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拆遷難已經(jīng)成為北京高房?jī)r(jià)的元兇！
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2010-08-17 作者：陳云峰 來(lái)源：新浪-新浪博客
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“買房子嫌貴，拆遷房子嫌低”；“拆遷費(fèi)一路上漲，漲的速度大于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度”；“拆遷推高地價(jià)、地價(jià)推高開發(fā)成本、成本推高房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)”，這些看似沒(méi)有關(guān)系的事情或社會(huì)現(xiàn)象，現(xiàn)在已經(jīng)由于拆遷成為隱藏在北京高房?jī)r(jià)幕后的元兇。
抑制拆遷成本過(guò)快上升是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的重要鏈條，針對(duì)此種現(xiàn)狀，北京市政府辦公廳近日印發(fā)了《2010年加強(qiáng)投資調(diào)控做好全年投資工作任務(wù)分工方案》，強(qiáng)調(diào)將通過(guò)調(diào)控和平衡拆遷安置補(bǔ)償水平，控制拆遷成本，并責(zé)成相關(guān)部門針對(duì)拆遷成本過(guò)快上升，制定合理、可操作措施。
我在接受《京華時(shí)報(bào)》專訪時(shí)表示：“目前，北京的情況是拆遷成本越來(lái)越高，拆遷難度越來(lái)越大，高房?jī)r(jià)高拆遷成本惡性循環(huán)。拆遷，已經(jīng)成為城市發(fā)展中一個(gè)不可回避的問(wèn)題，如何有效控制成本和被拆遷人的利益訴求，更是一個(gè)社會(huì)性難題，但：現(xiàn)在非解決不可了。”
舉一個(gè)補(bǔ)償費(fèi)超過(guò)3萬(wàn)元的例子：2009年4月，北京西長(zhǎng)安街拆遷工程，首次嘗試參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予拆遷補(bǔ)償款，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元／平米；此前，北京市的拆遷按基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估，如果按以往方式，該地區(qū)最多補(bǔ)償8800元/平米。當(dāng)時(shí)有專家評(píng)論，這樣做有利于開展拆遷工作，但是也提高了拆遷成本，同時(shí)抬高了地價(jià)。請(qǐng)注意：這個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)就是拆遷價(jià)，也就是說(shuō)：拆遷部分開發(fā)商是賠錢在運(yùn)作，拿商品房來(lái)貼補(bǔ)拆遷房。
再舉一個(gè)補(bǔ)償費(fèi)超過(guò)2萬(wàn)元的例子：在今年5月的通州，目前大多數(shù)房屋均價(jià)在2萬(wàn)元/平米左右，通州運(yùn)河核心區(qū)及西海子棚戶區(qū)居民拆遷的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平米1.5萬(wàn)余元。而去年上營(yíng)棚戶區(qū)拆遷每平米補(bǔ)償8000余元。請(qǐng)注意：拆遷費(fèi)加上土地出讓金，和拆遷的資金成本和管理費(fèi)，土地直接成本已經(jīng)接近房?jī)r(jià)的80%，再加上建安費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)成本已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)了現(xiàn)在的房?jī)r(jià)。而再入市的土地成本勢(shì)必因拆遷成本提高而上漲。
試想：如果不控制離譜的拆遷成本，房?jī)r(jià)如何控制得了？
同時(shí)，拆遷成本也提高也會(huì)影響土地供應(yīng)速度，從而“逼高”房?jī)r(jià)。
拆遷成本越來(lái)越高，造成大家對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期越來(lái)越高，“房子都拆不動(dòng)了”。拆遷難度加大，造成土地供應(yīng)減少，土地供不應(yīng)求自然導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲。這就是政府加大土地供應(yīng)，要求妥善把握土地入市交易節(jié)奏的重要原因。如果土地成本降下來(lái)，政策房租售價(jià)格也會(huì)自然下降，從而緩解供需矛盾。現(xiàn)實(shí)情況是：目前因拆遷補(bǔ)償造成的矛盾越來(lái)越多，重點(diǎn)村改造等重點(diǎn)工程進(jìn)度受到影響，但控制拆遷補(bǔ)償可能會(huì)加重拆遷戶與拆遷方的矛盾，這是導(dǎo)致調(diào)控拆遷成本的難點(diǎn)，不是簡(jiǎn)單手段就能解決的，需要在就業(yè)、住房等方面有多種配套政策。北京按照供地計(jì)劃，2010年度本市供地總量為6400公頃，其中2500公頃用于住宅，其余的土地用于基礎(chǔ)設(shè)施，而拆遷難，已經(jīng)成為土地供應(yīng)計(jì)劃不能完成的首要原因。“一級(jí)開發(fā)頭疼的就是拆遷”，我也結(jié)合自己的工作實(shí)際感嘆不止。
拆遷涉及到社會(huì)利益再分配，也關(guān)乎城市建設(shè)和當(dāng)?shù)卣恼?jī)。像北京通州在打造世界級(jí)城市一樣，河北全省在轟轟烈烈搞拆遷，“三年大變樣”，好多看似市場(chǎng)化的東西，實(shí)際上政府也牽扯其中，搞不好，也會(huì)造成更多的社會(huì)矛盾。我觀察到在各級(jí)政府上訪的人群或法律訴訟中，拆遷成為最多的理由和糾結(jié)。從這種角度說(shuō)：“中央政府加強(qiáng)拆遷方面的法律規(guī)定，和地方政府因地制宜的具體舉措相結(jié)合，新聞媒體穩(wěn)定拆遷預(yù)期，這些才是解決拆遷的根本之道。”
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