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在近日舉辦的2008年長(zhǎng)春房地產(chǎn)暨相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品展示交易會(huì)上，抗震性能成為不少市民選擇樓盤(pán)的重要指標(biāo)。新華社記者:徐家軍
攝 | 突如其來(lái)的四川汶川大地震，不僅讓災(zāi)區(qū)的房地產(chǎn)投資感受到了前所未有的切膚之痛，就連災(zāi)區(qū)之外，由于越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注樓盤(pán)的抗震指標(biāo)，樓市的震后效應(yīng)在更大層面上開(kāi)始顯現(xiàn)。
地震突襲西南房地產(chǎn)業(yè)
近年來(lái)，隨著西部大開(kāi)發(fā)國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施和推進(jìn)，西南一隅日漸成為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的熱土。包括萬(wàn)科、富力地產(chǎn)及和記黃埔、新加坡凱德置地等境內(nèi)外開(kāi)發(fā)商，都將成都作為其“西進(jìn)”的重鎮(zhèn)。
據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行發(fā)布的研究報(bào)告顯示，從土地成交金額和土地成交面積看，2007年開(kāi)發(fā)商獲得的土地儲(chǔ)備中，西南地區(qū)占土地總成交金額和土地總成交面積的比例均超過(guò)1/3，位于全國(guó)各區(qū)域之首。
地震發(fā)生后，雖然截至目前，幾乎所有在成都正進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上市公司均已發(fā)公告表示，地震對(duì)其發(fā)展項(xiàng)目并沒(méi)有造成明顯影響。但據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，幾乎所有開(kāi)發(fā)商的發(fā)展計(jì)劃現(xiàn)在都已陷入停頓。對(duì)地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的工期延緩僅僅是表家，一些正在推售的樓盤(pán)，或者計(jì)劃在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)推售新盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，地震災(zāi)害將使其銷(xiāo)售計(jì)劃延后，這將直接影響公司今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及利潤(rùn)。
東方證券在研究報(bào)告中顯示，目前上市公司中，萬(wàn)科由于在成都有較多的項(xiàng)目而受到地震災(zāi)害的短期影響最大。和記黃埔在成都南部新區(qū)的項(xiàng)目南城都匯原計(jì)劃在未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)推出一批新房源，但受地震影響，公司已將推售計(jì)劃無(wú)限期延后。
抗震指標(biāo)成買(mǎi)房重要參考
記者日前在距離災(zāi)區(qū)千里之外的福州了解到，購(gòu)房者以前關(guān)心的是樓盤(pán)價(jià)格、交通狀況、配套設(shè)施等，自從四川汶川地震后，房子的抗震性能成為了購(gòu)房者最大的關(guān)注點(diǎn)。
據(jù)福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所日前在上千名購(gòu)房者中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)80%的購(gòu)房者將把樓盤(pán)的抗震指標(biāo)作為買(mǎi)房的重要參考依據(jù)，但60%以上的人不知道樓盤(pán)抗震指標(biāo)具體有哪些，表示“知道”的不足14%，其余表示“知道一點(diǎn)兒”。
而表示知道“樓盤(pán)抗震指標(biāo)”的購(gòu)房者大多是依據(jù)個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)判斷。一位購(gòu)房者告訴記者，他的經(jīng)驗(yàn)僅限于“新房的抗震能力優(yōu)于老房子”。
專(zhuān)家認(rèn)為，導(dǎo)致上述情況的原因有兩個(gè)：盡管在目前的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)房屋的抗震能力有相關(guān)的說(shuō)明，但這些說(shuō)明都不具體，讓人難以理解；購(gòu)房者不是專(zhuān)業(yè)人士，在驗(yàn)收房時(shí)很難檢查出房屋結(jié)構(gòu)上存在的抗震瑕疵。
同一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，60%以上的購(gòu)房者表示，今后購(gòu)房時(shí)將考慮選擇購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)。接受調(diào)查訪(fǎng)問(wèn)的一位福州陳姓市民告訴記者，四川汶川地震后，重災(zāi)區(qū)的房屋損毀嚴(yán)重，北川幾乎被夷為平地。現(xiàn)在很多朋友都很關(guān)心，今后買(mǎi)了房屋能否辦理相關(guān)的保險(xiǎn)。
