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你知道二手房交易的程序嗎？你知道購買二手房該特別了解的信息有哪些嗎？你知道交付房屋以外，二手房交易還有哪些“附屬工程”嗎？廣州市天河區(qū)作為城市中心所在地，吸引了大量市民購房置業(yè)，巨大的交易量引發(fā)了大量二手房產(chǎn)交易糾紛。專門審理此類案件的法官指出，業(yè)主和購房者仍需進(jìn)一步提高法律意識(shí)、掌握交易常識(shí)，學(xué)會(huì)保護(hù)自身權(quán)益。
房屋信息了解全 輕率交易是大忌
天河法院房產(chǎn)庭法官介紹，二手房產(chǎn)交易糾紛最常見的原因，是當(dāng)事人在對房屋信息、二手房交易的相關(guān)法規(guī)政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情況下，草率簽約，導(dǎo)致事后反悔。
看房是交易前的第一個(gè)環(huán)節(jié)，除了地理位置、樓齡、朝向、間隔、裝修、配套和房屋周邊情況等等，二手房的購房人還應(yīng)該了解什么？
房產(chǎn)庭法官介紹，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多，交易流程也更復(fù)雜，購房者除了要了解“看得見、摸得著”的房屋情況，更要了解包括國家政策、房屋產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的其他信息。
二手房產(chǎn)權(quán)有多種形式：有商品房、解困房、福利房、限價(jià)房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情況，有些則沒辦房產(chǎn)證，有些可能按現(xiàn)有法律規(guī)定不能進(jìn)行交易。不同類型的房屋交易條件不同，需承擔(dān)的交易稅費(fèi)也相應(yīng)不同，有些甚至無法辦理交易過戶手續(xù)。
現(xiàn)行國家政策規(guī)定，對購置未滿五年再次出售的房屋將征收營業(yè)稅，如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費(fèi)用，合同不明確該費(fèi)用由誰負(fù)擔(dān)，就很容易釀成糾紛。
另外，房屋除了賣方是否還有其他共有人，房屋是否有出租的情況等等，這些信息對交易安全有著重大影響，購房者務(wù)必要了解清楚。
例如，房價(jià)上漲較快時(shí)，有些賣方為了悔約，便以“夫妻另一方或其他共有人不同意出售房屋”為理由，要求法院確認(rèn)買賣合同無效。或者房屋在出售前已出租，在租期未滿的情況下賣方出售房屋，但未通知租戶，租戶以買賣雙方侵害自己的優(yōu)先購買權(quán)為由，也可提起訴訟，要求確認(rèn)買賣合同無效，這些都可能影響購房人的權(quán)益。
2007年底，王小姐剛與賣方簽訂了購房合同，就收到了法庭的傳票。所購房屋的租戶小劉認(rèn)為，他與賣方租期未滿，賣方也沒有通知他房子要賣，王小姐與賣方侵犯了他對涉案房屋的“優(yōu)先購買權(quán)”，請求法庭判合同無效。
王小姐向法庭辯稱，所謂的“租戶”小劉根本就是賣方的親弟弟，他一直住在涉案房屋里，但不是租住。賣方無非是看房價(jià)漲了想反悔，就拉上弟弟挑起訴訟，想逃避違約責(zé)任。
法庭經(jīng)過審理后認(rèn)為，盡管小劉與賣方是親兄弟關(guān)系，但王小姐沒有舉出足夠的證據(jù)證明他們之間沒有租約，購房合同里也顯示了涉案房屋狀態(tài)是“出租”，所以法庭推定小劉與賣方間有合法的租賃事實(shí)，其法定優(yōu)先購買權(quán)必須得到保護(hù)，因此判決購房合同無效。
到手的房子沒了，房價(jià)又在上漲，王小姐真是百般無奈。購房人簽合同前，千萬別忘了再次確認(rèn)交易是否已得到了房屋全部共有人的同意、租約是否到期、是否已通知租戶。
交易流程復(fù)雜 合同務(wù)必簽細(xì)
選好房、議好價(jià)，該簽合同了，很多業(yè)主或購房人卻沒有注意把合同簽“細(xì)”。房產(chǎn)庭法官說，很多人誤以為合同一簽就萬事大吉，沒料到其中的復(fù)雜性，合同內(nèi)容要么不規(guī)范，要么是條款不夠具體、全面、明確，缺乏操作性。
二手房屋在交付時(shí)，有很多的“附屬工程”，如房屋物業(yè)管理維修基金的繳納、出售前的水電煤氣費(fèi)是否已繳清及戶口遷移等問題。
