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梁某于2009年元月，以30萬元的價格購買了李某的一套二手房。雙方當(dāng)時為了逃避繳納營業(yè)稅、契稅等，而沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更(過戶)登記。誰知，2010年5月，鐘某卻持該房屋的抵押登記證明，要梁某騰出房屋，以便其拍賣、變賣房屋從中優(yōu)先受償。原來李某在將房產(chǎn)證交給梁某后，悄悄到發(fā)證機關(guān)謊稱房產(chǎn)證遺失而補辦了新的房產(chǎn)證，然后用補辦的房產(chǎn)證辦理了他項權(quán)證，獲取了鐘某的25萬元抵押借款。因梁某以已經(jīng)付清房款并實際居住為由拒絕騰房，雙方成訟。
法院審理認為，雖然梁某已經(jīng)付清房款并實際居住，但不能對抗抵押登記，鐘某有權(quán)請求其騰房，通過對該房屋的拍賣、變賣從中優(yōu)先受償。
首先，梁某與李某的房屋買賣合同并未發(fā)生法律效力。《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”而《物權(quán)法》第九條、第十四條分別規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”即房屋產(chǎn)權(quán)證書是權(quán)利人享有該房屋物權(quán)的證明，梁某與李某未辦理變更登記，從法律意義上說，房屋的權(quán)利人仍然是李某，梁某雖已付清房款且實際居住，并不等于獲取了房屋產(chǎn)權(quán)。
另一方面，梁某與李某的行為不具有法律約束力。他們?yōu)樘颖芾U納營業(yè)稅、契稅等費用，故意不辦理過戶手續(xù)，屬于惡意串通，損害國家利益。《合同法》第五十二條已明確規(guī)定，此類行為無效，自行為開始時起，便沒有法律效力。
再一方面，梁某與李某之間的房屋買賣合同不能對抗善意的第三人即本案的抵押權(quán)人鐘某。正因為買賣房屋時未辦理房屋權(quán)屬變更登記且存在違法行為，而不能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力，導(dǎo)致了李某能夠以原房產(chǎn)證遺失為由申請補辦新的房產(chǎn)證，繼而辦理他項權(quán)證，決定了就該房屋的抵押物權(quán)優(yōu)先于梁某的合同權(quán)，鐘某也就有權(quán)要求梁某騰出房屋，以便拍賣、變賣房屋從中優(yōu)先受償25萬元借款。梁某只能在交出房屋之后，向李某追償損失。 |