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在中國(guó)，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)那樣引起全國(guó)各界無(wú)休止的爭(zhēng)議，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)那樣一次又一次得到調(diào)控的“光顧”，沒(méi)有哪種產(chǎn)品的價(jià)格波動(dòng)能像房地產(chǎn)這樣牽動(dòng)政府和市民的心，也沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)在政策面大起大落——需要發(fā)展速度時(shí)視之如寶，需要抑制過(guò)熱時(shí)又棄之如履。
我們不否認(rèn)改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的積極作用，不否認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，也不想懷疑政府在調(diào)控中的良苦用心和民生誠(chéng)意。不過(guò)，這個(gè)行業(yè)巨大的波動(dòng)和爭(zhēng)議，固然有經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和市場(chǎng)變化等臨時(shí)性因素，但其根源，是房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的模糊不清，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主體的錯(cuò)位和混亂。房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)到了需要重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略、理清發(fā)展思路的時(shí)候。
首先，應(yīng)該把自住需求作為支撐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基本推動(dòng)力。房地產(chǎn)的產(chǎn)品——住房(這里不包括各種類型的商業(yè)性建筑)，主要功能是消費(fèi)品而不是投資品，更不是投機(jī)品。滿足人們基本生活需求的產(chǎn)品，應(yīng)該體現(xiàn)在它的“住”的功能上。滿足人們住的需求也是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一。筆者曾提出“鏟除投機(jī)，抑制投資，自理改善，扶助自住”的基本原則。在中國(guó)，人人都知道土地資源的稀缺和珍貴，但是，大量住房被囤積、閑置而無(wú)任何“養(yǎng)房成本”，住房的消費(fèi)功能被增值和投機(jī)功能所取代，這是對(duì)社會(huì)資源的最大浪費(fèi)。可以說(shuō)，不消除助長(zhǎng)投機(jī)的土壤，不消除房?jī)r(jià)只漲不落和暴利預(yù)期，房?jī)r(jià)不可能穩(wěn)下來(lái)；而且，投機(jī)需求不是靠增加供應(yīng)量所能解決的，因而，中國(guó)房地產(chǎn)目前存在的不是供求問(wèn)題。換句話說(shuō)，如果不對(duì)投機(jī)需求釜底抽薪，調(diào)控之后再暴漲不可避免。其實(shí)，鏟除投機(jī)在政策上并不難做，世界多數(shù)國(guó)家都能解決，作為社會(huì)主義國(guó)家，我們應(yīng)當(dāng)有更多的手段——財(cái)稅及行政手段可以輕而易舉地解決，關(guān)鍵是要下得了決心，并且不理會(huì)現(xiàn)有的利益格局。
其次，房地產(chǎn)業(yè)具有涉及基本民生需求的特殊性，參與主體不應(yīng)該只有商業(yè)性的開(kāi)發(fā)商，代表民生基本利益的政府必然是重要參與者。所有保障性住房的建設(shè)與分配，都應(yīng)該以政府為主體——這方面，我們還缺乏相應(yīng)的專門機(jī)構(gòu)或代理機(jī)構(gòu)，更沒(méi)有嚴(yán)格的法律體系和規(guī)章制度。
第三，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的種種問(wèn)題，根源之一在于土地制度，在于土地的政府獨(dú)家供應(yīng)，在于因財(cái)稅體制不合理造成的土地財(cái)政依賴癥。筆者希望，這次調(diào)控盡管有“治標(biāo)”的意圖，即抑制部分城市房地產(chǎn)過(guò)快上漲這一近期目標(biāo)，但更重要的是，要把解決土地供應(yīng)、財(cái)稅體制改革的“治本”問(wèn)題提到日程，并加快落實(shí)速度。
在重構(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)還要考慮，中國(guó)房地產(chǎn)能為中國(guó)現(xiàn)代化做什么？為人民生活的普遍改善做什么？為擴(kuò)大中等收入階層做什么？為不斷加快的城鎮(zhèn)化和農(nóng)民進(jìn)城做什么？一句話，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)只有在基本戰(zhàn)略定位清楚、發(fā)展思路清晰之后，才能進(jìn)入持續(xù)良性發(fā)展的軌道。 |