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　　當(dāng)前，國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門(mén)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)重視已經(jīng)到了十分重要的地步。無(wú)論對(duì)個(gè)人按揭貸款差異化的政策及現(xiàn)場(chǎng)檢查，還是要求銀行應(yīng)繼續(xù)深化有關(guān)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的“壓力測(cè)試”，都表明了監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)極大的關(guān)注。同時(shí)，這也表明銀行監(jiān)管部門(mén)看到當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)性及嚴(yán)重性，意識(shí)到如果不采取有效監(jiān)管的措施來(lái)防范其風(fēng)險(xiǎn)，那么中國(guó)一場(chǎng)巨大的金融危機(jī)爆發(fā)難以避免。從近百年來(lái)世界金融危機(jī)爆發(fā)的根源來(lái)看，無(wú)一不是與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)。比如，上個(gè)世紀(jì)90年代日本的金融危機(jī)及2008年美國(guó)的金融危機(jī)都是如此。
　　但是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么泡沫會(huì)吹得如此之大（一線城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20倍以上，溫哥華是最近北美房?jī)r(jià)上漲最快房?jī)r(jià)最高的地方，但北京上海的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于溫哥華）？為什么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)如此之高（據(jù)報(bào)道當(dāng)前與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸達(dá)到20萬(wàn)億以上）？這些僅是靠事后的監(jiān)管及靜態(tài)測(cè)試能夠化解的嗎？其問(wèn)題的根源在哪里？為什么剛剛經(jīng)過(guò)股改后的國(guó)內(nèi)銀行沒(méi)有約束機(jī)制來(lái)控制這種潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)？等等。可以說(shuō)，盡管導(dǎo)致當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的原因有很多，但是最為根本上的原因是銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知存在幾個(gè)觀念上誤區(qū)及銀行體系制度安排上不周全。
　　可以說(shuō)，2009年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速飚升，房地產(chǎn)泡沫吹大，最根本的原因是國(guó)內(nèi)銀行信貸過(guò)度發(fā)放的結(jié)果，僅2009年及2010年上半年，銀行發(fā)放給個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款（絕大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)）就達(dá)到4萬(wàn)多億元。其增長(zhǎng)速度是2008年4-5倍。那么個(gè)人信貸為何會(huì)如此快速增長(zhǎng)？商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險(xiǎn)把貸款給個(gè)人投機(jī)炒作住房，最大的誤區(qū)就在于，由于早幾年房地產(chǎn)政策誤導(dǎo)，從而使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)性的市場(chǎng)完全變成了投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)則步步上漲。只要房?jī)r(jià)在上漲，個(gè)人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)自然就降低，特別是個(gè)人住房按揭貸款作為一種長(zhǎng)期貸款，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，其信貸風(fēng)險(xiǎn)更是會(huì)降低。因此，銀行往往就會(huì)把個(gè)人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)爭(zhēng)奪其市場(chǎng)占有率。從而使得個(gè)人按揭貸款進(jìn)入要求越來(lái)越低，其規(guī)模也就越來(lái)越大。特別是當(dāng)銀行假定住房?jī)r(jià)格只漲不跌時(shí)，上述這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2009年以來(lái)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款迅速增長(zhǎng)就是這種假定條件下發(fā)生的。
　　但實(shí)際上，“房?jī)r(jià)只漲不跌的神話”是不存在的。日本這樣，美國(guó)如此，中國(guó)也不例外。日本及美國(guó)曾經(jīng)假定房?jī)r(jià)只漲不跌導(dǎo)致金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)已經(jīng)太多了。也就是說(shuō)，只要是市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就有漲跌，房?jī)r(jià)是不可能只漲不跌。如果假定房?jī)r(jià)只漲不跌，最后必然會(huì)引發(fā)金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之后其損失為什么會(huì)如此慘重，根本原因就在于假定房?jī)r(jià)只漲不跌的神話而制造越來(lái)越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，及最后該神話完全破滅。如果國(guó)內(nèi)銀行不持有“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話，那么銀行是不會(huì)向投機(jī)炒作的個(gè)人大量貸款的。銀行信貸增長(zhǎng)也不會(huì)這樣快，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也不會(huì)如此迅速飚升。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的神話破滅時(shí)，巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)也就暴露無(wú)遺了。
　　國(guó)內(nèi)銀行體系的巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)還在于，市場(chǎng)假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么誰(shuí)用這種公共品的機(jī)會(huì)越多，誰(shuí)就獲利越大。因?yàn)槭褂眠@個(gè)銀行體系人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉(zhuǎn)移給社會(huì)來(lái)承擔(dān)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)事人，無(wú)論是銀行還是貸款人都會(huì)千方百計(jì)地濫用這個(gè)公共體系。為了增加市場(chǎng)份額，銀行會(huì)過(guò)度放貸；個(gè)人及企業(yè)會(huì)千方百計(jì)地從銀行獲得更多貸款等，特別是在中國(guó)銀行體系下更是如此。當(dāng)這個(gè)金融體系濫用到一定程度時(shí)，其信貸風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)全面爆發(fā)出來(lái)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結(jié)果。但這個(gè)吹大的房地產(chǎn)泡沫最后一定會(huì)破滅。到時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也就全面暴露出來(lái)。
　　還有，國(guó)內(nèi)銀行體系的房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)為何會(huì)如此之快，還有于國(guó)內(nèi)銀行體系有效的定價(jià)機(jī)制沒(méi)有形成，銀行信貸的價(jià)格仍然是在嚴(yán)格的政府管制下。由于政府對(duì)銀行價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的管制，因此國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理不可利價(jià)格工具進(jìn)行，只能通過(guò)數(shù)量方式來(lái)調(diào)整。因此，市場(chǎng)占有度、信貸規(guī)模快速擴(kuò)張就成了國(guó)內(nèi)銀行濫用其體系最有效的工具。從而上述的條件下，大量的銀行信貸就流動(dòng)放房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。
　　可以說(shuō)，最近銀行監(jiān)管部門(mén)在要求國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)始新一壓力測(cè)試，以便評(píng)估在“最壞情況”下，那些樓市高漲的城市房?jī)r(jià)暴跌對(duì)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響。或是要求銀行在一些技術(shù)性指標(biāo)上達(dá)到某種要求。但是這些對(duì)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)性的測(cè)量及個(gè)體性的要求盡管必要，但是要達(dá)到防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的要求仍然有很大差距，只有從觀念及制度上認(rèn)清防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的誤區(qū)，才能了解到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源及尋求化解之辦法。所以，上述幾個(gè)方面才是國(guó)內(nèi)銀行體系最大房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，我們應(yīng)該要有清醒的認(rèn)識(shí)。