進(jìn)入下半年，隨著部分城市和地區(qū)放松調(diào)控，樓市遇冷現(xiàn)象有所緩和，但說(shuō)全國(guó)范圍內(nèi)的樓市回暖卻言之尚早。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元，同比增長(zhǎng)13.7%，增速比1-6月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。與之形成對(duì)比的是，我國(guó)企業(yè)赴海外投資房地產(chǎn)的意愿和熱情高漲。據(jù)商務(wù)部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外投資增長(zhǎng)53.3%。專家表示，不少房企加碼海外投資，意在謀求更多的投資收益。國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控轉(zhuǎn)型，海外市場(chǎng)逐漸回暖，是造成房地產(chǎn)投資“外熱內(nèi)冷”的主因。
房地產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)增速放緩
上半年，我國(guó)企業(yè)對(duì)主要行業(yè)的對(duì)外直接投資保持較高增長(zhǎng)。其中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外投資增長(zhǎng)53.3%，保持了較高速增長(zhǎng)。
房企投資海外持續(xù)加碼，但其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的投資意愿持續(xù)下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)投資、銷售同比增速繼續(xù)下滑，多數(shù)指標(biāo)均處在階段性低點(diǎn)。1-2月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)19.3%，較去年全年19.8%的增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。至7月份，13.7%的增速已創(chuàng)下近5年新低。
與此同時(shí)，由于成交低迷，新增供應(yīng)量大于成交量，全國(guó)樓市庫(kù)存總量仍在增加，去化周期延長(zhǎng)。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26594萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比增22.8%，創(chuàng)近5年來(lái)新高。
海外投資力度再加碼
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策性調(diào)控，銀行放貸收緊、限購(gòu)限貸成為常態(tài)，樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，致使國(guó)內(nèi)房企步入“高位盤整期”，面臨著較高的融資成本和較大的銷售壓力。在“降價(jià)走量”、減少供應(yīng)的同時(shí)，越來(lái)越多的房企選擇試水“出海”。
專家認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，意在謀求更多的投資收益。相比較國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整與樓市低迷，以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體普遍經(jīng)歷了較為徹底的去杠桿化過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)的高估值泡沫得以擠壓。歐美經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與樓市回暖，良好的投資收益空間和完善的法律制度，近年來(lái)吸引了越來(lái)越多國(guó)人的投資目光，房企頻頻加碼海外投資也在情理之中。
除了海外樓市回暖，商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院研究員梅新育對(duì)本報(bào)記者表示，就房企而言，一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已不是此前十年全世界最高速增長(zhǎng)的大市場(chǎng)，此時(shí)需要加快“走出去”，推進(jìn)資產(chǎn)多元化，加之國(guó)內(nèi)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚，也需要規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn);二是中國(guó)已經(jīng)涌現(xiàn)出一批年?duì)I業(yè)收入千億元級(jí)別的巨型房地產(chǎn)公司，其市場(chǎng)多元化以分散風(fēng)險(xiǎn)的需求也在增加;三是國(guó)內(nèi)居民和企業(yè)海外投資、海外置業(yè)需求急速膨脹。
業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，投資房產(chǎn)的收益主要來(lái)自租金回報(bào)和房產(chǎn)增值兩部分。從租金的凈回報(bào)率來(lái)看，較低的融資成本決定了歐美發(fā)達(dá)城市的收益一般都會(huì)大于國(guó)內(nèi)一線城市;從房產(chǎn)增值的角度看，中國(guó)房產(chǎn)投資要優(yōu)于國(guó)外，但眼下是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“下半場(chǎng)”，增值優(yōu)勢(shì)也正在消失。
管控風(fēng)險(xiǎn)投資需謹(jǐn)慎
多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在底部震蕩狀態(tài)，最近一兩個(gè)月，部分統(tǒng)計(jì)指標(biāo)雖有波動(dòng)，但總體仍處于歷史低位。針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資，方正證券宏觀分析師王坤認(rèn)為，雖然貨幣政策依舊寬松，房地產(chǎn)調(diào)控放松范圍與力度也在擴(kuò)大，但還未能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)走弱趨勢(shì)，銷量增速也在底部徘徊，這些先行指標(biāo)顯示下半年房地產(chǎn)投資處于下行通道是大概率事件。
“未來(lái)房地產(chǎn)海外投資還會(huì)增長(zhǎng)。”梅新育表示，特別是我國(guó)在海外的一些大型投資建設(shè)計(jì)劃將為國(guó)內(nèi)開發(fā)商創(chuàng)造巨大發(fā)展空間，包括中小開發(fā)商在內(nèi)。以東南亞國(guó)家為例，我國(guó)的一批中小開發(fā)商已在柬埔寨創(chuàng)業(yè)成功;泰國(guó)新通過(guò)的兩條聯(lián)通中國(guó)鐵路計(jì)劃，有望在泰國(guó)當(dāng)?shù)貏?chuàng)造一系列“造城”機(jī)會(huì)。建議業(yè)界及時(shí)關(guān)注利好政策，把握類似投資機(jī)會(huì)。
針對(duì)房企出海投資，專家提醒，在追求可觀的投資回報(bào)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)亦不能忽視。中國(guó)房企在海外投資時(shí)，政策風(fēng)險(xiǎn)是影響項(xiàng)目能否得以順利進(jìn)行的重要因素。因此，海外項(xiàng)目不能照搬國(guó)內(nèi)的操作模型，需要結(jié)合當(dāng)?shù)赝顿Y政策和環(huán)境，作出適時(shí)調(diào)整，并做好前期調(diào)研。
