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已進(jìn)入“下半場(chǎng)”的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，能否取得中央預(yù)期的政策效果，關(guān)鍵在于提高政策投放的精準(zhǔn)度。當(dāng)前特別要把京滬深等指標(biāo)城市高企的房?jī)r(jià)真正降下來，防止出現(xiàn)陽奉陰違式的執(zhí)行。為此，必須采取切實(shí)措施，落實(shí)好調(diào)控政策。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控，目前正處于觀察政策執(zhí)行效果的關(guān)鍵期。自打4月15日“國十條”出臺(tái)以來，原先高燒的樓市的確有所降溫，京滬等地成交量的急劇萎縮即是明證，特別是6月份以來上述城市出現(xiàn)的“零成交”以及購房者普遍的觀望心態(tài)，著實(shí)令不少開發(fā)商心寒。而在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.1%的數(shù)據(jù)以來，看起來具有指標(biāo)意義的上述數(shù)據(jù)開始令部分開發(fā)商“抓狂”，樓市百日調(diào)控似乎收到了成效。
不過，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的一貫偏好還是從央行日前公布的上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告中得到了體現(xiàn)。上半年4.63萬億元的新增貸款中就有29.8%的比例流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，說明金融業(yè)短期內(nèi)恐怕很難擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。而銀行一旦被鎖定為房地產(chǎn)市場(chǎng)無法回避的利益主體之后，其對(duì)調(diào)控的本能抗拒是其自然的邏輯延伸。
調(diào)控已成利益空前博弈
銀行被房地產(chǎn)綁架或曰“統(tǒng)戰(zhàn)”是房地產(chǎn)價(jià)值鏈日趨扭曲的寫照。其實(shí)，在房地產(chǎn)利益鏈上，房地產(chǎn)商、地方政府、銀行、中介機(jī)構(gòu)以及反映其利益的其他市場(chǎng)參與主體，或者說是某些影響力不容忽視的卸任官員、相關(guān)學(xué)者以及某些媒體等等，為了共同的目標(biāo)正在結(jié)成利益共同體，進(jìn)而成為抗拒中央調(diào)控的博弈方。他們?cè)?jīng)利用2008年的那場(chǎng)金融危機(jī)成功說服決策層放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，在攫取了巨量利益的同時(shí)，也把國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹到了無以復(fù)加的危險(xiǎn)境地。現(xiàn)在，在中央采取了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之后，這些昔日可以躺在床上數(shù)錢的既得利益者當(dāng)然坐不住了。因此，我們看到，一段時(shí)期以來，關(guān)于部分城市商業(yè)銀行取消第三套房貸的限制的報(bào)道不絕于耳；某些有著一定影響力的官員型學(xué)者以房?jī)r(jià)跌幅一旦超過25%就會(huì)爆發(fā)難以收拾的中國式次貸危機(jī)為要挾，呼吁政府不要刻意打壓房?jī)r(jià)；更有人故伎重演，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)的測(cè)算，預(yù)測(cè)今年第四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度可能會(huì)低于8%，制造中國經(jīng)濟(jì)可能硬著陸的輿論，進(jìn)而試圖推動(dòng)政府在保增長(zhǎng)的大局下放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。可以說，上述既得利益者為了達(dá)到影響或改變中央宏觀調(diào)控的目的，幾乎動(dòng)用了各種可能的手段。
調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)在指標(biāo)城市
本輪房地產(chǎn)調(diào)控之所以在京滬深穗等指標(biāo)意義的城市成效不彰，一個(gè)非常重要的原因是政策針對(duì)性不足。眾所周知，京滬深穗等城市盤踞著國內(nèi)最有實(shí)力和最有影響力的市場(chǎng)參與主體。他們吃定了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)上述城市的依賴。認(rèn)為在發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)的政策背景下，中央是不希望京滬深穗房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的。因而在抗拒中央的宏觀調(diào)控方面，底氣最足，手段也更為精明。以京滬為例，無論是市場(chǎng)上的存量新盤還是高檔二手樓宇乃至未來兩三年的新增樓盤，大部分控制在資金實(shí)力雄厚與融資渠道多元化的中外企業(yè)手里，有的樓盤背后是地方政府在托著。在他們看來，中國頂級(jí)城市核心地段的不可復(fù)制性以及中心城區(qū)土地的稀缺性足以支撐房?jī)r(jià)在未來十年持續(xù)走高。再加上銀行的暗中護(hù)盤，使得今年4月15日至今，這些城市的房?jī)r(jià)經(jīng)受住了最嚴(yán)厲調(diào)控政策的考驗(yàn)，除了成交量大幅下滑之外，整體房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。部分地段樓盤房?jī)r(jià)更是不降反升。果然，日前由北京市統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布的今年上半年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，今年上半年北京四環(huán)內(nèi)期房?jī)r(jià)格逼近驚人的3.5萬元/平方米。在上海，部分樓盤逆勢(shì)漲價(jià)現(xiàn)象也屢見不鮮。可以說，如果本輪調(diào)控措施在抗壓能力極強(qiáng)的上述城市不能產(chǎn)生顯著效應(yīng)，則整體調(diào)控效果將大打折扣。
破解中央與地方的博弈糾纏
筆者認(rèn)為，樓市虛火是實(shí)力雄厚的市場(chǎng)有關(guān)參與者為了一己之利而刻意營造的表面繁榮景象。在最高決策層堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的前提下，已進(jìn)入下半場(chǎng)的本輪調(diào)控，能否取得中央預(yù)期的政策效果，關(guān)鍵在于提高政策投放的精準(zhǔn)度。當(dāng)前特別要把京滬等指標(biāo)城市高企的房?jī)r(jià)真正降下來，防止出現(xiàn)陽奉陰違式執(zhí)行。為此，必須采取切實(shí)措施打破房地產(chǎn)市場(chǎng)上利益相關(guān)者之間的串謀。
改革是最好的藥方。首先需要破解的是中央與地方之間的博弈糾纏。筆者相信，只要把整頓房地產(chǎn)秩序，調(diào)控房?jī)r(jià)作為重大政治任務(wù)來抓，是一定能夠收到預(yù)期效果的。如果能夠以改革地方政府的政績(jī)考核機(jī)制為切入點(diǎn)，改變地方政府的預(yù)算軟約束以及偏重增長(zhǎng)的政績(jī)觀，是可以逐步糾正作為房地產(chǎn)泡沫重要推手的地方政府投資沖動(dòng)的。而在規(guī)范了地方政府的行為之后，決策層需要思考的是在加大對(duì)銀行放貸行為約束的同時(shí)開放銀行更多的投資渠道。最后，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革，培育好的市場(chǎng)制度，必須打破既得利益階層的壟斷，減少他們的政治影響力，鞏固市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政治基礎(chǔ)，建立真正競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從既得利益階層手中拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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