福州市保險(xiǎn)業(yè)界人士表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)“房屋地震險(xiǎn)”仍沒(méi)有單獨(dú)的專(zhuān)門(mén)險(xiǎn)種，而且地震也不在保險(xiǎn)公司賠付的“列明責(zé)任”內(nèi)。保險(xiǎn)公司的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)與房貸險(xiǎn)不理賠地震造成的損害，主要是因?yàn)椋瑔渭円揽可虡I(yè)保險(xiǎn)，一場(chǎng)地震就很可能造成保險(xiǎn)公司的破產(chǎn)。
據(jù)介紹，目前福州已有部分保險(xiǎn)公司在財(cái)險(xiǎn)方面設(shè)置了“地震附加險(xiǎn)”，主要針對(duì)的是大型企業(yè)和大型項(xiàng)目，具體的操作是在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上加收一定的額外費(fèi)用。由于額外收費(fèi)數(shù)額通常很高，普通民眾大多對(duì)“地震附加險(xiǎn)”的認(rèn)識(shí)比較少，投保的更少。
增強(qiáng)房屋的抗震性能，建筑成本將隨之上升，據(jù)測(cè)算，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)提高一級(jí)，建筑成本提高8%至10%。調(diào)查顯示，超過(guò)40%的人表示，在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的壓力下，難以承受由此帶來(lái)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)；表示能承受的僅占22%。
是考驗(yàn)，還是機(jī)遇？
自去年年底以來(lái)至今，全國(guó)各地樓市仍未走出低迷陰影，在震后效應(yīng)的影響下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的是考驗(yàn)還是機(jī)遇？
高通智庫(kù)在日前發(fā)布的《汶川地震對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響》研究報(bào)告中表示，成都、重慶等地房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)災(zāi)前水平需較長(zhǎng)周期。報(bào)告甚至認(rèn)為，地震財(cái)產(chǎn)損失所造成的心理陰影，將降低成都、重慶等地購(gòu)房者的購(gòu)房熱情，甚至可能出現(xiàn)退房現(xiàn)象。對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的負(fù)面預(yù)期，將削弱投資性購(gòu)房需求的進(jìn)入。而且當(dāng)?shù)夭糠滞顿Y需求及富裕人群的置業(yè)需求，存在外流的可能性。
緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心經(jīng)理李璽認(rèn)為，地震會(huì)對(duì)消費(fèi)者的心理產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響整個(gè)市場(chǎng)。以重慶為例，去年有80%以上的人認(rèn)為該市房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，今年則只有30%的人持這一觀(guān)點(diǎn)，說(shuō)明今年消費(fèi)者觀(guān)望心態(tài)較重，信心不足，而地震則可能會(huì)在一定程度上放大這個(gè)效應(yīng)。
“四川汶川地震對(duì)眼下的購(gòu)房心理產(chǎn)生很大的影響。”福州市雙安中介公司總經(jīng)理鄭愛(ài)新說(shuō)，“現(xiàn)在，許多購(gòu)房者最擔(dān)心的是開(kāi)發(fā)商在建房過(guò)程中以次充好，用不合標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料造房子。”
在福州市二手房市場(chǎng)，購(gòu)房者開(kāi)始青睞抗震性強(qiáng)的框架結(jié)構(gòu)二手房，對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)的老房子，問(wèn)津者越來(lái)越少。“因?yàn)榇u混結(jié)構(gòu)房的抗震系數(shù)比較低，很多原先傾向于買(mǎi)價(jià)格更低的磚混結(jié)構(gòu)房的客戶(hù)，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)抗震能力較好、價(jià)格稍高的次新房。”鄭愛(ài)新說(shuō)，“目前福州二手房市場(chǎng)，近20%的房源是1993年前建成的磚混結(jié)構(gòu)房。”
針對(duì)購(gòu)房者的這種心理變化，福州市一些房產(chǎn)中介及時(shí)推出了一些房齡較短、工程質(zhì)量較佳的框架結(jié)構(gòu)房源。福州市房管局的一位工作人員告訴記者，隨著福州舊城改造和拆遷危房的力度加大，磚混結(jié)構(gòu)的房源將逐漸淡出福州樓市。
在福州新建商品房市場(chǎng)，有的開(kāi)發(fā)商很快意識(shí)到抗震性能是個(gè)大賣(mài)點(diǎn)，紛紛推出以房屋抗震安全結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等為主要內(nèi)容的促銷(xiāo)廣告，吸引購(gòu)房者的關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四川汶川地震給原本走勢(shì)就不太明朗的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景蒙上了新的陰影，整個(gè)行業(yè)能否將考驗(yàn)最大程度地轉(zhuǎn)化為發(fā)展機(jī)遇，關(guān)鍵就看今年下半年的樓市反應(yīng)。
