近來,由于擔(dān)心國家現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房政策發(fā)生變化,大量經(jīng)濟適用房房主集中地以過戶形式補交土地出讓金,把名下的經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)為商品房。但由于新政策中規(guī)定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房,為規(guī)避該項政策,保留同一購房家庭寶貴的購房權(quán)利,在經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)為商品房時出現(xiàn)了大量家庭將房屋過戶登記在父母或其他親屬名下的情況。這樣的做法雖然保留了未來購置房屋的權(quán)利,但也留下了潛在的法律風(fēng)險。 今年5月,王先生購買的經(jīng)濟適用房符合了5年的上市期限,王先生私下與其父商量好借用父親的名字辦過戶,并不實際賣房給父親,以保留將來王先生一家的購房權(quán)利。王先生隨即與其父簽訂了房屋買賣合同,并辦理了過戶手續(xù),順利將該房屋轉(zhuǎn)為了商品房性質(zhì)。后父子二人因瑣事發(fā)生矛盾,父親一氣之下準備將該房屋出售,王先生得知后將父親告上法庭,要求法院確認王先生是該房屋的實際所有權(quán)人。 李女士為規(guī)避國家政策,與其母私下約定,將李女士名下的經(jīng)濟適用房過戶至其母名下。為以防將來發(fā)生糾紛,李女士與其母另行簽訂協(xié)議明確了房屋實際的所有人為李女士,李母并未實際出資購買。在房屋過戶后不久,李女士的母親突發(fā)疾病去世,李母的其他子女認為該房屋已過戶到李母名下,即應(yīng)作為遺產(chǎn)進行分割。李母的其他子女將李女士告上法庭,要求繼承該房屋。 根據(jù)我國現(xiàn)行法律制度的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記發(fā)生效力。房產(chǎn)證上的登記具有公示公信效力。一般來說,房屋所有權(quán)人的認定以房產(chǎn)證的登記為準,但這并不是絕對的。如果有足夠強有力的相反證據(jù)證明事實上的房屋所有權(quán)人另有其人,法院也可以確認事實上的所有權(quán)人而不以登記的所有權(quán)人為房屋的真正所有權(quán)人。但這種推翻登記的認定對當(dāng)事人提供證據(jù)的要求很高,要求提供的證據(jù)達到確鑿和明顯的程度。 在案例一中,王先生雖與父親私下達成一致,但由于沒有任何書面固定的證據(jù),在發(fā)生糾紛時法院只能根據(jù)公示的證據(jù)進行判斷,王先生只能面臨房產(chǎn)被確定為其父所有的后果。在案例二中,由于李女士事先與母親達成書面確認的協(xié)議,法院根據(jù)實際付款情況等其他證據(jù)綜合判斷,有可能最終認定該房產(chǎn)實際為李女士所有。 建議仍有上述取巧想法的經(jīng)濟適用房房主,在選擇上述做法時慎重考慮,不可忽視其中隱含的巨大風(fēng)險。 |