布的《2010年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》上半年內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，二季度的增速明顯放緩，房地產(chǎn)開發(fā)新增貸款僅1216億元，較一季度大幅削減62%。不同的銀行貸款量不同，相對于工行、農(nóng)行、民生等銀行，建設(shè)銀行的房地產(chǎn)貸款步伐急速下降。預(yù)計(jì)今年年底將有四成開發(fā)貸款到期，對于銀行、開發(fā)商、地方政府都是嚴(yán)峻考驗(yàn)。
為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)資金需要，這兩年房地產(chǎn)信托大行其道，收益在10%到20%之間。銀監(jiān)會(huì)立馬揮舞大棒，首先檢查銀信合作，要求表外資產(chǎn)表內(nèi)化，堵塞了銀行的貸款后門。最新舉措是發(fā)布《信托公司凈資本管理辦法》，規(guī)定信托公司凈資本不得低于人民幣2億元，不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100%，也不得低于凈資產(chǎn)的40%。截至今年6月，國內(nèi)商業(yè)銀行表外銀信產(chǎn)品存量已高達(dá)2.8萬億元，其中絕大部分是房地產(chǎn)貸款。信托公司不得不像銀行一樣，四處融資補(bǔ)充凈資本。如果一來，對于房地產(chǎn)的信托融資渠道將有明顯的抑制，影響的規(guī)模起碼在數(shù)百億。
這些政策當(dāng)然有用，關(guān)鍵問題是執(zhí)行到位。值得關(guān)注的是，所有的房地產(chǎn)政策只要由地方政府主勺，大都打了水漂。
以土地增值稅為例，從1994年頒布《土地增值稅暫行條例》、2006年發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》到2010年5月發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，可謂步步緊逼，1994年的條例只是大綱，土地市場氣候未成，需要培育，2006年之后就是全球金融危機(jī)無法執(zhí)行，2010年則是關(guān)鍵一年，清算土地增值稅對于毛利率40﹪以上項(xiàng)目的利潤影響應(yīng)該在20﹪以上。估計(jì)2005年到2009年土地增值稅流失數(shù)應(yīng)該在2.52萬億，這對于開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)浅林氐拇驌簟?BR>
有傳聞顯示《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》即將出臺(tái)，杭州等地已經(jīng)發(fā)布了征求意見稿，定金與預(yù)售金對于房地產(chǎn)商的資金鏈舉足輕重。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)，今年1到7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元。其中，定金及預(yù)售款9356億元，個(gè)人按揭貸款5131億元，兩者合計(jì)14667億元，占房企整體資本金比例達(dá)到37.3%，約合整體資金的四成。一旦對預(yù)售金嚴(yán)厲監(jiān)管，就是套向資金鏈的一條絞索。預(yù)售金監(jiān)管以往年份是只聞樓梯響，不見人下來。
嚴(yán)格執(zhí)行上述政策，房地產(chǎn)的開發(fā)銷售周期將大大加快，如果加上累進(jìn)的資本利得稅，房地產(chǎn)投資就會(huì)成為投資者眼中的雞肋。當(dāng)然，出于經(jīng)濟(jì)軟著陸的需要，以及中國城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)黃金時(shí)代雖然過去，白銀時(shí)代依然存在。
關(guān)鍵在于執(zhí)行，光說不練，文牘有多高，信用就有多缺。
有個(gè)典型的例證是對于閑置土地不痛不癢的查處。8月19日，國土資源部公布今年各地上報(bào)閑置土地2815宗，面積16.95萬畝。今年9月問責(zé)，10月基本完成查處任務(wù)。
言之鑿鑿的國土部至今沒有公布沒有公布違規(guī)開發(fā)商的名單，更沒看到通報(bào)哪些開發(fā)商被取消了經(jīng)營資格，國土部網(wǎng)站公布的是典型安全，對西安立豐御海置業(yè)等7宗案件的處理情況，以及6宗督辦的違法違規(guī)案件。按這樣的速度，現(xiàn)有的閑置土地是否要處理200年才能處理完畢？
新政重要，更重要的是落實(shí)；新政出臺(tái)，必須兼顧中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的全局，如此才能言行一致，言出必果。（原載《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）
|