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決定房屋抗震性能四大因素
中國(guó)地震局地質(zhì)研究所研究員、國(guó)家減災(zāi)委員會(huì)專(zhuān)家高建國(guó)接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，房屋抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)、房屋選址、房屋建筑設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量、房屋裝修是決定房屋抗震性能的四大因素。
房屋的抗震性能最大程度上取決于房屋的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)越高，房屋的抗震性能就越強(qiáng)。目前，已有數(shù)百位專(zhuān)家在研究討論新的房屋設(shè)防抗震標(biāo)準(zhǔn)，以期修改沿用多年的房屋建造抗震標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)新建房屋的抗震能力。日前，北京地區(qū)已率先將民房抗震要求提高到了能抵御8級(jí)地震的高標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)測(cè)算，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)提高一級(jí)，建筑成本提高8%至10%。
房屋的選址是房屋抗震性能的外部主要條件，初步總結(jié)四川地震的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以發(fā)現(xiàn)，遭遇同等強(qiáng)度地震的不同位置的房屋，其抗震性能有所不同，位于地質(zhì)斷層附近的房屋比其他房屋更易被震塌。我國(guó)是一個(gè)地震多發(fā)的國(guó)家，發(fā)生過(guò)破壞性地震的城市占全國(guó)城市總數(shù)的10%以上，因此各地今后在房屋建筑設(shè)計(jì)與施工之前，必須充分重視房屋的選址遠(yuǎn)離地質(zhì)斷層，防患于未然。
房屋建筑設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量、房屋裝修是決定房屋抗震性能因素中受人為影響最大的兩個(gè)因素。在房屋建筑設(shè)計(jì)中，一般而言，剪力墻結(jié)構(gòu)的抗震性能優(yōu)于框架結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在施工質(zhì)量中，建筑物必須嚴(yán)格根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范施工。
居住者在房屋裝修時(shí)不得隨意更改房屋結(jié)構(gòu)，尤其是不可隨意更改房屋承重墻等一些關(guān)鍵部位，更改結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)得到專(zhuān)業(yè)人士的指導(dǎo)或相關(guān)許可，任何擅動(dòng)行為都有可能降低房屋抗震性能，將會(huì)造成致命隱患。
近年來(lái)，高層建筑在各地不斷涌現(xiàn)，專(zhuān)家認(rèn)為，房屋的抗震性能與樓層數(shù)沒(méi)有直接的必然聯(lián)系。專(zhuān)家還建議，購(gòu)房者在挑選抗震性能更好的樓盤(pán)時(shí)，應(yīng)多了解樓盤(pán)的房屋結(jié)構(gòu)、梁、樓板等信息，驗(yàn)房時(shí)關(guān)注各結(jié)合部的質(zhì)量細(xì)節(jié)等。
提高農(nóng)村民房防震抗震能力
目前，我國(guó)農(nóng)村房屋普遍存在抗震性能差的弊病，專(zhuān)家認(rèn)為，提高廣大農(nóng)村民房抗震設(shè)防能力可以有效減輕震害威脅。
中國(guó)地震局地質(zhì)研究所研究員、國(guó)家減災(zāi)委員會(huì)專(zhuān)家高建國(guó)告訴記者，這幾年我國(guó)地震災(zāi)害多發(fā)生在農(nóng)村地區(qū)，使農(nóng)村遭受很大的損失。我國(guó)有8億人口居住在農(nóng)村，其中6.5億人居住在地震高烈度區(qū)，由于農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，農(nóng)民防災(zāi)意識(shí)也比較薄弱，農(nóng)村房屋的抗震設(shè)防能力較差，多種震害隱患并存。因此，做好農(nóng)村民房建筑的防震抗震工作極為重要。
福建省建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師梁章旋認(rèn)為，一般情況下，普通農(nóng)村民房抗震設(shè)防措施首先要考慮地基的穩(wěn)固性。建房時(shí)要選擇基巖或干燥密實(shí)的土層作為地基。不宜在人工填土層、古河道、松散砂層、淤泥層及活動(dòng)斷層地段建房。對(duì)軟弱的地基要采取措施，嚴(yán)防不均勻下沉。山區(qū)建房還要避開(kāi)突出的高崗、陡峭的山腳。
房屋要盡可能建得矮一些，屋頂盡可能輕一些，以便降低重心，提高穩(wěn)定性；房屋平面布置要簡(jiǎn)單、規(guī)則，力求與主軸對(duì)稱(chēng)；房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件要聯(lián)成整體，同時(shí)要加強(qiáng)連接點(diǎn)的強(qiáng)度和韌性；墻體交接處要咬合砌筑，應(yīng)盡量減小門(mén)窗數(shù)量，少開(kāi)洞，頂制板在墻或梁上要有足夠的支撐長(zhǎng)度，并要互相連接，屋頂與墻體應(yīng)有機(jī)連成一體。修筑土墻時(shí)，盡量預(yù)埋一些鋼筋、竹筋，以增加墻體的整體性能。 |