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“建行江蘇分行提高二手房貸款首付比例”，“建行深圳分行全面叫停二手房貸款業(yè)務(wù)”，“南京住房公積金暫停二次貸款”，“浙江住房公積金庫存告急收緊放貸”……
8月下旬以來，部分銀行相繼出臺(tái)緊縮房貸的政策，頻頻敲打著購房者的心臟。隨著我國進(jìn)入加息通道，購房者還貸成本不斷增加。持續(xù)攀升的房價(jià)、短期劇增的住房信貸，都意味著銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的逐步放大。美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)恰恰在此時(shí)敲響了警鐘，房貸壞賬危機(jī)離我們有多遠(yuǎn)？
二手房貸緊縮信號(hào)頻傳
日前，即將新婚的李燕看中一套總價(jià)近80萬元的二手房，但當(dāng)她到銀行咨詢貸款事宜時(shí)，才發(fā)現(xiàn)銀行已經(jīng)悄然對(duì)二手房貸款收緊了“錢袋子”。根據(jù)建設(shè)銀行南京分行的最新規(guī)定，二手房貸款已經(jīng)一律暫停受理。
其實(shí)早在8月中旬，一份收緊個(gè)人房貸的規(guī)定就在建設(shè)銀行江蘇分行內(nèi)部傳閱。據(jù)透露的有關(guān)規(guī)定要求：除了在業(yè)內(nèi)率先將二手房貸款首付比例提高至40%，住房貸款將只能用于購買普通自住房，停止辦理第二套住房貸款；提高貸款人資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，借款人僅限于優(yōu)質(zhì)客戶，即國家機(jī)關(guān)公務(wù)員、科教文衛(wèi)系統(tǒng)的正式員工及金融從業(yè)正式人員，電力、通信、煙草等壟斷行業(yè)副科級(jí)以上正式員工，貸款人還款與收入比應(yīng)控制在50%以下，對(duì)外地流動(dòng)人口停止辦理住房貸款；二手房使用年限超過20年、房屋建筑面積小于50平方米的，不得發(fā)放貸款。
對(duì)二手房貸款嚴(yán)格限制的遠(yuǎn)不止建行一家。招商銀行南京分行已停止辦理一切房改房貸款業(yè)務(wù)；個(gè)人申請(qǐng)二手房貸款，所購房產(chǎn)必須先經(jīng)過資產(chǎn)評(píng)估，原則上使用年限不超過15年，面積在60平方米以上，并指定了首佳、國衡、蘇信、金誠等7家評(píng)估公司。深圳發(fā)展銀行南京分行的業(yè)務(wù)員也表示，他們已對(duì)部分板塊的房改房停止辦理貸款業(yè)務(wù)。
記者從一些房產(chǎn)中介了解到，早在幾個(gè)月以前，購買小面積二手房的市民就遭遇了“貸款難”，其中甚至包括一些精裝修的單身公寓。南京江寧地區(qū)30至50平方米的次新商品房，銀行都“惜貸”，往往要連跑三五家銀行才辦得下來。有的銀行今天說好能貸，第二天又辦不下來。
就在業(yè)界猜測(cè)住房信貸政策的下一步走向時(shí)，8月28日，南京住房公積金管理中心下發(fā)通知，規(guī)定從9月1日起，對(duì)住房公積金貸款計(jì)算公式中的個(gè)人還貸能力系數(shù)由原來的0.3調(diào)整為0.2；曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的，暫不批準(zhǔn)第二次公積金貸款申請(qǐng)，夫妻雙方只要有一方曾辦理過住房公積金貸款的，再次購房也暫不辦理公積金貸款。
二手房市場(chǎng)已受影響
盡管除了建行以外，尚沒有哪家銀行完全關(guān)閉二手房貸款閘門。但“信貸緊縮”的信號(hào)已經(jīng)對(duì)敏感的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，不少原本持房待漲的投資客擔(dān)心政策風(fēng)險(xiǎn)，加快脫手變現(xiàn)。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，8月下旬南京全市二手住宅成交量達(dá)到1749套，比中旬增長了44%。房產(chǎn)中介“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)也顯示，8月下旬的房源掛牌量比上月同期有40%左右的上升。
據(jù)南京House365二手房頻道總監(jiān)單偉介紹，8月下旬在該網(wǎng)站掛牌的二手房源呈直線上升趨勢(shì)，幾乎每天增加100余套。“各大銀行對(duì)二手房貸款限制趨緊，很多市民擔(dān)心以后貸不到款或者首付再提高，部分購房需求提前釋放；而投資者也擔(dān)心夜長夢(mèng)多，急于拋售變現(xiàn)。這造成了短時(shí)間內(nèi)二手房交易量迅速放大。”
