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讓增加供應(yīng)成樓市調(diào)控主要手段
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2010-07-05 作者：江蘇省鎮(zhèn)江市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì) 譚浩俊 來(lái)源：上海證券報(bào)
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樓市不是股市，如果股票市盈率脫離了市場(chǎng)實(shí)際承受能力和自身實(shí)際價(jià)值，總有一天會(huì)在市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)下，出現(xiàn)補(bǔ)跌或補(bǔ)漲，使股價(jià)回歸到理性狀態(tài)。因?yàn)椋墒械摹肮┣箨P(guān)系”是相對(duì)平衡的，股價(jià)沒(méi)有始終保持高位或低位的基礎(chǔ)和條件。但房?jī)r(jià)則不同，我國(guó)目前住房“市盈率”過(guò)高，主要是供求關(guān)系緊張、供需矛盾突出造成的，在市場(chǎng)供應(yīng)狀況尚未根本改變、住房供應(yīng)十分短缺的大環(huán)境下，指望通過(guò)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)達(dá)到價(jià)格理性回歸的目的，是不可能的，也是不現(xiàn)實(shí)的。也正因?yàn)槿绱耍枰ㄟ^(guò)政府這只有形的手來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)，這也是此輪樓市調(diào)控的最主要目的之一。
必須肯定，此輪調(diào)控在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，特別是控制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲方面，已初步取得了比較明顯的效果，也基本達(dá)到了預(yù)期目的。但是，樓市調(diào)控的最終目的并不是房?jī)r(jià)下降多少，而是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，從根本上解決國(guó)民的住房問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)分析，則調(diào)控的作用還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目的還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到。
同時(shí)必須看到，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府利用行政手段調(diào)控市場(chǎng)、遏制房?jī)r(jià)，也不可能無(wú)節(jié)制的、無(wú)期限的，而應(yīng)當(dāng)是暫時(shí)的、適可而止的。因?yàn)椋姓侄尾豢赡苋嫣娲袌?chǎng)，更不可能永遠(yuǎn)代替市場(chǎng)。
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，雖然樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，房?jī)r(jià)有了一定幅度的下降，但隨著住房銷(xiāo)量的大幅下滑，房租卻在較大幅度地上升。這就意味著，需求的剛性矛盾更加突出了。房?jī)r(jià)下降和銷(xiāo)量下滑，并不是市場(chǎng)內(nèi)在因素而是政策外力的強(qiáng)制作用的結(jié)果，住房消費(fèi)在外力的作用下被非理性地抑制了。長(zhǎng)此以往，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的利益博弈，會(huì)最終以消費(fèi)者的無(wú)力長(zhǎng)期對(duì)抗而宣告結(jié)束。更重要的是，房?jī)r(jià)下降和房租上漲同步出現(xiàn)，會(huì)向市場(chǎng)傳遞出錯(cuò)誤的信號(hào)，即投資房產(chǎn)的獲利空間很大，從而變相地鼓勵(lì)投資者、炒房客投資住房，使供求關(guān)系更加緊張，房?jī)r(jià)調(diào)控難度更大。
有人認(rèn)為，政府此時(shí)應(yīng)進(jìn)一步加大調(diào)控力度，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，迫使房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，以達(dá)到促使房?jī)r(jià)理性回歸的目的。從表面看，這樣做不僅會(huì)取得更加明顯的效果，也受到公眾的歡迎。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，就未必是好事了。因?yàn)椋@樣做會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)壓垮，并拖累整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，把普通勞動(dòng)者能夠取得住房的通道都堵死了，這絕不是樓市調(diào)控的目標(biāo)。基于這樣的考慮，就不能過(guò)度地使用行政手段遏制住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求，而應(yīng)當(dāng)增加市場(chǎng)供應(yīng)，通過(guò)加大市場(chǎng)供應(yīng)力度來(lái)平衡房?jī)r(jià)、控制房?jī)r(jià)、緩和市場(chǎng)供求關(guān)系、緩解市場(chǎng)供求矛盾。
為此，筆者以為，現(xiàn)在就必須考慮調(diào)整調(diào)控策略，把如何大幅度地增加住房供應(yīng)作為調(diào)控的主要手段。首先，政府要建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障房建設(shè)機(jī)制，每年通過(guò)政策扶持、財(cái)政投資、社會(huì)資金調(diào)動(dòng)等手段，提供不低于市場(chǎng)供應(yīng)50%的保障房，特別是公租房、廉租房；第二，加快土地供應(yīng)制度改革，改變目前由各地方政府壟斷開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)的格局，避免地方政府為了自身利益推高地價(jià)，而逐步讓市場(chǎng)去決定地價(jià)、決定土地轉(zhuǎn)讓，而政府則把主要精力放在制定規(guī)則、保證保障房建設(shè)和供應(yīng)等方面；第三，認(rèn)真研究制定防止炒房的措施和辦法，通過(guò)出臺(tái)嚴(yán)格的政策和措施，把住房市場(chǎng)引向健康發(fā)展的軌道。
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