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 表面上看，屢創(chuàng)“地王”天價(jià)的土地市場(chǎng)之所以頻遭“流拍”厄運(yùn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商受樓市寒流影響，但從深層次上看，土地頻遭“流拍”為“土地財(cái)政”敲響了警鐘。專家認(rèn)為，應(yīng)改變目前不合理的土地供給制度，避免使地方政府成為助推房?jī)r(jià)的始作俑者。
土地“流拍”即土地拍賣不成交，這一幕在福州、廈門等城市的2007年度最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)紛紛上演。表面上看，屢創(chuàng)“地王”天價(jià)的土地市場(chǎng)之所以頻遭“流拍”厄運(yùn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商受樓市寒流影響，對(duì)后市預(yù)期不明而按兵不動(dòng)。有關(guān)人士也從深層次上看到，土地頻遭“流拍”為“土地財(cái)政”敲響了警鐘。
土地競(jìng)拍頻遭“流拍”厄運(yùn)
2007年12月21日，廈門市在這一年度最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)如期舉行，出讓的六宗地有四宗“流拍”，整場(chǎng)土地拍賣會(huì)從開(kāi)始到結(jié)束，全過(guò)程不到15分鐘，被業(yè)內(nèi)稱之為“廈門土地拍賣會(huì)有史以來(lái)最為迅速的一次，也是最為冷清、出乎意料的一次”。
福州市2007年最后一次土地拍賣會(huì)于12月29日畫上句號(hào)。在這頓“最后的晚餐”上，包括福州市區(qū)及周邊的10幅地塊，僅成交兩幅，剩下八幅地塊因競(jìng)買人不足而被迫“流拍”。
記者發(fā)現(xiàn)，此次“流拍”的地塊中有不少是潛在的“地王”，其中標(biāo)號(hào)為2007-28號(hào)的地塊就是典型一例。該宗地面積近280畝，參與競(jìng)拍的保證金達(dá)到2.5億元，超過(guò)了萬(wàn)科地產(chǎn)2007年9月在福州奪取五四北地塊時(shí)2億元的保證金，如果此地塊成功拍出用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，僅樓面地價(jià)就超過(guò)8000元/平方米，非強(qiáng)實(shí)力開(kāi)發(fā)商，絕不敢輕言“拿下”。
事實(shí)上，土地拍賣市場(chǎng)冷清，已隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮而在國(guó)內(nèi)不少城市蔓延。福州市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳國(guó)旺認(rèn)為，2007年10月，國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。土地新政策無(wú)疑給拿大宗地的開(kāi)發(fā)商造成很大的融資難度，加之房貸新政策開(kāi)始執(zhí)行，土地頻遭“流拍”厄運(yùn)是近期市場(chǎng)的正常反應(yīng)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期不明，仍然處于政策觀望期。
暴露拍地政策操作弊端
土地頻遭“流拍”不僅只是樓市寒流的一個(gè)新佐證，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家實(shí)行“招拍掛”出讓土地政策是正確的，但一些地方政府“把真經(jīng)念歪了”。近年來(lái)，一些地方政府在采用掛牌拍賣方式出讓土地的實(shí)際操作中，一味追求土地市場(chǎng)價(jià)值的最大化，導(dǎo)致地價(jià)飆升，在很大程度上助推房?jī)r(jià)上漲，土地頻遭“流拍”就真實(shí)地暴露出拍地政策的操作弊端。
海爾地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)盧鏗認(rèn)為，目前，地價(jià)飆升形成的逼漲房?jī)r(jià)效應(yīng)正在逐步加劇。不少地方政府在“招牌掛”出讓土地的操作過(guò)程中，把“招牌掛”變成了“出價(jià)高者得”的結(jié)果，一些“出價(jià)高”的開(kāi)發(fā)商競(jìng)得土地之后，不是開(kāi)發(fā)住宅，而是以更高的價(jià)格“炒賣地皮”。
前不久，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在福州發(fā)布最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示：2007年以來(lái)，被列入國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)范圍的全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易上漲較快，前三季度平均上漲12.8%，且漲幅呈現(xiàn)逐步增加態(tài)勢(shì)。2007年第三季度居民住宅用地交易價(jià)格上漲16.2%，漲幅比上季度增加了7.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，第三季度，這70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9%，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%。
