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記者發(fā)現(xiàn)，隨著雨季的到來，一些新老社區(qū)都出現(xiàn)了房屋漏雨的情況，在網(wǎng)上的業(yè)主論壇里抱怨“房屋漏雨”的帖子也越來越多。為什么花高價(jià)購買的商品房會(huì)漏雨？為什么多次維修都不能解決問題？造成的損失究竟應(yīng)該由誰來承擔(dān)……帶著業(yè)主們的這些疑問和困惑，記者采訪了有關(guān)當(dāng)事人和法律人士。
物業(yè)公司：小修小補(bǔ)已不管用
“每年一到夏天，隨著雨季到來雨水增多，屋頂就開始滴水，雨季過了情況才會(huì)慢慢好轉(zhuǎn)。”提起漏雨這件煩心事兒，家住北京宣武區(qū)廣安門南街60號(hào)榮寧園小區(qū)的業(yè)主單女士不停地嘆氣、搖頭，她告訴記者，每年她都會(huì)找物業(yè)修繕屋頂，物業(yè)也多次到屋頂維修過，可是就是不見效果。
記者了解到，小區(qū)樓房滲漏并非個(gè)別現(xiàn)象。近年來，在北京萬科青青家園、金地格林小鎮(zhèn)等小區(qū)的業(yè)主論壇，都有業(yè)主不斷提出家中漏雨問題。滲漏的問題發(fā)生在廚房、臥室、陽臺(tái)等處。
針對業(yè)主提出的問題，負(fù)責(zé)榮寧園小區(qū)物業(yè)管理工作的北京盈和物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理任寶華也坦言，該小區(qū)竣工不久后就出現(xiàn)個(gè)別屋頂漏雨的情況，最嚴(yán)重的時(shí)候，四棟樓頂層共32戶中，有20多戶有漏雨的情況。
“每年4、5月份物業(yè)公司都會(huì)組織專門的人對屋頂進(jìn)行檢修，但現(xiàn)在來看‘小修小補(bǔ)’已經(jīng)不能解決問題。這就好像得了嚴(yán)重心臟病的病人一樣，吃藥、打針已經(jīng)不能解決問題了，必須進(jìn)行大手術(shù)，但這已經(jīng)超出了物業(yè)公司的能力范圍。目前我們正在向相關(guān)部門申請使用公共維修基金，但這有一個(gè)過程。”任經(jīng)理補(bǔ)充說。
對于有業(yè)主提出的用適當(dāng)比例的物業(yè)費(fèi)來補(bǔ)償漏雨損失問題，任經(jīng)理表示，物業(yè)公司已經(jīng)盡到義務(wù)和責(zé)任，不可能減免物業(yè)費(fèi)。
小區(qū)業(yè)主：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失
一位業(yè)內(nèi)人士表示，漏雨問題近幾年幾乎成了很多樓盤的通病。出現(xiàn)漏雨可能是由于防水材料不合格、建筑質(zhì)量差等問題。
對于物業(yè)公司盡到責(zé)任的說法，單女士并不認(rèn)同。她認(rèn)為物業(yè)管理公司沒有盡到責(zé)任。單女士解釋說，北京盈和房地產(chǎn)開發(fā)公司《住宅質(zhì)量保證書》第七章規(guī)定：“我們公司委托北京盈和物業(yè)管理有限公司對本商品住宅進(jìn)行管理”，第八部分規(guī)定：“凡有關(guān)工作人員對保修工作敷衍處理、不負(fù)責(zé)任、為難客戶者，客戶可向物業(yè)公司、直至向我公司投訴。”我們每次督促房地產(chǎn)開發(fā)公司按承諾和客戶的要求，把滲漏修好，但結(jié)果是沒有修好，所以物業(yè)公司并未盡到責(zé)任。
單女士還強(qiáng)調(diào)，屋頂是共用部分，應(yīng)由物業(yè)公司來維修。物業(yè)公司和我們簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第二章第四條關(guān)于“房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”中規(guī)定：“共用部分是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、樓梯間、走廊通道等。”我們所在的是頂層，屋頂是共用部分。在購房的時(shí)候已經(jīng)按規(guī)定繳納了住房公共維修基金。物業(yè)公司稱，尚未動(dòng)用住房公共維修基金，原因是在走程序，并且尚未與業(yè)主溝通好，這顯然不是理由。
關(guān)于損失補(bǔ)償問題，單女士認(rèn)為，物業(yè)公司不能推卸責(zé)任。因?yàn)槲飿I(yè)公司與其簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第六章關(guān)于“違約責(zé)任”中第二十條規(guī)定：“甲方違反本協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”
