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隨著奧運(yùn)的結(jié)束和“金九銀十”的到來(lái)，商品住宅成交量是否能夠走出低谷，還需拭目以待。圖為市民在日前開(kāi)幕的中國(guó)·吉林房屋展示交易會(huì)上觀看樓盤模型。新華社發(fā)(朱萬(wàn)昌
攝) | 今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市可謂風(fēng)云變幻。“拐點(diǎn)論”尚未爭(zhēng)出結(jié)果，“救市論”又甚囂塵上，開(kāi)發(fā)商自比“豬堅(jiān)強(qiáng)”，期待政府出手“救市”，結(jié)果又引來(lái)口水無(wú)數(shù)。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，眼下盡管不少開(kāi)發(fā)商仍然寄希望于政策松動(dòng)，但是一些聰明的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)調(diào)整心態(tài)和策略，走差異化路線，在產(chǎn)品上下工夫，努力適應(yīng)市場(chǎng)的變化。專家指出，無(wú)論政府是否出手“救市”，當(dāng)務(wù)之急是企業(yè)要奮起“自救”。
“房流感”加速蔓延
吉林省長(zhǎng)春市一向被視為“慢半拍”的二線城市，全國(guó)樓市瘋漲時(shí)，它沒(méi)有大漲；一些城市房?jī)r(jià)下跌時(shí)，它也波瀾不驚。但是，今年上半年，“房流感”也傳染了這個(gè)城市，不僅消費(fèi)者觀望情緒濃厚，紛紛捏緊錢袋作壁上觀，開(kāi)發(fā)商也踟躕不前。長(zhǎng)春市今年計(jì)劃出讓土地800萬(wàn)平方米，上半年只完成了100萬(wàn)平方米，土地多次流拍。
“房子不好賣了”已成開(kāi)發(fā)商最大的心病。今年1至6月份，長(zhǎng)春市商品房銷售235.79萬(wàn)平方米，同比增加12.3%，成交金額81億元，同比增加29%，成交均價(jià)3435.7元/平方米，同比增加14.9%。但是，與開(kāi)竣工面積相比，銷售壓力明顯增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至6月，長(zhǎng)春商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積411萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)113%，其中住宅358萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)125%；累計(jì)可售商品房713萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53%，其中住宅502萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65%，與增速超過(guò)1倍以上的可供銷售面積相比，12.3%的銷售增長(zhǎng)速度明顯偏低，使得銷售壓力增加。
在市場(chǎng)的重壓之下，今年上半年，長(zhǎng)春樓市展開(kāi)促銷大戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商普遍采取“低開(kāi)快跑”的營(yíng)銷策略。但是除個(gè)別品牌地產(chǎn)的樓盤之外，大多數(shù)樓盤銷售進(jìn)展緩慢。
7月29日，長(zhǎng)春市人大常委會(huì)政情通報(bào)會(huì)報(bào)告指出，“城建推進(jìn)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展……但由于居民持幣觀望，購(gòu)房需求有所下降，長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在下半年有放緩的可能性。”
這是長(zhǎng)春官方首次對(duì)08年下半年房地產(chǎn)趨勢(shì)發(fā)表言論。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)報(bào)告雖然措辭理性而平穩(wěn)，但放出的信號(hào)卻不容忽視，增加了房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性。
觀察行業(yè)走勢(shì)是否只盯房?jī)r(jià)？
“觀察行業(yè)走勢(shì)，不能只盯住樓價(jià)，要結(jié)合城市的實(shí)際，并結(jié)合自己的能力進(jìn)行考慮。”長(zhǎng)春房地局局長(zhǎng)劉海山說(shuō)，今年上半年，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，開(kāi)發(fā)面積和可供銷售面積成倍增加，而房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)量齊漲的局面，說(shuō)明市場(chǎng)需求未減，空間很大。
劉海山對(duì)市場(chǎng)空間進(jìn)行了如下計(jì)算：一，保守估計(jì)，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)每年正常需求量為500萬(wàn)平方米左右；二，按照建設(shè)部小康住宅規(guī)劃要求，2010年，長(zhǎng)春市人均住房面積要達(dá)到30平方米，2007年長(zhǎng)春市人均住宅面積為27平方米，未來(lái)3年，僅此一項(xiàng)長(zhǎng)春市每年要增加住宅面積260萬(wàn)平方米；三，隨著城市化進(jìn)程加快，長(zhǎng)春市每年將增加8000戶、50萬(wàn)平方米的住房需求，即使去掉三者之間的重疊部分，加上“棚改”未釋放完的剛性需求、外地購(gòu)房者增加等因素，長(zhǎng)春市場(chǎng)需求空間也十分可觀。