建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎在福州出席全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)高峰論壇期間指出，目前不少地方實(shí)行的“招拍掛”出讓土地操作是有問(wèn)題的。“招拍掛”沒(méi)有成為一項(xiàng)建立在土地自身價(jià)值和土地周邊環(huán)境基礎(chǔ)上的競(jìng)拍活動(dòng)，而是成了一些地方政府壟斷定價(jià)行為，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求和國(guó)家有關(guān)政策的精神不相符合。這一方面助長(zhǎng)了“賣地生財(cái)”的心態(tài)，另一方面導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“面粉”比“面包”貴的怪象。
房地產(chǎn)體制改革有待深入
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》出臺(tái)后，“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”的住房雙軌制應(yīng)運(yùn)而生，但有的地方政府實(shí)行的是“賣地財(cái)政”，這極可能會(huì)導(dǎo)致擴(kuò)大保障性住房建設(shè)面臨難題。
首先是項(xiàng)目用地的不確定性，地方政府習(xí)慣了“賣地生財(cái)”，能把多大比例的用地“割讓”出來(lái)用于保障性住房項(xiàng)目？其次，如果地方政府將大量土地用于保障性住房，土地就無(wú)法產(chǎn)生最大利潤(rùn)，相當(dāng)于只能無(wú)償?shù)靥峁┙o政府下屬或者有政府背景的開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行保障性住房開(kāi)發(fā)。因此，包括土地出讓政策在內(nèi)的房地產(chǎn)體制改革有待更進(jìn)一步的深入。
楊慎提出，推進(jìn)房地產(chǎn)體制改革必須先完善土地相關(guān)政策。改進(jìn)住宅用地的供給方式，結(jié)合現(xiàn)有的“招拍掛”方式，實(shí)行土地基準(zhǔn)計(jì)價(jià)制，改變目前不合理的土地供給制度，避免使地方政府成為助推房?jī)r(jià)的始作俑者。
還有專家認(rèn)為，為促進(jìn)保障性住房建設(shè)，需要將房地產(chǎn)領(lǐng)域中提供公共產(chǎn)品、公共服務(wù)的國(guó)有企業(yè)和從事經(jīng)營(yíng)性、競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)實(shí)行分開(kāi)管理。前者是提供非贏利性和福利性廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的國(guó)有房地產(chǎn)國(guó)企，應(yīng)由國(guó)家有關(guān)部門直接掌控，而不是靠地方財(cái)政支撐。后者是經(jīng)營(yíng)商品房的國(guó)企，應(yīng)在政府之外另行設(shè)置一個(gè)類似“國(guó)資委”的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來(lái)統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)因“政企不分”所帶來(lái)的地方政府熱衷經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，疏于保障房建設(shè)的現(xiàn)象。
陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，只要地方能保質(zhì)保量落實(shí)廉租房等保障性住房建設(shè)計(jì)劃，使得大部分低收入家庭住房有保障，一部分低收入群體甚至一些中等偏下收入群體，可以低利息按揭房貸購(gòu)得保障性住房甚至一般商品房，就可使住房問(wèn)題的瓶頸大大舒緩。
背景鏈接
土地問(wèn)題三大關(guān)鍵詞
天價(jià)地
2007年，國(guó)有土地出讓中，每平方米樓面地價(jià)高出周邊房?jī)r(jià)的“天價(jià)地”在上海、南京等地頻現(xiàn)。非理性土地價(jià)格上漲，隱含著房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)和投資需求過(guò)度擴(kuò)張，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)可能造成的負(fù)面影響和可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)不容低估。
在目前城市保障性住房尚未全面鋪開(kāi)情況下，“天價(jià)地”易引發(fā)公眾對(duì)于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的恐慌心理。北京師范大學(xué)教授鄔翊光指出，有些開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，并不是單純?yōu)榻ㄔ旆孔映鍪郏菫樵诠墒猩戏聘灿辍Ｖ袊?guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副院長(zhǎng)周建春提出，一些上市房地產(chǎn)企業(yè)憑借雄厚資本力量，頻頻拿地制造“地王”，投機(jī)和投資需求擴(kuò)張，真正消費(fèi)受到抑制。
