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主導(dǎo)價格的最關(guān)鍵因素還是供求關(guān)系
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2010-07-05 作者：盛大林 來源：鳳凰網(wǎng)-鳳凰博報
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房市調(diào)控，房租暴漲。這引起了央視《新聞1＋1》的關(guān)注。據(jù)報道，僅四五月份，北京的房租價格就同比上漲超過20%。有分析認為，買房的人少了，自然租房的人就多了；另外，暑期的到來，大學(xué)生的租房需求也多了。但央視特約評論員王錫鋅認為這種分析“看起來好像有道理，實際上很難經(jīng)得起推敲。”他分析說，“一些人現(xiàn)在決定不買了，來租，好像增加了新的需求，但我們要問的是，他們原來住在哪里？難道他們原來住在馬路上嗎？”于是，炒作又成了懷疑的對象。“會不會也像綠豆一樣，有幕后的黑手呢？”（據(jù)7月4日新華網(wǎng)）
想買房，房價漲；想租房，租價漲。對于無房戶或住房困難戶來說，這真是一件鬧心的事兒。但就市場規(guī)律而言，這種行情確實不難理解：房市調(diào)控基本凍結(jié)了住房銷售市場，很多潛在的購房戶轉(zhuǎn)移到了住房租賃市場。需求快速增加，價格自然上漲。我相信，大多數(shù)人都是這么認為的，但王錫鋅教授卻不認同。實際上，這種質(zhì)疑也不是王教授最先提出來的，因為此前我就看到過同樣的質(zhì)疑。
“難道他們原來住在馬路上嗎？”這句反問的意思很明顯，那就是：既然租房者沒有增加，租房需求就不會增加——這種邏輯才真的是“聽起來好像有道理，實際上經(jīng)不起推敲”。眾所周知，在北京等一線城市有很多“膠囊公寓”，即那種只有四五平方米的出租單位；同時，還有很多幾口之家租住在很小的蝸居里。這些家庭并不是都租不起大一些的房子，他們中有相當(dāng)一部分只是想暫時將就一下，因為他們已經(jīng)作好了買房的準(zhǔn)備。但房市的調(diào)控以及預(yù)期的不明朗，讓他們中的很多人選擇了觀望，即短期內(nèi)不準(zhǔn)備買房了；既然要打“持久戰(zhàn)”，“膠囊”和“蝸居”顯然不是久留之地，所以他們要換租比較大的房子，這不就增加了租房的需求嗎？同時，剛畢業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生要租房子，新來的外來務(wù)工人員也要租房子……他們以前都不是住在馬路上，難道不會增加租房的需求嗎？
現(xiàn)在有一種現(xiàn)象，那就是一旦某種商品價格大漲，就會有人懷疑這是“炒作”的結(jié)果。前段時間綠豆、大蒜等商品價格的暴漲，就被認為是炒作的經(jīng)典范例。應(yīng)該承認，這些案例的背后確實有炒作的因素；但也應(yīng)該承認，主導(dǎo)價格的最關(guān)鍵因素還是供求關(guān)系。如果某種商品或服務(wù)嚴重稀缺，不管有沒有人故意炒作，它的價格都會漲起來，尤其是那種價格嚴重偏離價值的商品——房租價格就是這樣一種商品或服務(wù)。就在這期質(zhì)疑房租上漲過快的《新聞1＋1》節(jié)目中，主持人提到了這么一個數(shù)字，那就是月房租跟房屋總價的合理比例應(yīng)當(dāng)為1比200左右，而在現(xiàn)在的京、滬、穗等城市，這個數(shù)字是1比600，即便在近期已經(jīng)上漲了的情況下，這個數(shù)字還是徘徊在1比500。也就是說，相對于銷售價格，租房的價格太低了！既然如此，近期房租漲一點兒，又有什么值得大驚小怪的呢？
近期，京滬等一線城市房租價格的上漲確實比較快，這其中雖然不能完全排除“炒作”的因素，但主要的原因還是“稀缺”。實際上，在政府強力推行房市調(diào)控、住房銷售量一落千丈的情況下，租房市場由冷轉(zhuǎn)熱是順理成章的，也是預(yù)料之中的。我認為，這是租房價格的合理回歸，也有利于租房市場的發(fā)育和發(fā)展。
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