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2010-07-08 作者：凌嘉琪/房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 來源：東方早報
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近月，中國部分大城市房屋租賃價格迅猛上漲。對于房租上漲的原因，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下屬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)實施的一項在北京、上海、廣州、深圳等城市展開的調(diào)查認(rèn)為，除了季節(jié)性因素外,部分中介因為房屋買賣生意下降,從房主處收租房子做“二房東”,推高房租或勸說房主抬高房租,是主要城市房租上漲的主要因素。
我不認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)造成了房租上漲。房產(chǎn)中介的立場，決定了他們既沒有這樣的能量，也沒有這樣的動機(jī)來助推房租。起碼有三點可以作為推論：
第一，房產(chǎn)中介在房屋交易或者房屋租賃過程中，沒有市場定價權(quán)，最多只是建議權(quán)。而這個建議必須得到出租人或者承租人的響應(yīng)才能落實。但實際上，房產(chǎn)中介在房租價格上是沒有立場的，一個愿打一個愿挨，或者一個不愿打一個不愿挨，都與中介無涉，房產(chǎn)中介要的只是成功租賃，不管價格高或低，成功了，中介都是有利益的。建議業(yè)主把房租高高舉起不放下，最后租客不買賬，落得一場空歡喜，這肯定不是腦子正常的房產(chǎn)中介的立場和作為。
第二，房產(chǎn)中介如果收購了房屋的租賃權(quán)（也就是說，房產(chǎn)中介在處置這些被收購了出租權(quán)的房屋時，其身份已經(jīng)轉(zhuǎn)化成房東，不管是第幾層的房東），那么，房產(chǎn)中介就成為有定價權(quán)的房東，對其應(yīng)當(dāng)按照房屋出租人的身份來定義。由此，我認(rèn)為，這波沖高的房租行情，并不是房產(chǎn)中介助推的結(jié)果，而是市場各因素糾結(jié)下，房屋出租人作出決定而產(chǎn)生的結(jié)果。
第三，調(diào)查認(rèn)為：房產(chǎn)中介向業(yè)主建議提高房租，而業(yè)主接受了建議，才使房租居高不下。說此話的人可能對房產(chǎn)中介不了解。房產(chǎn)中介在市場生意中，不僅把買進(jìn)房屋的人和租進(jìn)房屋的人視為上帝，同樣，把賣出房屋的人和出租房屋的人也視為上帝，兩者都是房產(chǎn)中介的委托人。作為受托的中介，沒有義務(wù)因為政府的調(diào)控政策，在交易中為租賃雙方實現(xiàn)單邊服務(wù)，即偏向于買房人和租房人，欺騙賣房人和出租人。依據(jù)供需，對委托人坦陳市場真相，把租賃價格建議在市場能夠接受的范圍，這是純粹完整的居間服務(wù)所必須遵守的職業(yè)道德。市場接受中介的建議價格，這說明中介除了具有良好的職業(yè)道德外，還具備優(yōu)秀的市場判斷能力。這樣的中介非但不該指責(zé)，更應(yīng)該成為服務(wù)行業(yè)的楷模。
我認(rèn)為，本輪高房租的市場助推原因有以下三項：
第一，房產(chǎn)稅開征預(yù)期助推了高房租。從今年5月底以來，市場各方面紛說房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的開征，已經(jīng)成為市場各方面的共識。在這樣的共識下，出租人大幅度提高房租，預(yù)先轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅的行為就不難理解了。房租高企的第一個原因也可以看出多套房持有者對于即將出臺的房產(chǎn)稅的態(tài)度：堅決持有，轉(zhuǎn)嫁稅費。
第二，第二季度物價上漲的傳遞效應(yīng)助推了高房租。從今年第一季度末開始的物價上漲，其沖擊波在這兩個月內(nèi)嚴(yán)重傳遞到了市民生活中。路邊新疆人開設(shè)的攤點上，一只新疆馕的價格，從春節(jié)前的2元，猛增到3元，其漲幅達(dá)到50%。
問新疆小老板：“怎么漲價漲得嘎厲害？”小老板用生硬的上海話回答：“朋友，儂不看看現(xiàn)在么事鬼得不得了，我只有漲1元錢呀。”房價或房租是物價中的一種，物價的上漲必定會波及食住行這些基本的民生。從分析來看，相當(dāng)一部分房屋出租人，把租金作為補(bǔ)充養(yǎng)老金或者在工資收益之外提高生活質(zhì)量的一種補(bǔ)充來源，當(dāng)物價上漲時，原有租金水平實際已經(jīng)下降，比如：原來一個月的租金可以供孩子一個月學(xué)鋼琴的費用，現(xiàn)在人工費漲了，原來的租金不夠交孩子鋼琴學(xué)費了，租金是不是應(yīng)該提高？應(yīng)該看到：相當(dāng)一部分中低檔出租房，掌握在中低層市民手里，甚至部分房東僅以房租作為生活的唯一來源和依靠。他們最貼近大多數(shù)市民的生活，他們對物價升降的敏感度最高，他們在實際生活中，因為物價上漲的額外支出必定要通過房租上漲的額外收入來對沖，以此保持原有的生活水準(zhǔn)。在探索房租高漲原因的同時，不要忘記CPI的高漲事實，以及由此產(chǎn)生的傳導(dǎo)事實。
第三，租賃市場供不應(yīng)求助推了高房租。在租賃時間長短與租金之間，房東寧可租金低一點，也不要讓房子空置著，因為房子空置不起，但這個基本原則也會隨條件而變化。當(dāng)客源多于房源，市場形成供不應(yīng)求的局面時，最后一個把房子租出去的人，將會得到最大的利潤空間，因為租客多于房源，最后一間房可以選擇很多租客，這時，房屋既不會空置，也不可能低價出租；相反，當(dāng)房源多于客源時，市場形成供大于求的局面，最先成功出租的房東將有收益保證，最后一名房東，將迎來房屋空置的結(jié)果。在大城市本輪房租猛漲中，我們看到即使猛漲，房屋在租賃市場中，依然是搶手的香饃饃，說明高租金還是被相當(dāng)部分租客認(rèn)可的。假如全體租客不認(rèn)可，租賃市場就不會產(chǎn)生這波行情，房屋租賃市場的供不應(yīng)求的局面，造成了租客前赴后繼搶租房子，從而推高了房屋租金。
另外，目前房租高企的季節(jié)是市場旺季。但這并不能說明高房租就是傳統(tǒng)旺季造成的。因為，季節(jié)還是這個季節(jié)，房租已經(jīng)不是那個房租。即使以供求關(guān)系來考量，也應(yīng)當(dāng)看到在季節(jié)性增量之外的政策性增量。正是市場前期的一片看空，房屋買賣雙方膠著，大部分買家租房觀望，成為了租房市場的政策性增量。這加劇了租房市場的供不應(yīng)求。
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