開(kāi)發(fā)商敢以“天價(jià)”拿地，是暗含著對(duì)今后房?jī)r(jià)上漲、修改規(guī)劃、上市融資等強(qiáng)烈預(yù)期，是非理性需求所致，因此必須對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。
從操作層面上，進(jìn)行合理引導(dǎo)非常重要。2007年11月8日上海幾幅住宅地塊的最終競(jìng)價(jià)結(jié)果是，郊區(qū)土地均價(jià)每平方米過(guò)萬(wàn)元，上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地樓面地價(jià)高達(dá)每平方米兩萬(wàn)元。這次掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)從現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)拍改為一次性書面報(bào)價(jià)。本意是抑制公開(kāi)舉牌所產(chǎn)生的非理性行為，但由于不知道其他公司“底牌”，每家公司都報(bào)出極限價(jià)格。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副院長(zhǎng)周建春認(rèn)為，可以適當(dāng)縮小土地出讓面積，加快土地開(kāi)發(fā)時(shí)間。盡快建立全國(guó)土地統(tǒng)一登記體系，對(duì)土地開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大的開(kāi)發(fā)商，采用累進(jìn)制的稅費(fèi)征收辦法，從經(jīng)濟(jì)上抑制其囤地的沖動(dòng)。
民生供地
2007年9月30日，國(guó)土資源部宣布進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，要求各地進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，確保用于解決城市低收入家庭住房困難的土地供應(yīng)。要求優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。依法報(bào)國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨(dú)列出，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地不得低于申報(bào)住宅用地總量的70%，不符合要求的不予批準(zhǔn)。
從世界各國(guó)和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，解決城市低收入家庭的住房困難，僅靠市場(chǎng)機(jī)制恐怕難以辦到。緩解普通人住房需求與耕地保護(hù)的矛盾，必須適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地，以保障廉租住房等保障性住房用地供應(yīng)。
2007年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量同比增加29%，其中普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房增幅分別達(dá)到38.2%和47.6%，占住宅用地總量比例逐步提高。全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量呈增加態(tài)勢(shì)，從重點(diǎn)城市看，呼和浩特、青島、深圳、北京、鄭州、天津、上海、沈陽(yáng)等城市前三季度廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地都超過(guò)70%。
違法用地
從2007年9月一直延續(xù)到年末的土地執(zhí)法百日行動(dòng)，打擊的是“以租代征”等違法用地行為，這成為國(guó)家關(guān)緊土地“閘門”的信號(hào)彈與發(fā)令槍。
國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史說(shuō)，當(dāng)前土地違法主要有三種類型，一是“以租代征”，違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過(guò)租賃、承包等方式非法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。二是違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，突破批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍，擅自擴(kuò)大面積，有的還以各種名義新設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)。三是未批先占先用，未依法取得建設(shè)用地審批手續(xù)，就擅自先行征地、供地和施工建設(shè)。
2007年已上報(bào)的26個(gè)省(區(qū)、市)325個(gè)單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目中，已動(dòng)工建設(shè)的229個(gè)，均為未批先用違法用地，違法比例高達(dá)70.5%。
違規(guī)違法用地形勢(shì)嚴(yán)峻，主要原因是地方政府自行其是，我行我素。從深層次分析，在土地供需矛盾長(zhǎng)期存在的國(guó)情下，干部考核制度和財(cái)稅體制，并不利于科學(xué)發(fā)展觀的真正確立。“土地圍繞項(xiàng)目轉(zhuǎn)”的用地模式，難以從根本上改變。而對(duì)違法違規(guī)行為查處普遍偏輕，產(chǎn)生了極大的負(fù)效應(yīng)。 |