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近來，由于擔(dān)心國家現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房政策發(fā)生變化，大量經(jīng)濟適用房房主集中地以過戶形式補交土地出讓金，把名下的經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)為商品房。但由于新政策中規(guī)定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房，為規(guī)避該項政策，保留同一購房家庭寶貴的購房權(quán)利，在經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)為商品房時出現(xiàn)了大量家庭將房屋過戶登記在父母或其他親屬名下的情況。這樣的做法雖然保留了未來購置房屋的權(quán)利，但也留下了潛在的法律風(fēng)險。
今年5月，王先生購買的經(jīng)濟適用房符合了5年的上市期限，王先生私下與其父商量好借用父親的名字辦過戶，并不實際賣房給父親，以保留將來王先生一家的購房權(quán)利。王先生隨即與其父簽訂了房屋買賣合同，并辦理了過戶手續(xù)，順利將該房屋轉(zhuǎn)為了商品房性質(zhì)。后父子二人因瑣事發(fā)生矛盾，父親一氣之下準備將該房屋出售，王先生得知后將父親告上法庭，要求法院確認王先生是該房屋的實際所有權(quán)人。
李女士為規(guī)避國家政策，與其母私下約定，將李女士名下的經(jīng)濟適用房過戶至其母名下。為以防將來發(fā)生糾紛，李女士與其母另行簽訂協(xié)議明確了房屋實際的所有人為李女士，李母并未實際出資購買。在房屋過戶后不久，李女士的母親突發(fā)疾病去世，李母的其他子女認為該房屋已過戶到李母名下，即應(yīng)作為遺產(chǎn)進行分割。李母的其他子女將李女士告上法庭，要求繼承該房屋。
根據(jù)我國現(xiàn)行法律制度的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。房產(chǎn)證上的登記具有公示公信效力。一般來說，房屋所有權(quán)人的認定以房產(chǎn)證的登記為準，但這并不是絕對的。如果有足夠強有力的相反證據(jù)證明事實上的房屋所有權(quán)人另有其人，法院也可以確認事實上的所有權(quán)人而不以登記的所有權(quán)人為房屋的真正所有權(quán)人。但這種推翻登記的認定對當(dāng)事人提供證據(jù)的要求很高，要求提供的證據(jù)達到確鑿和明顯的程度。
在案例一中，王先生雖與父親私下達成一致，但由于沒有任何書面固定的證據(jù)，在發(fā)生糾紛時法院只能根據(jù)公示的證據(jù)進行判斷，王先生只能面臨房產(chǎn)被確定為其父所有的后果。在案例二中，由于李女士事先與母親達成書面確認的協(xié)議，法院根據(jù)實際付款情況等其他證據(jù)綜合判斷，有可能最終認定該房產(chǎn)實際為李女士所有。
建議仍有上述取巧想法的經(jīng)濟適用房房主，在選擇上述做法時慎重考慮，不可忽視其中隱含的巨大風(fēng)險。 |