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隨著私人購(gòu)房越來(lái)越多，業(yè)主維權(quán)成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題。將于今年10月1日正式實(shí)施的物權(quán)法，為業(yè)主維權(quán)提供了法律依據(jù)。業(yè)主維權(quán)是否能夠變得簡(jiǎn)單順暢？記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，盡管有了法律這把尚方寶劍，但百姓的維權(quán)之路仍然存在諸多障礙。
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本報(bào)資料圖片 | 停車(chē)費(fèi)，仍是一筆糊涂賬
小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題在物權(quán)法中所占篇幅雖然不大，但是涉及到一個(gè)社會(huì)普遍關(guān)心的敏感話題。《物權(quán)法》第七十四條明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”除規(guī)劃內(nèi)的車(chē)庫(kù)車(chē)位以外，法律還規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車(chē)的車(chē)位屬業(yè)主共有。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司不能將車(chē)位收費(fèi)所得據(jù)為己有，如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。
據(jù)記者調(diào)查，這一規(guī)定目前在大多數(shù)小區(qū)都無(wú)法落實(shí)。濟(jì)南一座住房密集的小區(qū)里，彎彎曲曲的公共道路兩側(cè)都劃著車(chē)位，盡管是白天，大多數(shù)車(chē)位也沒(méi)有空著，使得小區(qū)看起來(lái)更加擁擠。幾個(gè)正帶孩子玩耍的媽媽一邊大呼著讓孩子躲避穿行而過(guò)的汽車(chē)，一邊追著孩子在汽車(chē)叢中奔跑。幾位小區(qū)的住戶對(duì)記者說(shuō)，這個(gè)小區(qū)是2000年入住的，人多車(chē)多，盡管也有兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)，但還是僧多粥少，這不，車(chē)都停到路上來(lái)了，占用了大家公共活動(dòng)的空間。白天，老人和孩子在戶外玩耍，很不安全。
放在公用道路上的車(chē)輛是否收取停車(chē)費(fèi)？幾位有車(chē)的住戶異口同聲地對(duì)記者說(shuō)，車(chē)位租金每月80元。業(yè)主張賽賽本身就是高校法律專業(yè)的老師，對(duì)物權(quán)法的規(guī)定不能說(shuō)不了解，但是對(duì)于物業(yè)公司的這一不合理規(guī)定也只能認(rèn)同。她對(duì)記者說(shuō)：“我知道物權(quán)法馬上要實(shí)施了，這個(gè)租金按說(shuō)不該交，但你要找物業(yè)公司理論，他馬上說(shuō)，這是看車(chē)費(fèi)，你要和他打官司，他才不怕，倒是我們搭不起時(shí)間和精力。”
業(yè)主維權(quán)何其難
住在濟(jì)南東部一處高檔小區(qū)的住戶發(fā)現(xiàn)，最近小區(qū)電梯間安裝了電視廣告，每天不間斷地播放著各種廣告，另外，電梯間的廣告也時(shí)常更換，小區(qū)道路上也時(shí)常見(jiàn)到各類廣告。
這些收入哪去了？業(yè)主是否應(yīng)該分享這些收益？住在小區(qū)內(nèi)的律師馬海燕對(duì)記者說(shuō)，按照法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的公共空間屬于業(yè)主所共有，這些公共空間產(chǎn)生的收益也應(yīng)該歸業(yè)主共有，但是，小區(qū)內(nèi)的廣告收入從來(lái)沒(méi)有對(duì)業(yè)主公布過(guò)，物業(yè)費(fèi)照收不誤，一分錢(qián)也沒(méi)有減少。“你要維權(quán)，何其難？”她說(shuō)。
“陽(yáng)光權(quán)”也是物權(quán)法保障的一個(gè)新鮮領(lǐng)域。近年來(lái)，隨著城市建設(shè)速度加快，住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，加之一些城市在對(duì)新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存有漏洞，有些開(kāi)發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層過(guò)高，密度過(guò)大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光。因此，物權(quán)法規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”
然而，真要和開(kāi)發(fā)商較量起來(lái)談何容易。山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)專家郭松海向記者講述了這樣一段個(gè)人經(jīng)歷。他所在的小區(qū)由于開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃建設(shè)，緊挨住宅樓建了一座高壓水泵，噪音日夜干擾住戶，部分住戶的“陽(yáng)光權(quán)”也受到影響。沒(méi)辦法，郭松海聯(lián)合幾個(gè)業(yè)戶集體維權(quán)，但是幾個(gè)回合下來(lái)，業(yè)戶由于各種原因紛紛作“鳥(niǎo)獸散”了，維權(quán)只能無(wú)果而終。
郭松海說(shuō)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，購(gòu)房者在各種精美的售樓廣告中，在各種概念的炒作中，對(duì)房屋性能難辨真假優(yōu)劣，加之房屋的后驗(yàn)性，使老百姓在買(mǎi)房時(shí)對(duì)住房的適用性能、環(huán)境性能、安全性能等，如同霧里看花，權(quán)益得不到保障。類似“陽(yáng)光權(quán)”、住房性能等軟指標(biāo)，都應(yīng)該成為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，受到法律保護(hù)。
“散沙”難集，業(yè)主與物業(yè)力量懸殊
物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。法律規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，但據(jù)記者調(diào)查，在很多小區(qū)，都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。在物業(yè)公司的集體力量面前，一盤(pán)散沙般的業(yè)主與之相比，力量懸殊，根本無(wú)法相抗衡。
濟(jì)南一位姓李的業(yè)主說(shuō)，與單個(gè)的業(yè)主相比，開(kāi)發(fā)商集體勢(shì)力強(qiáng)大，對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題一是拖，讓業(yè)主耗不起時(shí)間；二是推，讓業(yè)主有理沒(méi)處講。個(gè)別政府部門(mén)、法院在處理這類糾紛時(shí)也存在有法不依的嫌疑。在成立業(yè)主委員會(huì)問(wèn)題上，政府方面也不積極。小區(qū)的住戶來(lái)自各行各業(yè)，住了三五年還不熟識(shí)，沒(méi)有政府的指導(dǎo)和組織，“老死不相往來(lái)”的業(yè)主們要成立起業(yè)主委員會(huì)是相當(dāng)難的。
有關(guān)專家認(rèn)為，物權(quán)法為業(yè)主維權(quán)提供了法律保障，要落到實(shí)處還需要下實(shí)功夫。一是要加強(qiáng)物權(quán)法的宣傳和普及工作，提高廣大人民群眾特別是領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)物權(quán)法的認(rèn)識(shí)。二是要抓緊制定或者修改配套的法律法規(guī)。物權(quán)法的有些規(guī)定還有待于配套法律法規(guī)予以貫徹落實(shí)，有些規(guī)定也需要通過(guò)司法解釋進(jìn)一步具體化。 |