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今年9、10兩個(gè)月，昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有享受到往年“金九銀十”豐收的喜悅。年初以來(lái)全國(guó)樓市的下行走勢(shì)以及濃厚的觀望情緒，彌漫至地處西南的昆明樓市。成交日漸低迷，房?jī)r(jià)陰晴不定，昆明樓市何去何從？開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者相互觀望，各自期待屬于自己的樓市春天。
10月29日，云南省政府公布了《關(guān)于促進(jìn)云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見(jiàn)》，被業(yè)界譽(yù)為“重磅救市方案”。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在這一新政的推動(dòng)下，昆明房?jī)r(jià)有望逐步回歸理性，后市信心將得到增強(qiáng)，低迷的昆明樓市將迎來(lái)曙光。不過(guò)，新政的效果究竟如何，還需市場(chǎng)的檢驗(yàn)。
陰晴不定的昆明樓市
在經(jīng)歷了2007年瘋狂的漲價(jià)之后，2008上半年昆明樓市銷售進(jìn)度明顯放緩，二季度更是進(jìn)入了“冰點(diǎn)”。三季度，昆明房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)小幅回落，各環(huán)城路區(qū)域的普通住宅商品房均價(jià)走勢(shì)各不相同。一環(huán)內(nèi)和一二環(huán)間由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)下調(diào)并不明顯，價(jià)格仍舊比較堅(jiān)挺；二三環(huán)間和三環(huán)外的降幅稍大，環(huán)比分別下降了2.5%和2.6%。
一環(huán)內(nèi)的樓盤在這個(gè)大趨勢(shì)下雖然均價(jià)有所下降，但仍然居于9385元/平方米的高價(jià)位。其中，有幾個(gè)樓盤三季度的均價(jià)較上季度稍有下降，如MOMA二期、翠湖公館、上東城等；有的樓盤的價(jià)格則未見(jiàn)波動(dòng)；順城在9月份的均價(jià)還稍有上揚(yáng)。
一二環(huán)間樓盤均價(jià)仍在延續(xù)上季度的降價(jià)趨勢(shì)，9月份均價(jià)為5637元/平方米，比6月份均價(jià)下降3.11%，但與去年同期相比，仍增長(zhǎng)了19.63%。二三環(huán)間是昆明市新樓盤比較密集的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)整個(gè)昆明樓市的影響較大，在總體樓盤均價(jià)中所占的權(quán)重不言而喻，該片區(qū)的均價(jià)三季度維持在4700元/平方米左右。另外，三環(huán)外樓盤今年以來(lái)一直保持平穩(wěn)下調(diào)的狀態(tài)。
據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，近期以來(lái)，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響，昆明市普通住宅商品房的月度均價(jià)、交易量明顯減少，7、8、9三個(gè)月的月度均價(jià)連續(xù)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，9月份均價(jià)僅為4780元/平方米。
未見(jiàn)分曉的房?jī)r(jià)博弈
進(jìn)入三季度以來(lái)，昆明房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景、政策前景都不明晰，房地產(chǎn)商雖然受到銀根緊縮等各方面不利因素的影響，但并沒(méi)有作出明顯的降價(jià)動(dòng)作，而是通過(guò)贈(zèng)送面積、推出一定額度的特惠房和優(yōu)惠幅度等方式吸引顧客。昆明樓市在三季度成交量忽高忽低，走勢(shì)仍不明朗，有著很大的不確定性。
面對(duì)陰晴不定的昆明房?jī)r(jià)，大多數(shù)購(gòu)房者選擇了觀望，等待房?jī)r(jià)能夠大幅下跌。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在期待著中央及地方政府救市政策的出臺(tái)，盼望著市場(chǎng)的回暖，并寄希望于“金九銀十”能給他們帶來(lái)銷售業(yè)績(jī)的回升。
但“觀望者”和“盤算者”似乎都沒(méi)有得到滿意的答案。9月21日，昆明市舉行2008年秋季房交會(huì)，展會(huì)四天內(nèi)進(jìn)館參觀人次達(dá)15.2萬(wàn)，銷售及預(yù)訂金額9.25億元，住房成交1798套，成交建筑面積為174853平方米。與去年相比，今年秋季房交會(huì)呈現(xiàn)出成交總量和成交總金額雙雙下降的趨勢(shì)。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商期待已久的房交會(huì)既沒(méi)有出現(xiàn)往年的銷售熱浪，房?jī)r(jià)也沒(méi)有出現(xiàn)期待中的大幅下跌。
2008年昆明的秋季房交會(huì)成為了一個(gè)標(biāo)志性的分水嶺。無(wú)論是普通購(gòu)房者還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都從這場(chǎng)“看似喧鬧、效果欠佳”的房交會(huì)上察覺(jué)出昆明樓市正在調(diào)整的一些信號(hào)。
樓市新政意在恢復(fù)消費(fèi)信心
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪分析認(rèn)為，昆明樓市在經(jīng)歷去年的瘋狂大漲之后，形成了一些“泡沫”。進(jìn)入2008年之后出現(xiàn)價(jià)格的平穩(wěn)下調(diào)，正是對(duì)“泡沫”的理性擠壓，市場(chǎng)短期趨穩(wěn)跡象明顯。
“從今年年初到現(xiàn)在，經(jīng)過(guò)9個(gè)多月的調(diào)整，昆明的房?jī)r(jià)正隨著市場(chǎng)的變化呈現(xiàn)出一種理性的調(diào)整。這種調(diào)整表現(xiàn)在，去年年底出現(xiàn)的價(jià)格虛高的水分正在不斷往外擠出，今年9月份的均價(jià)與去年10月份的均價(jià)基本持平，同比增長(zhǎng)僅為6.22%。”張洪說(shuō)。
就開(kāi)發(fā)商而言，作為黃金銷售期的三季度，樓市并沒(méi)有出現(xiàn)回暖的跡象，除了和“泡沫”的擠出有一定的關(guān)系外，相關(guān)政策對(duì)此影響也不小。今年8月份，央行出臺(tái)政策嚴(yán)格控制貸款，土地閑置滿兩年的開(kāi)發(fā)商將無(wú)法獲得貸款，這項(xiàng)政策對(duì)本來(lái)就缺錢的開(kāi)發(fā)商而言，可謂又潑了一盆冷水。2008年9月，昆明市房產(chǎn)管理局、園林綠化局、市政公用局、建設(shè)局聯(lián)合發(fā)文，要求昆明市主城區(qū)和呈貢新城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行再生水利用、綠化和太陽(yáng)能設(shè)施建設(shè)，如不達(dá)標(biāo)將不得上市銷售。這無(wú)疑又給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本帶來(lái)了不小的壓力。
在中央政府前不久出臺(tái)了一系列穩(wěn)定樓市的“組合拳”后，10月29日，云南省政府也推出了《關(guān)于促進(jìn)云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見(jiàn)》，“意見(jiàn)”在對(duì)購(gòu)房者提供一系列優(yōu)惠政策的同時(shí)，也放寬了對(duì)開(kāi)發(fā)商的限制。從構(gòu)建良好的住房消費(fèi)環(huán)境，多渠道解決好保障性住房，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警等，“意見(jiàn)”均作出了一系列規(guī)定。
“政府救市主要是傳遞調(diào)控信號(hào)，讓消費(fèi)者恢復(fù)信心，保持商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，加快保障性住房建設(shè)，切實(shí)防止房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大波動(dòng)。”云南省政府相關(guān)人士如是解釋。 |