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        "限購"松綁難阻房價跌勢 分類調(diào)控考驗政府之手
        2014-08-20    作者:黃蕾    來源:新華網(wǎng)
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          中國樓市的“限購”之路,已經(jīng)足足走了四年。媒體整理發(fā)現(xiàn),過去十年關(guān)于樓市調(diào)控的文件足足下發(fā)了179份,“限購令”被視作效力最猛,也最受爭議的政策。

          2010年4月17日出臺的“新國十條”(《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)拉開了史上最嚴(yán)一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后,北京領(lǐng)銜,一批房價上漲過快的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定。限購、限貸的“雙箭”齊發(fā)為整頓樓市環(huán)境、抑制投機(jī)性購房、糾正價格信號、引導(dǎo)購房者預(yù)期起到了立竿見影的作用。

          時鐘撥至2014年,樓市悄然變奏。降溫、降價、降速——房地產(chǎn)市場的“三降”讓房企感受到樓市的“深秋”。“限購令”這條四年來“捆綁”房地產(chǎn)行業(yè)的鐵律開始悄然松動,46個限購城市中已經(jīng)有37個或明或暗的開始松綁“鐐銬”。

          盡管“限購”松綁提速,但依舊未能止住房價走跌的趨勢。8月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,價格環(huán)比下降的城市達(dá)到九成,包括四大一線城市。這是北京、上海、廣州和深圳今年以來首次出現(xiàn)房價環(huán)比全部下跌的情況。其中,北京房價自2012年6月以來首現(xiàn)下跌。

          地方政府曖昧“松綁”

          今年全國兩會以后,在“雙向調(diào)控”的政策指引下,部分庫存量過高的城市開始悄然試探政策底線,曖昧的拋出“松綁”樓市的語調(diào)。

          地方政府為了撬動需求入市,“救市”的步子越邁越大——從放開限購到契稅補(bǔ)貼;從支持首套房到支持“改善性住房”;還有一些地方政府意圖放松“限貸”,鼓勵更多需求入市。

          從目前37個解綁限購的城市來看,可以看出地方政府在此輪調(diào)控中的四種面孔。

          “光明正大型”,以呼和浩特為例,正式發(fā)文確定放開限購,完全松綁。其在松綁之后,迎來了七月小高潮,商品房成交數(shù)瞬間漲至1685套,環(huán)比增長1.68%,同比增長1056%。

          “欲說還休型”,以武漢為例,官方雖未明確發(fā)公文表示,但采用口頭告知取消限購。但是據(jù)浦江(中國)市場研究部分析,武漢在新政出臺后,市場并未出現(xiàn)所期望的顯著回暖,在去化下滑供應(yīng)提升的情況下,去化壓力再度提升。

          “暗度陳倉型”,沈陽為例,傳沈陽市限購政策取消。外地人不限購,可以購買多套住房;沈陽本地人也可購買多套住房。沈陽政府人士又出面否認(rèn),稱沒有明文取消。

          “明確否認(rèn)型”,以四大一線城市為例,北京底氣十足,稱北京具有城市規(guī)模大、人口基數(shù)大、資源優(yōu)勢強(qiáng)、房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的特點,在稅收等調(diào)控長效機(jī)制建立之前,限購將作為北京的一項長期政策執(zhí)行下去。但北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)人士表示,北京或許為更好地滿足自住型和改善型住房需求,會在原來限購政策的一些制度細(xì)節(jié)上做出進(jìn)一步的改善。

          盡管各地紛紛給樓市松綁,房屋成交量和價格并沒有出現(xiàn)預(yù)期上漲的跡像。其中,有明顯成交反應(yīng)的城市并不占多數(shù),樓市并未見持續(xù)性地強(qiáng)烈反彈,購房者仍然維持觀望情緒。

          以杭州為例,據(jù)公開資料顯示,從7月28日放松限購開始,經(jīng)過幾天的“小高潮”后,8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套,基本回到了限購松綁前的水平。

          “后限購”時代調(diào)控何去何從

          在2014年上半年,大中城市房價呈現(xiàn)主動調(diào)整態(tài)勢,全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩、成交量萎縮等特點。單從房價來說,便可見一斑。2014年1月,70個大中城市中,房價環(huán)比上漲的有62個,持平的有2個,環(huán)比下降的僅6個。到2014年6月,房價環(huán)比上漲的城市僅8個,環(huán)比持平的城市7個,環(huán)比下降的城市增至55個。

          步入“后限購”時代的樓市前景依舊不容樂觀。從7月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,大中城市房價受解限政策影響較小,新建商品住宅房與二手住宅房價格依舊環(huán)比下降。其中,新建商品住宅房價格環(huán)比下降數(shù)為64個,二手住宅房環(huán)比下降數(shù)為65個,分別比6月份增加了9個和13個。

          業(yè)內(nèi)專家稱,目前樓市降溫、降速、降價的“三降”趨勢未改。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格調(diào)查數(shù)據(jù),7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10835元/平方米,環(huán)比上月下跌0.81%,連續(xù)第3個月下跌,跌幅擴(kuò)大0.31個百分點。從漲跌城市個數(shù)看,76個城市環(huán)比下跌,24個城市環(huán)比上漲。

          盡管今年以來中央政府并未就樓市調(diào)控出臺新的政策,但是《政府工作報告》中短短的兩句話已然為全年的樓市調(diào)控定下了基調(diào)——“針對不同城市情況分類調(diào)控”“制投機(jī)投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。

          此前,住建部副部長仇寶興對“分類調(diào)控”給出如下的闡釋,“調(diào)控房地產(chǎn)市場就像治大國,必須像烹小鮮一樣對待。能局部調(diào)的,就不要整體調(diào),調(diào)節(jié)的手段對整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的,就不要用行政手段調(diào),行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的,就不要由中央政府代替。”

          多位專家指出,中央提出分類調(diào)控實際上是讓市場自行調(diào)節(jié)、放調(diào)控權(quán)于地方,讓地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展情況適時、適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。

          在當(dāng)前樓市的敏感期,開發(fā)商與購房者的博弈仍在繼續(xù)。如何穩(wěn)定樓市預(yù)期、增加自住型需求;如何消化庫存、抑制投機(jī)性資本進(jìn)入,這些都是地方政府調(diào)控樓市的出發(fā)點。

          當(dāng)前,部分地方政府對土地財政依賴度較大。部分地方政府迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財政壓力,或?qū)⑾嗬^松綁樓市限購政策。而如果解限的“度”沒有把握到位,則會刺激投機(jī)性資金介入,再次讓調(diào)控陷入兩難。

          亞太房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓分析指出,當(dāng)前樓市發(fā)展?fàn)顩r總體有三個方向,一是樓市分化,因人口流動與資源配置不均衡及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、戶籍制度的影響,樓市的城市、供應(yīng)、需求、房價、結(jié)構(gòu)的越來越分化,必然貫穿全年延續(xù)到2015年;二是樓市實施分類、雙向調(diào)控,即有保有壓,平衡供需,穩(wěn)定預(yù)期;三是樓市進(jìn)入深度調(diào)整期,2014年是調(diào)整年,按照過去前三個周期時間看,2005年、2008年、2011年都是每次間隔三年。

          樓市“后限購”時代如何踐行好分類調(diào)控、雙向調(diào)控,如何拿捏好因地制宜、因“時”制宜,考驗著中央和地方政府的調(diào)控智慧。只有管住看不見的手,讓市場機(jī)制在調(diào)控中發(fā)揮主導(dǎo)作用,通過市場的自行調(diào)節(jié),中國樓市才能在量與價之間尋找到新的平衡點。

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