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今年的深圳春季房地產(chǎn)交易會，被不少開發(fā)商認為是深圳市近幾年來推介土地數(shù)量最多、質(zhì)量最好的一次。(新華社發(fā)) | 5月6日，在福州市國土資源局一樓拍賣大廳，一塊以前流標的“地王”以5.64億元順利拍出，這讓在場的拍賣工作人員松了一口氣。過去一年多的時間，在這間拍賣大廳里，已經(jīng)很長一段時間沒有聽到交易槌聲的落響。
全國樓市“回暖”已近4個月，隨之而來的是：不少城市的土地拍賣交易槌聲又熱鬧地響了起來。“回暖”之下，地方政府早已按捺不住賣地沖動，開發(fā)商也難擋買地的誘惑，新一波“拍地熱”如天氣一樣快速升溫……
政府：按捺不住的賣地沖動
福州5月6日拍出的“地王”，曾出現(xiàn)在2007年9月中旬的一次土地拍賣會上。當時，福建融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.04億元的“天價”一舉拍得該地，樓面地價每平方米接近萬元。后因融信房產(chǎn)不滿政府在該地塊附近的市政規(guī)劃，終以被沒收7000萬元的競買保證金為代價解除合同。
時隔一年半之后，該地5.64億元的身價似顯得有些掉價。“政府最后決定，不以這塊地的成交價為重，只求順利拍出，借以增強市場信心。”福州市國土資源局一位不愿透露姓名的拍賣師告訴記者。
這位拍賣師說，政府對此次拍賣之前既感到有信心，又有些擔憂。政府有信心是看到，今年前4個月福建樓市成交量出現(xiàn)“井噴”，剛性需求大舉釋放。以福州為例，前三個月的成交量為80萬平方米，達到了近年來樓市成交量的高峰水平。政府擔憂是，在理論上，土地市場較房地產(chǎn)市場回暖會有一個滯后期，拿不準這個滯后期到了5月是否會到底。
解決了“地王”這一“心頭大患”之后，福州市賣地的信心陡增。據(jù)福州市國土資源局透露，今年還將有11幅地塊列入拍賣出讓的計劃，總用地面積達1100畝，具體的拍賣出讓時間表正在抓緊制訂當中。
近期，不少政府按捺不住賣地沖動，頻頻向開發(fā)商“拋繡球”。在五一期間的深圳“春交會”上，不少開發(fā)商深切地感受到，這次房交會是深圳市近幾年來推介土地數(shù)量最多、質(zhì)量最好的一次。而廈門、重慶等城市則紛紛舉辦政府土地招商會，兩市推出的地塊達30余幅，其中不乏城市中心的優(yōu)質(zhì)地塊。
一位開發(fā)商向記者介紹了廈門市土地招商會的有關(guān)情況：廈門統(tǒng)一給出的土地出讓底價是在基準地價上上調(diào)20%的價格，土地拍賣以樓面地價計算，土地價格包含了除去契稅外的所有費用，同時在開發(fā)商土地款未完全繳納之前，發(fā)放一個可替代的施工許可證證明。廈門還給開發(fā)商承諾，為保障開發(fā)商的最大利益，新一輪土地拍賣的價格一定高于之前同一區(qū)域出讓的土地價格。
開發(fā)商：難以抗拒的買地誘惑
一些地方政府出臺放寬土地款項支付時限，增加有實力開發(fā)商的買地貸款擔保等一系列新措施，加之近來樓市成交量“回暖”放大，慣于“看菜吃飯”的開發(fā)商難擋買地的誘惑。
在5月6日舉行的福州市土地拍賣會上，共有9家開發(fā)商參與競買前流標“地王”。“在房地產(chǎn)市場最火的時期也難得一見這么多的開發(fā)商參與競買。”一位在現(xiàn)場的福州房地產(chǎn)專家說。開發(fā)商競相出價，最終經(jīng)過41次報價，一個多小時后買主方定，場面上濃濃的“火藥味”可想而知。
業(yè)內(nèi)人士認為，當前受樓市近期持續(xù)“回暖”的刺激，同時產(chǎn)品斷檔及“地荒”等原因，使得部分有實力的開發(fā)商重燃買地熱情。
以福州為例，隨著今年前4個月樓市成交量放大后，部分樓盤的存量房源產(chǎn)品已經(jīng)“斷檔”。受去年以來開發(fā)商資金鏈緊張的影響，有的商品房項目前期開工率不足，導致中小戶型產(chǎn)品現(xiàn)已變得很緊缺。下半年起，福州開發(fā)商將新推的樓盤大多是140平方米以上的大戶型，這種短期“斷檔”，會導致供需矛盾，開發(fā)商只有拿更多的地塊，才能維持各類產(chǎn)品的市場供應(yīng)平衡。
此外，過去的一年半來，福州土地市場“流拍”頻頻，導致在這兩年不敢輕易拿地的開發(fā)商現(xiàn)已陷入了“地荒”，為了維持后繼開發(fā)量，只能出手拿地。
“回暖”行情還讓不少當初高價拿地的開發(fā)商感到有了“退路”。蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶說，高價拿地的開發(fā)商決不會坐以待斃，自會采取“破題”之策。蘭德公司在河北唐山的一家客戶，去年初以10.5億元獲得一塊“地王”后，受市場競爭所迫，不得不對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計進行了全面創(chuàng)新和升級，以期與其它競爭樓盤拉開檔次，最終竟然獲得了超乎預期的成功。
專家：拍地熱隱憂重重
業(yè)內(nèi)人士認為，新一波“拍地熱”快速升溫，地方政府“賣地生財”的土地財政似又卷土重來，其背后的隱患重重。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者，在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺后，“市場歸市場，保障歸保障”的住房雙軌制應(yīng)運而生，但有的地方政府實行的是“賣地財政”，這極可能會導致擴大保障性住房建設(shè)面臨難題。首當其沖的是，保障房項目用地變得不確定，地方政府習慣了“賣地生財”，能把多大比例的用地“割讓”出來用于保障性住房項目，一直是個疑問。
浙江大學江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)指出，地方政府“賣地生財”的土地財政才是我國房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱的關(guān)鍵原因。正是在這種財政體制下，地方政府成為土地市場第一環(huán)節(jié)的利益主體。
在浙江一些地方，房地產(chǎn)占地方財政收入的30%以上，有的房產(chǎn)開發(fā)項目較為集中的地方甚至達到50%以上。“這種制度不改變，就不可避免地將再現(xiàn)地價、房價的新一輪上漲，再現(xiàn)‘面粉比面包貴’的怪現(xiàn)象。地價、房價一旦呈現(xiàn)互動上漲，則難以從根本上得到遏制。”景乃權(quán)說。
業(yè)內(nèi)人士認為，國家實行招拍掛出讓土地政策是正確的，但一些地方政府“把真經(jīng)念歪了”。近年來，一些地方政府在采用掛牌拍賣方式出讓土地的實際操作中，一味追求土地市場價值的最大化，導致地價飆升，在很大程度上助推房價上漲。當前，應(yīng)改進這種不合理的土地供給制度，避免使地方政府成為助推房價新一輪上漲的始作俑者。 |