|
2010-08-23 作者:陳寶存 來源:鳳凰網(wǎng)博客
|
|
|
隨著房價問題爭論的明朗化,房價高漲與地價的關(guān)系越來越清晰的展現(xiàn)在大家面前。傳聞中北京有意限制拆遷成本的大幅攀升,無疑這是找準(zhǔn)了促成房價暴漲的關(guān)鍵。但是,如何限制,或者限制是否應(yīng)該成為懸案。在新的土地管理法和土地房屋征用條例遲遲不能出臺,惡性事件層出不窮的局面下,試圖限制拆遷安置成本的努力,或者會走向事物的反面。 囤地事件的查處,沒有公布有多少屬于拆遷的原因造成的土地閑置。一線城市更多的閑置地塊源于2004年8.31大限之前的協(xié)議出讓條件不能有效實施。以北京為例,2004年繼續(xù)保留協(xié)議出讓條件的項目288個,但是保留一級開發(fā)的協(xié)議出讓條件的卻有1萬公頃,那么,2002年和2003年集中立項的協(xié)議出讓項目最終實現(xiàn)了多少土地上市,不得而知。五年以上囤地的項目,很大部分是這類連年拉鋸的項目。 而北京自2004年開始的土地出讓,確實大幅下降。譬如2005、2006兩年北京僅完成供地計劃的35%和59%。2007年較好,北京市土地整理儲備中心在最后三個月奮力一搏,突擊完成近50%年度供應(yīng)量后,終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應(yīng)計劃的年度。然而,2008年未能保持這一良好態(tài)勢,當(dāng)年計劃供應(yīng)土地6100公頃,其中住宅用地1700公頃,實際僅供應(yīng)1468.5公頃,其中住宅用地911.1公頃。 那么自2004年嚴(yán)格執(zhí)行招拍掛土地出讓制度的后果,就是輪番上漲的房價與地價。只有爭論誰為果誰為因,那就是先有雞還是先有蛋的問題了,基本無意義。清河毛紡廠的華潤橡樹灣項目用地的拍賣,面粉貴于面包,造成面包漲價繼而影響下一袋面粉漲價,2005年開始就在國內(nèi)各個類型的城市輪番上演。 那么拆遷成本各個地區(qū)逐漸高漲也就比較現(xiàn)實了。大望京、唐家?guī)X、CBD拆遷的示范作用,今后北京的拆遷項目回遷安置成本越來越高也是可以預(yù)期的。城中村舊城改造棚戶區(qū)改造等等,成為土地上市的主流,這一點世所公認(rèn),那么拆遷安置問題歷史性的走到了前臺。因為牽涉面極廣,上到城市舊區(qū)域改造、下到新農(nóng)村建設(shè),城市面貌的巨大變遷,更多的資金來自于土地出讓收入、也就是商品房銷售的高價。這是國情決定的。 自2004年開始,一直做項目并購的工作,之后在2004年協(xié)議出讓保留的土地消化殆盡的情況下,轉(zhuǎn)向為拆遷改造和一級土地開發(fā)工作,所涉及的案例眾多。一直到2006年,主要注意力在協(xié)議出讓保留項目的并購談判上,據(jù)我所知,經(jīng)歷了幾次轉(zhuǎn)手的項目,至今依然閑置的,基本也失去了開發(fā)的價值。原有的補(bǔ)償安置條件早已與市場完全掛起鉤來,我認(rèn)為這類項目目前早已成為雞肋。死抱著這類項目不放是不恰當(dāng)?shù)摹?BR> 北京2004年之后連續(xù)幾年的凈地出讓的艱難,在上述數(shù)據(jù)中我們看的很清楚。大量的土地進(jìn)入?yún)f(xié)議出讓和一級開發(fā)階段之后,市場上可供出讓的凈地,也就只能來源于新的土地項目的收購拆遷安置與上市努力。這是2005、2006年北京上海以及全國市場的通常狀態(tài)。 上海市場前幾年土地成交情況大致為:2003年為1500萬平方米左右;2004年300萬平方米;2005年出讓面積在300萬平方米以上,但最終成交只有40萬平方米。此后的2006年為700萬平方米;2007年1000平方米左右。2008年,上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米,而最終成交的土地僅有170.6萬平方米,流標(biāo)的住宅用地比例達(dá)38%。 當(dāng)然期間尚存有04年8.31之前的協(xié)議出讓地塊的逐漸入市,否則全國房價更加高漲是必然的。 國土部清理閑置土地,實際大部分就是04年8.31之前的協(xié)議出讓土地,以及由于政府規(guī)劃變更導(dǎo)致的暫時閑置。可以預(yù)見,滿打滿算只夠半年開發(fā)的閑置土地,對于饑渴的土地供應(yīng)市場來說,還是杯水車薪。 那么多年的閑置土地清理之后,土地供需問題是否就一勞永逸的解決,實在是不容樂觀的。 主要原因還是土地收購的成本問題。不是城市改造和農(nóng)村并入城市不被追捧。原因是在18億畝紅線之下,給房地產(chǎn)開發(fā)的用地實際只剩下拆遷改造、城中村、城近郊規(guī)劃為城市新區(qū)的部分作為新的土地供應(yīng)來源。而居民再不是國有土地的概念,事實上,所謂的國有土地與70年產(chǎn)權(quán)之說,早已成為過時的有待新的土地管理法規(guī)范的事項。那么我們遇到的所有拆遷安置項目,真正的土地主人已經(jīng)歷史性的轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用窈娃r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個人。這也是新的土地管理法的修改方向。城市居民自不必說,農(nóng)村土地承包權(quán)的長期保有也成為新土地管理法的方向。 30年的承包期將被穩(wěn)定長期承包權(quán)所代替。那么試圖降低拆遷成本,降低補(bǔ)償條件的努力與新的土地管理法是背道而馳的。不要忘記,實際農(nóng)民失去的是所依賴承載的土地,而農(nóng)民的知識結(jié)構(gòu)對于失地農(nóng)戶來說,轉(zhuǎn)型才是最為艱難的。不光要有合理的使農(nóng)民足以致富的住房,還要考慮農(nóng)民失地之后的生存問題。 這都勢必轉(zhuǎn)嫁到土地收購價格里面。不單單拆遷安置補(bǔ)償條件不能限制,真正的解決拆遷問題,還要更好的政策條件,使得農(nóng)民失地不被邊緣化。 北京試圖限制拆遷成本的努力第一不靠譜,第二不可行。
|
|
凡標(biāo)注來源為“經(jīng)濟(jì)參考報”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權(quán)均屬新華社經(jīng)濟(jì)參考報社,未經(jīng)書面授權(quán),不得以任何形式發(fā)表使用。 |
|
|
|