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| 2010-03-16 鳳凰網(wǎng)博主 單許昌 來(lái)源:鳳凰網(wǎng)-鳳凰博報(bào) |
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國(guó)土部日前發(fā)布19條新規(guī)，意在直指高地價(jià)和開發(fā)過(guò)程中的一些不規(guī)范行為。古有古詩(shī)十九首，今有國(guó)土十九條，條條不見血。不同的人對(duì)于19條的解讀是不一致的，但至少?gòu)膰?guó)土新規(guī)中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)調(diào)控方向。
第一，保障房和能夠平抑高房?jī)r(jià)的戶型成為傾斜對(duì)象，而高總價(jià)的高端住宅是受到遏制的。
國(guó)土部文件規(guī)定“確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地”。
保障性住房由于地方政府積極性不高，供應(yīng)量很少，因此，大量的人被迫購(gòu)買商品房，還有一些人被迫租房，因此，一般的低收入者對(duì)高房?jī)r(jià)比較痛恨。小套型的住宅由于開發(fā)成本高而且回報(bào)都不理想，開發(fā)商依據(jù)收益綜合因素，更傾向于造大套型的房子。這就造成了供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的嚴(yán)重畸形，小套型符合梯度消費(fèi)原理，但由于不供應(yīng)只能去買“寶馬”。而且，小套型住房如果能夠拔高，節(jié)省土地資源是相當(dāng)可觀的。由于供給結(jié)構(gòu)改變導(dǎo)致供給總量變大，因此，小套型能夠平抑高房?jī)r(jià)。70%的控制實(shí)際上已經(jīng)很嚴(yán)厲，如果執(zhí)行的好的話，50%就可以了，但關(guān)鍵看的是落實(shí)，不落實(shí)90%也都是紙上談兵。
別墅用地是嚴(yán)禁的，這會(huì)推高存量別墅的價(jià)格，因此，別墅價(jià)格可能會(huì)因此而再度大漲。而且，不批別墅也不符合實(shí)際情況，不是別墅占地的問(wèn)題導(dǎo)致房?jī)r(jià)飚高，而是不規(guī)范的土地制度導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飚高。就算是不批別墅用地，開發(fā)商們還會(huì)想盡一切辦法造別墅，這些不符合實(shí)際的條款，如果不能在現(xiàn)實(shí)中禁止還不如不出，不出至少能保證法律的尊嚴(yán)，如果出了就要嚴(yán)格執(zhí)行。市場(chǎng)有一條不說(shuō)的但卻是刻在交易者和商人的心頭上的“法典”，那就是追逐利潤(rùn)。有利潤(rùn)的地方總是有人不計(jì)規(guī)范的去攫取。規(guī)范這種亂象才是本道，嚴(yán)格禁止實(shí)際上也是禁止不住的。
第二，土地拍賣很關(guān)鍵，因?yàn)檫@里面有兩種主體接觸的開始，一個(gè)是政府官員，一個(gè)是開發(fā)商，而且互相交織很復(fù)雜。因此，這里面容易出灰色交易，這一塊是官員倒下最多的領(lǐng)域。國(guó)土部規(guī)定“地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”，最后一句話最為關(guān)鍵，因?yàn)楝F(xiàn)在土地溢價(jià)好事常見的，但為了防止開發(fā)商非理性拿地，拿出保證金的20%，其實(shí)也是與自有資金的20%相對(duì)應(yīng)的，警告開發(fā)商不要非理性的推高地價(jià)，爭(zhēng)做地王，更不要炒地皮。而且，即使是在拿地之后，開發(fā)商也必須按著合同的規(guī)定，及時(shí)出錢。“土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年”。在土地市場(chǎng)低迷的時(shí)候，地方政府為了防止土地流拍讓自己的財(cái)政捉襟見肘，因此，可能會(huì)放開部分條件，在市場(chǎng)高漲的時(shí)候，都是很牛。這個(gè)條款可能是對(duì)后市的，但也是在逼走中小開發(fā)商的。
第三，保障性住房用地改變?yōu)閯e墅和商業(yè)的，屢見不鮮。去年“為誰(shuí)說(shuō)話”的風(fēng)波正是其中最典型的案例。鄭州一塊原本被劃撥為建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地上，竟然被開發(fā)商建起了別墅，在面對(duì)記者的提問(wèn)是，鄭州市規(guī)劃局副局長(zhǎng)逯軍抱怨媒體“管這閑事干什么”，其后又向記者問(wèn)了這樣一個(gè)問(wèn)題：“你準(zhǔn)備替黨說(shuō)話，還是準(zhǔn)備替老百姓說(shuō)話？”這件事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的，其中有人認(rèn)為他說(shuō)的是實(shí)話，但更多的反應(yīng)是大家對(duì)于現(xiàn)在改變土地性質(zhì)建別墅和大套型的做法很不滿。因此，國(guó)土部規(guī)定“保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的，應(yīng)由政府收回，另選地塊供應(yīng)”。
第四，不僅如此，國(guó)土部還準(zhǔn)備嚴(yán)查。嚴(yán)查的主要是改變土地性質(zhì)的，違規(guī)建別墅的，和閑置土地等待升值的，炒地皮的。“今年3月至7月，在全國(guó)組織開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。各省級(jí)國(guó)土資源管理部門要按照專項(xiàng)檢查工作要求，及時(shí)向政府匯報(bào)，統(tǒng)一部署，認(rèn)真實(shí)施”。
第五，嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地，意在殺殺坐地等升值的地王行徑。現(xiàn)在拍出那么高的樓板價(jià)，不升值是賺不到錢的。在開發(fā)商的利潤(rùn)中，坐地漲價(jià)是一個(gè)大頭。如果土地價(jià)格是下行的，估計(jì)開發(fā)商是不愿意賺其中的正常利潤(rùn)了。但是，現(xiàn)在確實(shí)是這樣，閑置土地也就成了開發(fā)商的法寶，地方政府為了自身利益，也是睜一只眼閉一只眼，畢竟自己的土地拍出那么高的價(jià)格。如果整治下來(lái)，不僅僅是開發(fā)商吃不消，銀行和地方政府都吃不消。
總而言之，國(guó)土十九條，條條殺人不見血，不見血的刀是厲害的，但分為兩種情況，一種情況是嚴(yán)格執(zhí)行，那么，哪一條都可以成為致命的一擊；如果是執(zhí)行不力或者被地方政府和其它利益集團(tuán)的其它招數(shù)化于無(wú)形，這些招數(shù)就沒(méi)用了。我們希望的是，出切實(shí)的招數(shù)，就算是松一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，只要管用總比紙上嚴(yán)厲而沒(méi)用的強(qiáng)。 |
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