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| 權(quán)威人士解讀《物權(quán)法》 小區(qū)業(yè)主有哪些權(quán)利 |
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| 2007-04-02 記者:鄒聲文 田雨 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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本報(bào)訊
全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人在日前接受了記者的采訪，就物權(quán)法對(duì)小區(qū)業(yè)主權(quán)利作了哪些規(guī)定進(jìn)行了解讀。
他說(shuō)：物權(quán)法專(zhuān)章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題，包括：
屬于業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)。
屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房的歸屬作了明確規(guī)定，考慮到業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)很多，難以逐項(xiàng)列全，又作了概括規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，包括電梯、過(guò)道、水箱、自行車(chē)存車(chē)處等。但是，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的會(huì)所、人防工程等能否歸業(yè)主共有，還有不同意見(jiàn)，需要具體認(rèn)定。
關(guān)于車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”同時(shí)，針對(duì)有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫(kù)高價(jià)出售、出租給小區(qū)外的人停放，不少小區(qū)占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車(chē)位的情形，物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”至于物權(quán)法頒布實(shí)施前車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題，法律委員會(huì)研究認(rèn)為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對(duì)過(guò)去的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定或者約定處理。
關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的共同委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
關(guān)于業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則。物權(quán)法規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位。這個(gè)問(wèn)題較為復(fù)雜。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟依法要交訴訟費(fèi)用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果部分業(yè)主沒(méi)有及時(shí)交納有關(guān)費(fèi)用，還涉及法院如何執(zhí)行等問(wèn)題。對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟的權(quán)利暫未作規(guī)定。對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過(guò)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定提起訴訟。 |
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