中原地產(chǎn)交易服務(wù)中心經(jīng)理王巍巍認(rèn)為，如果二手房貸款進(jìn)一步緊縮，可能會(huì)導(dǎo)致二手房價(jià)格回落。在二手房貸款趨緊的情況下，一些迫切需要解決自住需求的購房者不得不轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，可能進(jìn)一步刺激新房價(jià)格上漲。
江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說：“央行今年已4次加息，加上未來樓市保障性住房的建設(shè)和供給，一些市民觀望的心態(tài)加重，房價(jià)漲幅將趨于平緩”。
一項(xiàng)“年內(nèi)第四次加息是否會(huì)影響您的購房計(jì)劃”的調(diào)查顯示，54.1%的消費(fèi)者因?yàn)閷掖渭酉⒍袝壕徺彿康目紤]。尤其是目前房產(chǎn)需求不是非常迫切的購房者中，有26.7%的消費(fèi)者選擇“推遲一年買房”，有6.7%的消費(fèi)者選擇“推遲半年買房”，有20.7%的消費(fèi)者選擇“取消買房計(jì)劃”。
美次級(jí)債危機(jī)敲警鐘
記者發(fā)現(xiàn)，部分銀行對(duì)房貸的限制，主要還是基于在當(dāng)前房價(jià)不斷走高的背景下，對(duì)貸款人償付能力的擔(dān)憂。當(dāng)下美國發(fā)生的次級(jí)抵押貸款危機(jī)，更促使各家銀行進(jìn)一步加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制。
去年以來，我國各大城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較快增長，二手房價(jià)格亦水漲船高，不少地段一年內(nèi)上漲幅度超過50%。這意味著，銀行風(fēng)險(xiǎn)大大增加。根據(jù)央行上海總部統(tǒng)計(jì)，2007年6月份上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款新增達(dá)45.5億元，環(huán)比增幅達(dá)429%；7月份又大幅增加58.7億元。住房信貸短期內(nèi)大幅增長，房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行醞釀的風(fēng)險(xiǎn)令人擔(dān)憂。
而二手房一般都經(jīng)過了一輪或多輪炒作，房價(jià)已經(jīng)被推到相當(dāng)高度，其按揭貸款因此被銀行作為限制重點(diǎn)。墨子不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理王小軍說：“尤其是面積小、年代老的房改房，其購買者一般經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力較差，類似于美國的次級(jí)抵押貸款人群，因此最早成為銀行壓縮房貸的對(duì)象。”
今年以來，央行已經(jīng)連續(xù)4次加息，購房者還貸壓力不斷增加。如果房價(jià)下跌，炒房者資金鏈斷裂，銀行就可能面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)顯示，在宏觀調(diào)控影響下，2006年年中上海樓市一度出現(xiàn)低迷現(xiàn)象。當(dāng)年9月末，上海房貸違約客戶超過了1萬人，中資銀行房貸的平均不良率也從2004年的0.1%左右，上升到0.86%。另一方面，今年以來，央行已6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從9%調(diào)整到12%，加上首期6000億元特別國債的發(fā)行，銀行流動(dòng)性大大減少，部分銀行可用貸款額度已相當(dāng)緊張。而居民儲(chǔ)蓄持續(xù)不斷向基金、股市分流，也讓銀行不得不控制放貸規(guī)模。
“銀行加強(qiáng)對(duì)貸款人資質(zhì)以及貸款用途等審查，是審慎而必要的，房貸調(diào)控也的確是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)重要工具。”銀河證券上海總部研究員任承德說，“但同時(shí)需要指出的是，如果不加分析地對(duì)二手房貸款進(jìn)行嚴(yán)格限制，受傷的恰恰是那些為了改善居住條件而又無力購買高價(jià)新房的中低收入家庭。” |