尤其是戶口遷移問題，屬于公安部門行政管理的范圍，能否辦理由公安部門審批決定，不以人的主觀意愿為轉(zhuǎn)移。一旦賣房人由于各種原因遲遲不能將戶口遷出，就會(huì)導(dǎo)致買方不能完全實(shí)現(xiàn)購房目的。買賣雙方應(yīng)注意在合同中約定彼此的權(quán)利和義務(wù)，如遷移戶口的期限，賣方如不能在約定期限內(nèi)履行義務(wù)，則要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如向買方支付違約金或買方有權(quán)解除合同。
又例如，如果房屋原來有按揭，而買方又需要辦理按揭的，便涉及到賣方申請?zhí)崆斑�貸和買方辦理按揭兩個(gè)程序。而提前還貸又需銀行審批，一般需要1個(gè)月到3個(gè)月的時(shí)間。當(dāng)事人不了解辦理程序，不對雙方的權(quán)利義務(wù)和每一交易環(huán)節(jié)在合同中加以明確約定，在實(shí)際履約當(dāng)中就容易互相推諉，引發(fā)糾紛。
買方巫女士與賣方徐先生簽了購房合同，約定以“轉(zhuǎn)按揭”的方式交易一套二手房屋，結(jié)果卻鬧上了法庭。巫女士說，她都辦好了申請按揭手續(xù)，徐先生卻一直不辦手續(xù)，還突然要求她一次性付款不轉(zhuǎn)按揭。徐先生卻說是巫女士不按約定與他一同辦理手續(xù)，還突然提出要他贈(zèng)送電器。
在這起案件中，買賣雙方都說中介參與了協(xié)調(diào)此事，而中介卻在法庭上說自己對內(nèi)情一概不知。最終，法庭審理認(rèn)為，雙方缺乏履行合同的誠意，合同履行期限屆滿而自動(dòng)終止。
房產(chǎn)庭法官還特別提出，目前大部分的二手房交易都是由中介方促成的。出于對中介方的信任，買賣雙方在簽約時(shí)并未對合同的條款進(jìn)行充分協(xié)商，對履約中可能出現(xiàn)的問題預(yù)料不足，合同內(nèi)容不具體、明確(如合同約定成交價(jià)包含現(xiàn)有全屋家電，但對家電包含哪些具體物品未予明確)，買賣雙方對各自的權(quán)利義務(wù)不清楚，加上二手房買賣的交易流程多、手續(xù)繁瑣，很容易產(chǎn)生糾紛。
房屋交易求助中介 別讓中介幫了倒忙
程序復(fù)雜、合同繁瑣，很多二手房買賣雙方都求助于專業(yè)的房產(chǎn)中介。他們往往對中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過于信任，對其提供的文件或合同未經(jīng)仔細(xì)閱讀、考慮便簽名，導(dǎo)致時(shí)常釀成糾紛。
中介提供的多是格式合同，普通人與專業(yè)中介之間難免存在一些信息和法律知識(shí)的不對稱，中介可能在格式合同中添加一些不公平條款，加重了買賣雙方的責(zé)任，又不將這些條款對買賣方加以提醒或說明，從而釀成了糾紛。
2007年11月，在香港的陳先生委托張女士替自己在廣州辦理二手房的購房手續(xù)。張女士與賣方簽訂了由房產(chǎn)中介擬好的格式合同。該合同中約定：“如賣方或買方委托他人代為簽訂本合同，則賣方或買方的委托代理人同意向經(jīng)紀(jì)方連帶承擔(dān)支付咨詢及中介服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。”也就是說，一旦張女士替陳先生簽約，她就有義務(wù)在簽約當(dāng)天替陳先生支付中介費(fèi)28000元。
但是，中介公司并沒有提醒張女士注意這一條款。簽約后，中介公司要求張女士付費(fèi)，張女士沒有理會(huì)，就被告上了法庭。
天河法院審理后認(rèn)為，根據(jù)我國民法，付費(fèi)的責(zé)任本在陳先生。而根據(jù)我國合同法，格式合同的提供方有義務(wù)向簽約人提醒并說明可能加重其責(zé)任的條款，中介公司沒有盡到這一義務(wù)，則合同中的相應(yīng)條款無效。法院最終駁回了該中介公司的訴訟請求。
法官提醒，中介為了實(shí)現(xiàn)其利益，可能利用各種手段誘使買賣雙方簽訂合同，從而達(dá)到盡快收取中介費(fèi)的目的。比如在合同中加入不公平的條款或是向客戶隱瞞房屋的重要信息。
有些中介由于害怕買賣雙方接觸后就撇開中介自行交易，致使中介公司蒙受中介費(fèi)“走單”的損失，就盡量避免讓買賣雙方見面，甚至合同也是一方簽名后再由中介轉(zhuǎn)交另一方，雙方根本沒有就合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào)，難免加重了交易雙方的不信任感。
因此，法官指出，購買二手房求助中介，確實(shí)可以減少一些麻煩，但是詳細(xì)了解房屋信息和仔細(xì)閱讀合同這兩點(diǎn)，購房人絕對不能偷懶。除此以外，買賣雙方還應(yīng)當(dāng)確保自己與交易的另一方直接見面接洽。購房人則要特別注意：購房款的交付應(yīng)盡量避免第三方介入，錢最好直接支付給賣方，并由賣方出具收據(jù)。 |