中國樓市的“限購”之路，已經(jīng)足足走了四年。媒體整理發(fā)現(xiàn)，過去十年關(guān)于樓市調(diào)控的文件足足下發(fā)了179份，“限購令”被視作效力最猛，也最受爭議的政策。
2010年4月17日出臺的“新國十條”(《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)拉開了史上最嚴(yán)一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后，北京領(lǐng)銜，一批房價上漲過快的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定。限購、限貸的“雙箭”齊發(fā)為整頓樓市環(huán)境、抑制投機(jī)性購房、糾正價格信號、引導(dǎo)購房者預(yù)期起到了立竿見影的作用。
時鐘撥至2014年，樓市悄然變奏。降溫、降價、降速——房地產(chǎn)市場的“三降”讓房企感受到樓市的“深秋”。“限購令”這條四年來“捆綁”房地產(chǎn)行業(yè)的鐵律開始悄然松動，46個限購城市中已經(jīng)有37個或明或暗的開始松綁“鐐銬”。
盡管“限購”松綁提速，但依舊未能止住房價走跌的趨勢。8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，價格環(huán)比下降的城市達(dá)到九成，包括四大一線城市。這是北京、上海、廣州和深圳今年以來首次出現(xiàn)房價環(huán)比全部下跌的情況。其中，北京房價自2012年6月以來首現(xiàn)下跌。
地方政府曖昧“松綁”
今年全國兩會以后，在“雙向調(diào)控”的政策指引下，部分庫存量過高的城市開始悄然試探政策底線，曖昧的拋出“松綁”樓市的語調(diào)。
地方政府為了撬動需求入市，“救市”的步子越邁越大——從放開限購到契稅補(bǔ)貼;從支持首套房到支持“改善性住房”;還有一些地方政府意圖放松“限貸”，鼓勵更多需求入市。
從目前37個解綁限購的城市來看，可以看出地方政府在此輪調(diào)控中的四種面孔。
“光明正大型”，以呼和浩特為例，正式發(fā)文確定放開限購，完全松綁。其在松綁之后，迎來了七月小高潮，商品房成交數(shù)瞬間漲至1685套，環(huán)比增長1.68%，同比增長1056%。
“欲說還休型”，以武漢為例，官方雖未明確發(fā)公文表示，但采用口頭告知取消限購。但是據(jù)浦江(中國)市場研究部分析，武漢在新政出臺后，市場并未出現(xiàn)所期望的顯著回暖，在去化下滑供應(yīng)提升的情況下，去化壓力再度提升。
“暗度陳倉型”，沈陽為例，傳沈陽市限購政策取消。外地人不限購，可以購買多套住房;沈陽本地人也可購買多套住房。沈陽政府人士又出面否認(rèn)，稱沒有明文取消。
“明確否認(rèn)型”，以四大一線城市為例，北京底氣十足，稱北京具有城市規(guī)模大、人口基數(shù)大、資源優(yōu)勢強(qiáng)、房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的特點，在稅收等調(diào)控長效機(jī)制建立之前，限購將作為北京的一項長期政策執(zhí)行下去。但北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)人士表示，北京或許為更好地滿足自住型和改善型住房需求，會在原來限購政策的一些制度細(xì)節(jié)上做出進(jìn)一步的改善。
盡管各地紛紛給樓市松綁，房屋成交量和價格并沒有出現(xiàn)預(yù)期上漲的跡像。其中，有明顯成交反應(yīng)的城市并不占多數(shù)，樓市并未見持續(xù)性地強(qiáng)烈反彈，購房者仍然維持觀望情緒。
以杭州為例，據(jù)公開資料顯示，從7月28日放松限購開始，經(jīng)過幾天的“小高潮”后，8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套，基本回到了限購松綁前的水平。
“后限購”時代調(diào)控何去何從
在2014年上半年，大中城市房價呈現(xiàn)主動調(diào)整態(tài)勢，全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩、成交量萎縮等特點。單從房價來說，便可見一斑。2014年1月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有62個，持平的有2個，環(huán)比下降的僅6個。到2014年6月，房價環(huán)比上漲的城市僅8個，環(huán)比持平的城市7個，環(huán)比下降的城市增至55個。
步入“后限購”時代的樓市前景依舊不容樂觀。從7月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，大中城市房價受解限政策影響較小，新建商品住宅房與二手住宅房價格依舊環(huán)比下降。其中，新建商品住宅房價格環(huán)比下降數(shù)為64個，二手住宅房環(huán)比下降數(shù)為65個，分別比6月份增加了9個和13個。
業(yè)內(nèi)專家稱，目前樓市降溫、降速、降價的“三降”趨勢未改。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格調(diào)查數(shù)據(jù)，7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續(xù)第3個月下跌，跌幅擴(kuò)大0.31個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，76個城市環(huán)比下跌，24個城市環(huán)比上漲。
盡管今年以來中央政府并未就樓市調(diào)控出臺新的政策，但是《政府工作報告》中短短的兩句話已然為全年的樓市調(diào)控定下了基調(diào)——“針對不同城市情況分類調(diào)控”“制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。
此前，住建部副部長仇寶興對“分類調(diào)控”給出如下的闡釋，“調(diào)控房地產(chǎn)市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替。”
多位專家指出，中央提出分類調(diào)控實際上是讓市場自行調(diào)節(jié)、放調(diào)控權(quán)于地方，讓地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展情況適時、適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。
在當(dāng)前樓市的敏感期，開發(fā)商與購房者的博弈仍在繼續(xù)。如何穩(wěn)定樓市預(yù)期、增加自住型需求;如何消化庫存、抑制投機(jī)性資本進(jìn)入，這些都是地方政府調(diào)控樓市的出發(fā)點。
當(dāng)前，部分地方政府對土地財政依賴度較大。部分地方政府迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財政壓力，或?qū)⑾嗬^松綁樓市限購政策。而如果解限的“度”沒有把握到位，則會刺激投機(jī)性資金介入，再次讓調(diào)控陷入兩難。
亞太房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓分析指出，當(dāng)前樓市發(fā)展?fàn)顩r總體有三個方向，一是樓市分化，因人口流動與資源配置不均衡及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、戶籍制度的影響，樓市的城市、供應(yīng)、需求、房價、結(jié)構(gòu)的越來越分化，必然貫穿全年延續(xù)到2015年;二是樓市實施分類、雙向調(diào)控，即有保有壓，平衡供需，穩(wěn)定預(yù)期;三是樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，2014年是調(diào)整年，按照過去前三個周期時間看，2005年、2008年、2011年都是每次間隔三年。
樓市“后限購”時代如何踐行好分類調(diào)控、雙向調(diào)控，如何拿捏好因地制宜、因“時”制宜，考驗著中央和地方政府的調(diào)控智慧。只有管住看不見的手，讓市場機(jī)制在調(diào)控中發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過市場的自行調(diào)節(jié)，中國樓市才能在量與價之間尋找到新的平衡點。