一些開(kāi)發(fā)企業(yè)也對(duì)長(zhǎng)春樓市持樂(lè)觀態(tài)度。某地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理王春鋼表示，數(shù)據(jù)表明，到2010年，長(zhǎng)春住宅需求量4000萬(wàn)平方米，除去經(jīng)濟(jì)適用性住房、廉租房等保障性住房，1年仍將會(huì)有七八百萬(wàn)平方米的需求。并且，按照長(zhǎng)春市區(qū)規(guī)劃，人口可增加到300萬(wàn)。王春鋼認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從上半年數(shù)據(jù)看，不存在問(wèn)題，政府的調(diào)控能力還是比較強(qiáng)的，物價(jià)指數(shù)也控制住了。
統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，吉林省上半年GDP同比增長(zhǎng)16.5%，增速全國(guó)第二，長(zhǎng)春市上半年的GDP同比增長(zhǎng)17.2%，增幅位列全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之首，也是惟一超過(guò)17%的城市。王春鋼認(rèn)為，這一成績(jī)表明，就城市的宏觀經(jīng)濟(jì)層面而言，長(zhǎng)春尚處在“補(bǔ)漲”和投資拉動(dòng)的階段，它必然會(huì)反應(yīng)到人們的消費(fèi)信心上，樓市亦會(huì)因此受惠，觀望氣氛不可能長(zhǎng)期存在。
要把產(chǎn)品當(dāng)成作品來(lái)做
“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量。長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好，但是對(duì)于個(gè)體開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前的關(guān)鍵是能不能找準(zhǔn)自己的定位，比如，在500萬(wàn)平方米中你能占多少？然后決定多干還是少干，快干還是慢干，做品牌還是打快拳。”長(zhǎng)春房地局局長(zhǎng)劉海山說(shuō)。
在長(zhǎng)春略顯冷清的上半年樓市中，中海和保利是兩個(gè)“異數(shù)”。這兩個(gè)樓盤開(kāi)盤當(dāng)天即創(chuàng)下3億元和6億元的銷售佳績(jī)，并且奇貨可居，要“搖號(hào)”買房。究其原因，一是品質(zhì)好，二是性價(jià)比合理。盡管其每平方米5000元左右的均價(jià)在長(zhǎng)春已屬高價(jià)，但是仍然贏得購(gòu)房者的青睞。
中海和保利的成功，給長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心劑”：與其坐等“救市”，不如奮起“自救”。市場(chǎng)觀望時(shí)更要回歸市場(chǎng)，回歸客戶，對(duì)產(chǎn)品加深研究。長(zhǎng)春的一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，就像影視市場(chǎng)一樣，每年都會(huì)有大量粗制濫造的產(chǎn)品，但也總會(huì)有那么一兩部作品叫好又叫座，這就是“作品”的力量。開(kāi)發(fā)商也要把產(chǎn)品當(dāng)作“作品”來(lái)做，才會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。
某外埠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入東北后用一年半的時(shí)間研究東北市場(chǎng)，又用了將近一年的時(shí)間研究長(zhǎng)春的區(qū)域市場(chǎng)，細(xì)分了高端消費(fèi)人群。“我們的經(jīng)營(yíng)理念就是把產(chǎn)品當(dāng)作品來(lái)做。”該公司副總經(jīng)理劉文說(shuō)。
長(zhǎng)春澳海房產(chǎn)副總經(jīng)理張浩說(shuō)，“把房子蓋好，這是可以支撐房?jī)r(jià)的。目前我們公司的調(diào)控重點(diǎn)在于量的積累。只要我們做好品質(zhì)、練好內(nèi)功，哪怕等到市場(chǎng)回暖時(shí)賣現(xiàn)房，也能從容應(yīng)對(duì)。”
長(zhǎng)春某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司年初就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部素質(zhì)提升。該公司副總經(jīng)理惠大橋說(shuō)：房地產(chǎn)發(fā)展回歸理性，要求我們認(rèn)真地坐下來(lái)，研究這個(gè)市場(chǎng)，研究產(chǎn)品，包括我們對(duì)客戶的承諾。“下一步我們要實(shí)行戰(zhàn)略顧問(wèn)制，用3個(gè)月時(shí)間把公司整個(gè)戰(zhàn)略計(jì)劃做好，加強(qiáng)內(nèi)功。”
長(zhǎng)春房地產(chǎn)報(bào)總編助理馬峻嶺說(shuō)：“過(guò)分追逐樓市趨向和走勢(shì)的心態(tài)，本身是一種帶有賭博性質(zhì)的下注。立于不敗之地的辦法，只有永遠(yuǎn)認(rèn)真踏實(shí)地做好你面對(duì)的每一件事，具體到樓市上，也就是要講質(zhì)量，講誠(chéng)信，練內(nèi)功，重管理。” |