“什么時(shí)候修好滲漏，什么時(shí)候繳納物業(yè)管理費(fèi)，而在修好之前應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)應(yīng)作為損失補(bǔ)償不再補(bǔ)繳。”單女士補(bǔ)充說。
法律專家：開發(fā)商、物業(yè)公司應(yīng)依約履行義務(wù)
針對當(dāng)事雙方的說法，記者也采訪了法律專家。南京航空航天大學(xué)人文學(xué)院法律系教授、江蘇蘇源律師事務(wù)所律師孟繁超接受記者采訪說，如果屬于房屋設(shè)計(jì)和質(zhì)量問題導(dǎo)致房屋屋頂漏水，不能免除開發(fā)商的責(zé)任。房屋屋頂防水保修期是5年，5年之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，是由開發(fā)商負(fù)責(zé)修繕。如果經(jīng)過開發(fā)商維修后仍然沒有解決問題，也不能以超過5年免除開發(fā)商的責(zé)任，因?yàn)闃I(yè)主一直在主張權(quán)利，而開發(fā)商也沒能完全履行義務(wù)。
孟繁超指出，商品房屋頂出現(xiàn)漏雨等問題需要維修時(shí)，物業(yè)公司有及時(shí)維修的義務(wù)，物業(yè)公司沒有任何理由拒絕維修。他表示，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”該條例第六條規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；……”業(yè)主向物業(yè)公司提出修理的請求是在行使自己的權(quán)利。
“共有部分的維修應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)。”孟繁超說，最高人民法院2009年5月發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；……”該小區(qū)物業(yè)公司已經(jīng)多次履行了部分維修義務(wù)，這說明其也知道其應(yīng)當(dāng)予以維修。
孟繁超強(qiáng)調(diào)說，商品房超過保修期屋頂漏雨費(fèi)用可申請使用維修資金維修，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)依照程序解決問題，不能久拖不決，因其拖延造成的損失物業(yè)公司是有過錯(cuò)的。
對于業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)問題，孟繁超認(rèn)為，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是在行使先履行抗辯權(quán)。
條例第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。”物業(yè)公司在接受物業(yè)管理時(shí)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)和質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向開發(fā)商提出，未能及時(shí)提出也應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)按程序維修。同時(shí)該條例也規(guī)定業(yè)主要按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主沒有法定或者約定的情形不能拒交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主和物業(yè)公司互負(fù)義務(wù)的，當(dāng)物業(yè)公司未履行自己的義務(wù)之前，業(yè)主有權(quán)拒絕履行自己的義務(wù)，物業(yè)公司履行了義務(wù)之后則業(yè)主不能拒交物業(yè)費(fèi)，但對由于物業(yè)公司的過錯(cuò)造成的損失可以請求賠償。
此外，最高人民法院2009年5月發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”
孟繁超說，結(jié)合本案情況有兩種解決問題的辦法可以考慮，一種是由物業(yè)公司按照程序履行維修義務(wù)，業(yè)主按照約定交納物業(yè)費(fèi)，損失按照過錯(cuò)另行賠付；另一種是由物業(yè)公司按照程序履行維修義務(wù)后，損失按照過錯(cuò)確定數(shù)額后在對等的數(shù)額內(nèi)抵銷，其余所欠物業(yè)費(fèi)要立即補(bǔ)交，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。 |