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2010-08-12 作者：中央財經(jīng)大學(xué)政府與經(jīng)濟研究中心主任 王福重 來源：上海證券報
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“國十條”的總目標，是“遏制部分城市房價過快上漲的趨勢”，而不是降低房價本身。現(xiàn)在看來，房價過快上漲勢頭已被成功抑制。至于低收入者的住房，不應(yīng)通過房價下跌解決，只能由政府通過廉租房、公租房等方式解決。
國家統(tǒng)計局本周二（10日）公布的數(shù)據(jù)，全國70個大中城市房屋銷售價格7月同比上漲10.3%，環(huán)比與上月持平。作為高房價地區(qū)標桿的北京市，新建住房價格同比上漲20.1%，漲幅居全國之首，環(huán)比也上漲了0.3%。簡單說，房價又開始上漲了。
這是為什么，又是否正常呢？
此次房地產(chǎn)新政，以4月14日“國十條”頒布為起點。“國十條”的總目標，是“遏制部分城市房價過快上漲的趨勢”，而不是降低房價本身。這個目標是正確的，因為，政府不應(yīng)該把具體價格作為政策的標的，那樣既不合適，也可能引發(fā)政府行為的扭曲。
此次房地產(chǎn)調(diào)控手段，不可謂不嚴厲，有人說是“史上最嚴”。二套房貸首付50%，停止三套及以上貸款的規(guī)定，確實史無前例。政策的意圖，當然是精準打擊，即遏制投資或者投機，可是，任何政策都不可避免有代價，嚴厲的政策，當然也會殃及非投機者，普通的購房者。
任何政策的效果，都是短期的，三個月已不算短，而且隨著時間的推移，似已呈現(xiàn)衰減之勢。三四個月以來，房價如期出現(xiàn)了滯漲態(tài)勢，國人觀望情緒漸趨濃厚。更明顯的效果是，無論新房還是二手房的銷售面積，均大幅下降。
總有一部分人對于房價不怎么敏感，除了國人的傳統(tǒng)觀念與西方不同，“居者一定要有其屋”外，還有一層特殊的原因，比如年輕人要結(jié)婚，即使他知道幾年后房價明顯下降，可能也等不起，因為那時候，青春已不再，這部分需求在大多數(shù)人觀望的時候，會維持房價的基本穩(wěn)定。
很多人把降低房價的希望寄托在房產(chǎn)稅上，而征收房產(chǎn)稅，除了技術(shù)難度，如價格評估外，更有法理障礙。中國與美國不同，中國城市的土地是國有的，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)中如果包含土地價格，就意味著國家對自己征稅，這是明顯的悖論。另外，政府在已征收了不菲的土地出讓金基礎(chǔ)上，再行征收房產(chǎn)稅是否合適？是否需要取消出讓金？都是值得研究和考慮的問題。所以，在短期內(nèi)，出臺房產(chǎn)稅的可能性非常低。即使將來出臺，對房價的影響，不一定很大，稅收終究不是價格的決定因素，決定價格的是房子的內(nèi)在屬性。
現(xiàn)在，房屋空置成了議論的熱點，主張征收空置稅的聲音不絕于耳。在購買商品房的過程中，買方已承擔了營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地出讓金等各種稅費，且遠高國際平均負擔，而所獲的不過是房子幾十年的使用權(quán)而非真正的所有權(quán)。而在使用方式中，有一種就是偶爾使用，征收空置稅，是何道理？比如，大房子要不要征空置稅？
有人說，在嚴厲的新政下，開發(fā)商的資金鏈有斷裂的危險，只要量跌，他們挺不了多久，會主動降價。確有部分開發(fā)商采取了降價的舉措，可是，開發(fā)商的資金鏈沒有人們估計的那么差。1至7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源38876億元，同比增長39.4%。其中，國內(nèi)貸款7539億元，增長29.3%；利用外資302億元，增長10.6%；企業(yè)自籌資金14394億元，增長50.8%；其他資金16642億元，增長36.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款9356億元，增長30.3%；個人按揭貸款5131億元，增長41.4%。可以看出，開發(fā)商對銀行的依賴也沒有那么強，沒那么容易斷裂。
在開發(fā)商和購房者的博弈中，開發(fā)商是有優(yōu)勢的，房子放不壞，等上幾個月，無所謂。更重要的是，房地產(chǎn)是地方經(jīng)濟的最大支柱，比如北京和浙江的GDP中，60%是房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的。開發(fā)商會得到地方政府或多或少，或明或暗的支持，而且他們之間的配合相當默契，更不用說實力強大的央企了。
從更長的時段看，一線城市的房價，還有上漲的趨勢。除了市場、城市化的影響外，制度因素也非常重要。當今中國已形成一個龐大的富裕人群，他們巨額的資產(chǎn)，要保值增值，就得要投資，可是，投資渠道十分狹窄，股市的巨大不確定性，令他們發(fā)怵，所以，買房成了富裕人群保值的核心手段。地方政府，在分稅制下，所獲收入十分有限，而又必須保證經(jīng)濟增長，而房地產(chǎn)，則既可以獲得大量財政收入，又可以收獲大量GDP，緩解地方政府的兩難。還有，央企的日子已今非昔比，每年數(shù)千億的利潤，極少上交，不進入房地產(chǎn)，能去哪里呢？一線城市，是有錢人置業(yè)的首選。這些制度性因素不調(diào)整，房價的長期上漲趨勢難以改變，而公眾經(jīng)過等待之后，也會悟出這些道理，房子是耐用品，只要長期看漲，買入就是理性的選擇了。
房價大幅下跌，對各方并無好處。對于地方政府來說，降低經(jīng)濟增長速度，減少土地出讓金和其他稅收收入；對于已擁有多套住房的人來說，房價過度下跌，財富縮水；對普通低收入者來說，即使像傳說的那樣房價下跌60%，也還是買不起。低收入者的住房，不應(yīng)通過房價下跌解決，而應(yīng)由政府通過廉租房、公租房等方式解決。
總之，房地產(chǎn)新政不是沒有效果，房價的過快上漲，已經(jīng)成功抑制。現(xiàn)在，房價的觸底反彈是正常的。
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