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2010-08-18 作者：經(jīng)濟學(xué)博士 馬紅漫 來源：東方早報
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 北京市政府辦公廳日前印發(fā)了《2010年加強投資調(diào)控做好全年投資工作任務(wù)分工方案》。《方案》中特別就拆遷補償問題進行了安排，指出要“對拆遷成本過快上升，制定合理、可操作的措施”，“各區(qū)縣將加強對轄區(qū)內(nèi)拆遷安置補償水平的調(diào)控與平衡，合理控制拆遷成本”。
北京市嘗試控制拆遷成本上升過快是基于現(xiàn)實的市場操作壓力。目前國內(nèi)拆遷價格與房地產(chǎn)價格已形成了明顯的惡性循環(huán)，由此不僅使房產(chǎn)市場供給補償成本高企，也制約了城市化進程的推進。
拆遷成本的上升有其客觀理由。一般而言，被拆遷居民的收入和生活狀況大多低于社會平均水平，在房價處于歷史高位時，拆遷戶必須要獲得高額的拆遷資金才能買得起相近區(qū)域的房產(chǎn)，而過高的拆遷成本反過來進一步推高開發(fā)成本，成為房價難以下降甚至是繼續(xù)上漲的理由。以北京通州為例，目前大多數(shù)房屋均價在2萬元/平方米左右，而通州運河核心區(qū)及西海子棚戶區(qū)居民拆遷的貨幣補償標準為每平方米1.5萬余元。
拆遷成本和房價之間的循環(huán)推動，讓“雞生蛋、蛋生雞”的矛盾擺在了行政部門面前，二者間的相互遏制導(dǎo)致拆遷難問題非常突出。依此而言，筆者其實并不認為北京市能夠真正控制住拆遷成本上升。究其原因，既有的拆遷補償標準盡管存在一些缺陷，但卻尊重了市場定價的基本原則。如果行政部門試圖脫離房價畸高的現(xiàn)實狀況，人為壓制拆遷成本，其結(jié)果或者導(dǎo)致拆遷停滯，或者因強遷激化社會問題，“經(jīng)濟賬”或許看似劃算，但是“社會賬”卻是入不敷出。
在筆者看來，解決拆遷成本過高的問題需要從兩個層面著手，其一是拿出真正靠譜的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來，用事實說話；其二則是要從經(jīng)濟發(fā)展模式優(yōu)化的角度來看待拆遷問題，而非拘泥于房地產(chǎn)行業(yè)的狹隘視線。
盡管從形式上而言，存在“拆遷成本推高房價，高房價提升拆遷成本”的說法，但是從未有客觀數(shù)據(jù)表明拆遷成本占房價的比重究竟有多大。筆者通過網(wǎng)絡(luò)搜索看到的數(shù)據(jù)，至少有20%、30%、50%三個不同版本。顯然這只是部分區(qū)域部分樓盤的個案，無法真正表明拆遷成本與房價之間的系統(tǒng)關(guān)系。但對于省級調(diào)控部門而言，如果真要嚴格控制拆遷成本，顯然不能夠依照模糊的感覺而非客觀的市場數(shù)據(jù)。事實上，拆遷面積與開發(fā)建筑面積完全是兩個概念，由于土地使用率的大幅提升，一平方米拆遷面積所能夠建成的商品房面積至少要達到三四個平方米，因此簡單對比拆遷價格與房價非常不合理。說得直白點，人們完全有理由懷疑所謂拆遷成本高不過是開發(fā)商借機漲價的說辭而已。
更重要的是，作為行政調(diào)控部門理應(yīng)從更高的政策層面來看待拆遷問題。事實上，拆遷的實質(zhì)絕非僅僅為了蓋房子，而是為了要加速實現(xiàn)中國的城市化進程。當下中國經(jīng)濟發(fā)展的問題就在于，超前的工業(yè)化與落后的城市化之間的矛盾，導(dǎo)致大量的供給產(chǎn)出缺乏需求與之對應(yīng)。城市拆遷與改造的目的是提高城市化進程，最終推動經(jīng)濟發(fā)展模式的優(yōu)化。城市的拆遷改造可謂是中國經(jīng)濟模式優(yōu)化的必要但非充分條件，如果地方行政部門能夠從這樣的政策定位來看待拆遷問題，顯然不應(yīng)該只是一味地“控制成本”。更為理想的思路是，整體測算因為城市化進程加快而帶來的社會經(jīng)濟效益的提升，并以后者的財稅收入去反哺拆遷補償。與此同時，城市行政管理部門需要遏制開發(fā)商借機漲房價的愿望，而不是順從于開發(fā)商的思路。如果政府行政部門成為低價拆遷的推動者，并最終讓開發(fā)商獲得了因此帶來的市場溢價，這不僅無助于城市化模式的優(yōu)化，反而因為房地產(chǎn)行業(yè)的畸形繁榮導(dǎo)致城市化進程進一步受制。
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